همان طور که در مباحث گذشته تعهدات قانونی و عرفی مشاوران املاک را بیان کردیم در این مبحث به یکی از تعهدات مشاوران می پردازیم. با توجه به اینکه صداقت و راستگویی از اصول این حرفه می باشد لذا عدم صداقت و کتمان حقیقت سبب مسئولیت مدنی مشاوران می شود، به همین خاطر این موضوع را مورد مطالعه قرار می دهیم.  

ریشه کتمان حقیقت در صنف مشاوران املاک:

به نظر می رسد با توجه به اینکه در گذشته قراردادهای مشاوران املاک بصورت دستی بوده که این امر باعث سودجویی و کلاهبرداری بسیاری از افراد شده بود، اما با صدور بخشنامه اتحادیه املاک از آبان سال 1390 قراردادها باید بصورت تایپ شده و حاوی کد رهگیری منعقد گردد که این موضوع باعث کاهش خطرات امنیت کشور می گردد، اما ملاحظه شده که متعاملین بابت خرید و فروش املاک، مبالغی میلیونی و میلیاردی می پردازند و این در حالی است که ممکن است این شبه وجود داشته باشد که سند مورد معامله اصالت نداشته باشد و یا در رهن بانک باشد و یا توقیف شده باشد که بر فرض مثال اگر ریشه سند ملکی ملحق به ستاد فرمان امام و یا اداره اوقاف باشد. بدون شک قیمت مورد معامله 30% ارزان تر از مورد معامله با سند بدون ریشه و شخص می باشد. حال مشاوران املاک با دانستن این مورد و بدون اطلاع به خریدار اقدام به انعقاد قرارداد می کنند و بعد از مدتی خریدار آگاه به این موضوع می شود و خود را به نوعی مغرور می داند، حال این سؤال پیش می آید که اثر این امر در مسئولیت مدنی مشاوران املاک به چه صورت می باشد؟

با توجه به قواعد و اصول ذکر شده در مباحث گذشته باید این امر را مورد توجه قرار داد که صرف اطلاعات غلط و کتمان حقیقت موجب تحقق مسئولیت مدنی مشاوران نمی شود بلکه می بایستی علاوه بر عدم اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت ضرری نیز به وجود آید و همچنین رابطه سببیت میان این فعل(عدم ارائه اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت)و ضرر وارد آمده نیز وجود داشته باشد تا بتوان مشاور مورد نظر را مسئول دانست.

همین طور به نظر نگارنده می توان عدم ارائه اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت را از باب قاعده غرور منشأ مسئولیت مدنی مشاوران قلمداد نمود، زیرا در موردی که بر اثر جهل به واقع زیانی متوجه کسی شود و عامل این جمل تدلیس دیگری باشد، مغرور کننده ضامن خسارت وارده به مغرور می باشد در واقع عدم ارائه اطلاعات صحیح نوعی تدلیس است، حتی در موردی که مغرورکننده قصد فریب نیز نداشته باشد ولی اعمالی انجام دهد که باعث غرور دیگری شده باز هم مسئول جبران خسارت می باشد زیرا رابطه عرفی میان کار او و فریب خوردن زیان دیده وجود دارد، و در نظر عرف می توان او را مغرور کننده دانست.

با توجه به اینکه قبلا گفته شد قانونگذار در مورد صداقت و راستگویی دلال حساسیت به خرج داده و این خصلت را در این حرفه مهم شمرده است. از توالی خصیصه صداقت و راستگویی دلال، ارائه اطلاعات صحیح و بیان واقعیت در مورد طرف معامله و نفع و ضرر انعقاد قرار داد اصلی است. در واقع به نظر می رسد دلال در مقابل اجرتی که دریافت می کند ملزم به ارائه اطلاعات صحیح است، بطوریکه از انگیزه های اصلی آمر در مراجعه به دلال، کسب این اطلاعات می باشد. بنابراین کتمان حقیقت و عدم ارائه اطلاعات دقیق هم منافی قرارداد دلالی است و موجد مسئولیت قراردادی دلال می گردد و هم منافی باالزامات قانونی در مورد این حرفه می باشد.

