روز شنبه ۱۳ مرداد ۱۳۹۷ میزگرد بهره برداری بهینه مجتمع های تجاری در وضعیت اقتصادی کنونی کشور با حضور آقایان عباس عنصری فرد(عضو هیات مدیره ومدیر دپارتمان های مجتمع تجاری موسسه حقوقی پاو)، صراف ، امیری و ریاضی از مدیران گروه های بهره برداری مجتمع های تجاری در موسسه حقوقی پاو برگزار شد که حاضران در این میزگرد نقطه نظرات شان را در خصوص مسائل و جزئیات مربوط به موضوع اصلی جلسه مطرح کردند.

ابتدا موضوع میزگرد مطرح شد و اینکه در بحران اصلی و اساسی که کشور و به دنبال آن مجتمع های تجاری و کسبه با آن روبرو هستند،اول بحران ارزی( ثابت نبودن نرخ ارز) و دوم بحران محدودیت واردات، مطرح است.در همین بخش این پرسش مطرح شد که وضعیت مجتمع های تجاری را با وجود این بحران ها چگونه ارزیابی می کنید؟

ابتدا جناب آقای ریاضی گفتند:«از نظر من مجتمع های تجاری به دو دسته تقسیم می شوند.دسته اول آنهایی که از قبل افتتاح شده اند و دسته دوم مجتمع هایی هستند که در حال راه اندازی اند و پیدایش این مجتمع ها با وضعیت اقتصادی فعلی با مشکلاتی مواجه شده است.به نظر من بزرگترین دغدغه در حال حاضر برای این مجتمع ها عدم تمایل برای توسعه و استقرار آنهاست و اینکه آنها تصمیمات خود را منوط به تصمیمات حکومتی می کنند.در رابطه با دسته اول مجتمع ها لازم به ذکر است در این واحدها در حال حاضر با عدم تمدید قراردادها یا کاهش متراژ روبرو هستیم اما در قسمت های غذایی و سرگرمی و فرهنگی که همان سینماهاست کمتر با این آسیب ها مواجه شده ایم.»

در ادامه مهندس سعید صراف ضمن تائید این مباحث افزود:«بزرگترین دغدغه برای کاسب ها در شرایط فعلی عدم ثبات در قیمت ارز است.از آنجایی که دولت نتوانسته نرخ ارز را تثبیت کند کسبه دچار تزلزل شده اند و همین عدم ثبات باعث ایجاد تنش می شود.لازم به ذکر است هیچ فردی به جز دولت نمی تواند این مشکل را حل کند اما با این حال در شایط فعلی فرصت پیشرفت برای شرکت هایی که به محصولات و کیفیت خود اطمینان داشته باشند، وجود دارد.به عنوان مثال این مساله برای شرکت سحر مصداق داشته است.اما در هر صورت چنین اقداماتی دارای ریسک بسیار بالاست.»

سپس نوبت به دکتر عباس عنصری فرد رسید تا در ادامه میزگرد مباحثی را مطرح کند:«وجود این بحران ها مضراتی برای مجتمع های تجاری داشته که از جمله آن می توان به چند مورد اشاره کرد.مثلا اینکه مستاجران خواهان تمدید قراردادشان نیستند که با این اتفاق بهره برداری به چالش کشیده می شود و مستاجرانی که تازه می خواهند وارد شوند به مشکل برخواهند خورد؛یعنی باعث عدم حضور و عدم بهره برداری برای آنها خواهد شد.بطور خلاصه می توان گفت این مشکلات باعث تغییر قراردادها می شود و به تبع این اتفاقات صنعت مجتمع های تجاری ضربه خواهد خورد.»

در ادامه آقای امیری هم گفت:«نکته اصلی که وجود دارد این است که متاسفانه در ایران اقتصاد تابع سیاست است اما این دوره گذراست .ممکن است ۹ ماه ،یک سال، دو سال یا بیشتر طول بکشد و کسی نمی تواند پیش بینی کند که چه مدت طول خواهد کشید.این عدم پیش بینی باعث شده ریسک سرمایه گذاری بالا برود و به دنبال آن گسترش و توسعه کسبه انجام نشود.ما فعلا در دوره ای هستیم که سکون اقتصادی در آن رخ داده و باید در نظر داشت که سکون اقتصادی از رشد اقتصادی منفی بدتر و خطرناک تر است.»

