همانطور که گفته شد برای اشتغال به حرفه مشاورین املاک یکسری قواعد و مقررات قانونی ضروری می باشد که نقش هریک آنها سبب مسئولیت برای مشاور می شود، اما به غیر از این مقررات، تعهداتی وجود دارد که مشاور املاک ملزم به رعایت آنهاست و عدم انجام این تعهدات سبب تأثیر در مسئولیت این افراد می گردد.  

مسئولیت مدنی ناشی از تلف و عیب اشیاء و گم کردن اسناد سپرده شده

با توجه به اینکه تلف اشیاء و اسناد سپرده شده به بنگاه دو مقوله ی جدا از هم می باشد بنابراین بطور مستقل این دو مسأله را مورد تحلیل قرار می دهیم.

الف: مسئولیت مدنی ناشی از اتلاف و عیب اشیاء

اتلاف به معنی از بین بردن یا ایجاد نقض در مال یا اسناد متعلق به غیر است که از موجبات مسئولیت و ضمان است و آن عبارت است از بین بردن شیئی یا مال متعلق به غیر از طرف عامل زیان، مانند پاره کردن سند متعلق به غیر، اتلاف در واقع در مواردی است که شخص بطور مستقیم مال دیگری را تلف کند، یعنی در این کار مباشر تلف باشد نه مسبب آن.

در اتلاف همین که رابطه عرفی(سببیت عرفی)بین کار شخص و تلف موجود باشد برای فاعل ایجاد مسئولیت می کند و لزومی ندارد که تقصیر او احراز شود.

حتی ممکن است اتلاف به غیر عمد صورت گیرد و مسئولیت به بار آورد، چنانچه ماده 328 قانون مدنی مقرر دارد«هرکس غیر را تلف کند، ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد، اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت، و اگر آن را ناقص یا معیوب کند، ضامن نقص قیمت آن مال است. »

همان طور که می دانیم وظیفه اصلی دلال تسهیل وقوع معامله، از طریق واسطه گری است و در حین معامله مالی در اختیار او قرار نمی گیرد تا در اثر تلف یا معیوب کردن آن، مسئول شناخته شود، ولی گاهی اوقات فروش از روی نمونه است که مفاد از ماده 340 قانون تجارت دلال باید نمونه مال التجاره را تا موقع ختم معامله، که در واقع پایان مأموریت اوست، نگه داری نماید. همچنین گاهی اوقات طرفین معامله توافق می کند که دلال اشیایی که مورد معامله است را نگه داری و محافظت کند و یا اینکه بایع مبیع را توسط دلال به مشتری رد نماید، حال چنانچه شخص دلال فعل یا ترک فعلی مرتکب شود که موجب از بین رفتن یا معیوب شدن اشیاء مزبور گردد و یک رابطه عرفی(سببیت عرضی)میان کار دلال و از بین رفتن اشیاء وجود داشته باشد، حتی اگر دلال تقصیری مرتکب نشده باشد، از باب اتلاف مسئول در جبران خسارت می گردد، زیرا همان گونه که بیان شد در اتلاف لزومی ندارد که تقصیر احراز شود و ممکن است دلال به غیر عمد موجب از بین رفتن اشیاء گردد که در این صورت مسئول جبران ضرر و زیان به وجود آمده می گردد.

گاهی اوقات دلال بطور مستقیم موجب تلف مال نمی شود بلکه اتلاف مع الواسطه است که در فقه آن را اتلاف به تسبیب گویند که از باب قاعده تسبیب مسئول می باشد.

در مواردی که دلال سبب از بین رفتن اموال می شود، دو حالت متصور است، حال نخست اموالی که دلال سبب از بین رفتن آنها می گردد، به او سپرده شده یعنی طرفین معامله ضمن معامله به او سپرده اند.

حال مطابق با ماده 339 قانون تچارت در مورد اموال سپرده شده به دلال، فرض تقصیر پیش بینی گردیده است، نیازی به اثبات تقصیر دلال برای ضمان او نمی باشد. مگر اینکه دلال قوه قاهره را ثابت نماید.

در حالت دوم اموالی که متعلق به طرفین قرارداد است به دلال سپرده نشده است، ولی دلال به واسطه ی تعدی و تفریطی که انجام داده است، سبب از بین رفتن یا معیوب شدن اموال و اشیاء متعلق به طرفین معامله گردیده است.

در این جا مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی می بایستی علاه بر معیوب و تلف شدن اموال، یک فعل زیان بار از دلال صادر شده باشد که رابط سببیت میان این تقصیر و ضرر وارد آمده وجود داشته باشد. به عبارت دیگر در این جا فرض تقصیر دلال که قانونگذار در مورد اسناد و اموال سپرده شده به وی مد نظر قرار گرفته بود، مجری نیست و تابع قواعد عمومی مسئولیت مدنی است.

ب: مسولیت ناشی از افقاد اسناد

گاهی اوقات طرفین معامله، علاوه بر اینکه تنظیم سند راجع به معامله را به مشاور املاک محول می کنند یک سری اسناد دیگری را که مربوط به معامله است را به وی می سپارند.

مانند آن که بایع سند مال غیر منقول را بعد از تنظیم مبایع نامه نزد بنگاه به امانت می گذارد، تا در روز تنطیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی، مشاور آن را ارائه کند.

در موارد سپردن اسناد راجع به معامله به دلال، به لحاظ تخصص وی و حرفه ای بودن مسئولیت او، قانونگذار به موجب ماده 339 قانون تجارت برای وی فرض تقصیر در نظر گرفته است. بدین معنی که در صورتی که اسنادی به دلال در ضمن معامله سپرده شود، در موارد تلف، معیوب شدن و یا افقاد این اسناد، دلال مسئول می باشد و برای مسئول قلمداد شدن دلال، خواهان نیازی به اثبات تقصیر او را ندارد بلکه اینجا دلال است که برای رهایی، از بار مسئولیت، یا باید بی تقصیری خود را ثابت نماید و یا اینکه با اثبات انتفای رابطه سببیت، به وسیله اثبات اینکه تلف اسنادو معیوب شدن آنها مربوط به او نبوده است و منتسب به قوه قاهره بوده است، می تواند از مسئولیت مبرا شود.

سند مطابق ماده 1384 قانون مدنی وسیله اثبات حق است و ذاتاً مالیت ندارد. ولی در پاره ای موارد موضوع سند چنان با ماهیت آن مخلوط شده است که گویی مالک نوشته، صاحب واقعی حق نیز هست و حق مالی از اجزای سند شده است. بهترین نمونه این گونه اسناد اسکناس، چکهای تضمین شده، سهام شرکتها(بی نام و با نام)، بروات ، سفته ها چکهای در وجه حامل است.

با این که کاغذ این اسناد ارزشی در خود ندارد، چون دلیل وجود حق مالی است که به متصرف آن برگ تعلق دارد قابل داد وستد است و به عنوان کالای خاص با سایر کالاها و خدمات مبادله می شود. پس به این اعتبار اسناد در وجه حامل و اوراق تجاری را نیز باید از اشیاء مادی منقول به شمار آورد.

بنابراین اسناد تجاری نیز که کاشف از حق مال می باشد، جزء اشیاء مادی منقول محسوب می شوند، تلف و اتلاف آنها ضمان آور است و اگر کسی این اسناد را از بین ببرد مسئول است. همچنین به نظر می رسد که چنانچه دلالی سند تجاری که به او سپرده شده است را از بین ببرد، در مقام جبران خسارت، تعهد به پرداخت قیمت سند(میزان وجهی که پرداخت آن تعهد شده است)و خسارت وارده به شخص زیان دیده را دارد.