دلال ملزم است که بهترین شخص با عالی ترین شرایط را به عنوان طرف مغامله برای آمر خود بیابد، البته این که تا چه مقدار در پیدا کردن شخص مناسب ملزم است، دارای معیار عرفی است و عرف به عنوان داور، قضاوت می کند که دلال در پیدا کردن طرف مناسب به وظیفه خود عمل کرده است یا خیر ، گاهی اوقات در مورد طرف معامله اطلاعات غلط و ناصحیح به آمر ارائه می کند. بطور مثال شخص خاصی طرف قرارداد اصلی با آمر قرار بگیرد دلال منتفع از آن می شود. فرض کنیم شخص که آپارتمان های بسیاری دارد قصد دارد که به افراد بی بضاعت به قیمت کمتری انتقال دهد و بدین منظور به مشاور املاک مراجعه می کند و از او می خواهد که طرف معامله را برای او بیابد. مشاور مربوطه هم به جای یافتن افراد بی بضاعت اقدام خود را به عنوان طرف معامله به آمر معرفی می نماید. در اینجا دلال در مورد طرف معامله اطلاعات غلط به آمر ارائه کرده است، و با بیان اطلاعات صحیح آمر را راغب به انعقاد قرارداد بکند و یا اینکه از انعقاد قرارداد اصلی منصرف نماید.

گاهی اوقات مصلحت و صلاح آمر به انعقاد یک قرارداد نیست، بطوریکه چنانچه دلال حقایق را برای آمر در مورد ضررهایی که از قرارداد عاید او می شود را بیان کند و اطلاعات درستی به او دهد، آمر از انجام و انعقاد قرارداد منصرف می شود. به فرض مثال برای خرید ملکی به مشاور املاک مراجعه می کند و خواستار این می شود که مشاور مربوطه ملکی با مشخصات مناسب و قیمت مناسب به او ارائه دهد و شخص مشاور ملکی را که از نظر قیمت بالاتر از قیمت واقعی ملک مورد نظر است را پیدا می کند و این در حالی است که مشاور می داند که قیمت واقعی ملک نسبت به مشخصات آن تطابق ندارد و کمتر می باشد و در صورتیکه آمر این ملک را خریداری نماید متضرر می گردد، با این وجود به منظور رسیدن به اجرت خود کتمان حقیقت می کند و واسطه انجام معامله می شود تا معامله انجام گیرد. در این جا در مورد قرارداد اصلی کتمان حقیقت کرده و بهترین منافع را برای آمر خود در نظر نگرفته است.

کتمان خقیقت و عدم ارائه اطلاعات صحیح بر خلاف مقررات می باشد بطوریکه ماده هشتم قانون راجع به دلالان برای این عمل که مغایر با مقررات دلالی می باشد، مجازات مقرر نموده است ولی با وجود این مجازات و ضمانت اجرای کیفری، صرف اطلاعات غلط و کتمان حقیقت موجب تحقق مسئولیت مدنی دلال نمی گردد، بلکه می بایستی علاوه بر عدم اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت(تقصیر)یک ضرر نیز به آمر وارد آمده باشد و همچنین رابطه سببیت میان این فعل دلال(عدم ارائه اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت)و ضرر وارد آمده نیز وجود داشته باشد.

همچنین عدم ارائه اطلاعات صحیح و کتمان حقیقت، از باب قاعده غرور می تواند منشأ مسئولیت مدنی دلال گردد، زیرا در موردی که بر اثر جهل به واقع، زیانی متوجه کسی شود و عامل این جهل، تدلیس دیگری باشد، مغرورکننده ضامن خسارت وارده به مغرور می باشد.

در واقع عدم ارائه اطلاعات صحیح نوعی تدلیس است و شخص دلال در این حالت با فریبکاری نسبت به آمر موجب ضرراتی می شود. حتی در موردیکه مغرورکننده قصد فریب نیز نداشته باشد، لیکن اعمالی انجام دهد که باعث غرور دیگری شده، باز هم مسئول جبران خسارت ناشی از غرور می باشد، زیرا رابطه عرفی میان کار او و فریب خوردن زیان دیده وجود دارد و در نظر عرف می توان او را مغرورکننده دانست.