در ادامه میزگرد این پرسش مطرح شد که راهکار و استراتژی مجتمع های تجاری برای گذر از این وضعیت چیست که آقای ریاضی گفت:« استراتژی مجتمع های تجاری برای گذر از این وضعیت کاملا به این موضوع بستگی دارد که مجتمع در کدام فاز قرار دارد؛در مرحله زمین،راه اندازی،معماری و مدیریتی هستند یا مجتمع هایی که قبلا افتتاح شده اند یا هولدینگ ها .همچنین باید در نظر بگیریم که بطور کلی مجتمع ها دو دسته مشتری اصلی دارند .یکی مراجعه کنندگان و هستند و دیگری کسبه و مستاجران.اولین راهکار این است که یک بار برای همیشه برندهای بین المللی را با برندهای ایرانی و با کیفیت جایگزین کنند.امروزه مراکز خرید، بیشتر مقصد تفریح هستند تا مرکز خرید.راهکار بعدی این است که قیمت های حوزه غذایی در مجتمع ها قوی شوند.همچنین در حوزه های فرهنگی و سرگرمی،مثل شهربازی ها خدمات باید به سطح بالایی برسند.به عنوان مثال در سینماها فیلم های بین المللی و روز دنیا اکران شوند.البته نکته اینجاست که در راه اندازی باید چیدمان اصناف بروز رسانی شود.به نظرم در حوزه راه اندازی بهتر است فعلا صبر کنند یا اینکه نقشه و پلن را به صورتی بچینند که کمترین تاثیر را از کالاهای وارداتی داشته باشند.»

در ادامه آقای صراف گفتند:« اولین و مهمترین قدم این است که شرایط فعلی قبول و پذیرش شود.ما به عنوان کاتالیزور شرایط را به کارفرما تفهیم کنیم و به دنبال راهکار باشیم یا اینکه تصمیمات واحدی برای تمام مجموعه بگیریم که این اتفاق باید به سرعت بیافتد.»

آقای امیری بحث را ادامه دادند:«آنچه از شرایط فعلی می توان برداشت کرد این است که قیمت ارز کاهش نمی یابد اما ممنوعیت واردات به مرور زمان برداشته خواهد شد.البته چنانچه این الزامات قانونی ثابت بماند روی منصرف کننده تاثیر می گذارد.به نظرم یکی از راهکارها در حال حاضر تغییر کاربری است.به عنوان مثال سطح خدمات باید بالا برود و میزان عرضه در حوزه های غذایی و سرگرمی افزایش پیدا کند.دیگر اینکه عرضه تجاری محدود شود.البته پیش بینی بنده این است که سود ملک تجاری در دو سه سال آینده بشدت کاهش پیدا خواهد کرد.»

آقای عنصر فرد نیز بحث را اینگونه ادامه دادند:«اگر ما به تاریخ نگاه دقیقی بیاندازیم به این نکته می رسیم که بحران اقتصادی وجود داشته است.در ابتد ا لازم به ذکر است که وضع خوب اقتصادی را تعریف کنیم .از نگاه بنده وضعیت خوب اقتصادی فاصله بین دو وضع اقتصادی است.آنچه ما در قراردادها با آن مواجه هستیم این است که قراردادها یا بسته شده‌اند یا بسته نشده و فسخ شده اما برای اینکه فسخ نشوند باید تسهیل شرایط صورت بگیرد.مجتمع های تجاری عامل های انسانی هستند پس ما باید بر اساس هرم نیازهای انسان پیش برویم.در حال حاضر حدود ۱۷ میلیون نفر به طور متوسط در تهران زندگی می کنند و باید نیازهای اصلی این جمعیت را برطرف کنیم.اول اینکه این کار با ارتقای کیفی صنعت عمده فروشی و با استفاده از آئین نامه های داخلی صورت خواهد گرفت. دوم ساختار حقوقی باید به گونه ای پایه ریزی شود که در صورت رفع بحران بتوانیم به شرایط مطلوب برسیم.یعنی مدت قراردادها کوتاه باشد تا جابجایی ها صورت بگیرد و به مستاجران فرصت داده شود.»

در ادامه میزگرد این پرسش مطرح شد که بهتر است برای صنعت خرده فروشان چه اقداماتی صورت بگیرد که گفته شد:«بهتر است retailer ها(خرده فروش ها) از زاویه های مختلف از جمله فروش،چیدمان و دکوراسیون تغییر روش دهند. وارد کننده ها و خرده فروشان هم باید علم و تخصص خود را افزایش دهند.ما اکنون در شرایطی هستیم که اگر تغییر نکنیم حذف خواهیم شد بنابراین موارد قابل ذکر این است که اول: افزایش کیفیت داشته باشیم ،دوم: قمیت گذاری مناسبی صورت بگیرد، سوم :منصافانه کار کنیم که با این شرایط ریسک پذیری به عهده مجموعه ها خواهد بود.اینها مشکلات اصلی خرده فروشان است اما در شرایط بحران همه باید به هم کمک کنند و همکاری داشته باشند.مجتمع های تجاری خانه برندها هستند .بهتر است برندها بر اساس آموزش هایی که دیده اند برند داخلی خود را ایجاد کنند که این مهم مستلزم آموزش و بالا رفتن تخصص است.از طرف دیگر لازم است برندها و خرده فروشان روش های تبلیغات خود را تغییر دهند.به عنوان مثال از طریق شبکه های اجتماعی می توانند تبلغاتی منحصر به فرد داشته باشند.»