مشاور املاک می بایست از روی صداقت و بی طرفی، بهترین منافع را برای طرفین در زمان انعقاد معامله در نظر بگیرد. لذا زمانی که خود دلال(مشاور)ذینفع معامله قرار گیرد دیگر مصلحت طرفین در نظر گرفته نشده و مسئولیت مدنی برای دلال وفق نظر قانون گذار بوجود می آید.  

تعهد مشاور به ذینفع نبودن و بی طرفی:

از آنجایی که ظبق اصل مربوط به رعایت غبطه و صلاح آمر و نیز اصل مربوط به لزوم رعایت امانت داری، دلال باید سعی خود را برای فراهم کردن موجبات انجام معامله مورد نظر آمر با بهترین شرایط و مناسب ترین قیمت مصروف دارد، بنابراین چنانچه خود شخصاً طرف معامله قرار گرفته و معامله مورد نظر وی را با خود انجام دهد، این فرض متصور خواهد بود که وی بعنوان دلال نخواهد توانست غبطه و صلاح آمر را رعایت کند. به همین دلیل همانگونه که وکیل نیز بدون اجازه صریح موکل مجاز به انجام معامله با خود نمی باشد، دلال نیز نمی تواند حتی معامله ای را به نام شخص دیگر ولی به نفع خود با آمر انجام دهد.

از روی دیگر قانونگذار در قسمت موخر ماده 336 قانون تجارت می گوید(دلال شخصا نیز می تواند تجارت کند)بنابراین چون قانون دلال را منع ننموده است از اینکه تجارت دیگری غیر از دلالی بنماید، اتفاق می افتد که دلال مال مورد معامله را شخصاً حاضر دانسته باشد. در اینصورت دلال، دیگر نمی تواند با بی طرفی اقدام کند، زیرا در اینجا دلال خود در انعقاد معامله ذینفع می باشد و چنانچه طرف دیگر از این موضوع مطلع گردد دقت زیادتری در معامله می نماید، زیرا ممکن است در این حالت، دلال از حالت صداقت و بی طرفی خود در برابر طرف دیگر خارج شود و معامله را به نفع خود تمام کند. بدین جهت قانونگذار در ماده 346 قانون تجارت می گوید: در صورتیکه دلال در نفس معامله منتفع یا سهیم باشد باید به بی طرفی که این نکته را نمی داند اطلاع دهد. )

وفق نظر ماده فوق 2 حالت قابل تصور است.

1-گاهی اوقات شخص دلال در معامله اصلی سهیم، بطوریکه حصه ای از ثمن یا مبیع متعلق به او می باشد، در این حالت دلال هم سهیم و هم منتفع از معامله اصلی است، ولی گاهی دلال از انجام معامله اصلی فقط منتفع می شود، مانند وقتی که مأموریت دلال پیدا کردن طرف معامله است، و وی یکی از نزدیکان خود را برای انعقاد قرارداد با آمر معرفی می کند، در این حالت یک نوع نفع معنوی برای دلال متصور است و چون با طرف معامله رابطه ای سببی یا نسبی دارد و ممکن است از حالت صداقت و بی طرفی و امانتی که مد نظر قانونگذار بوده است خارج شود، می بایست به آمر خود اطلاع دهد تا وی با دقت بیشتری معامله کند.

2-بعضی اوقات انعقاد قرارداد اصلی، برای دلال نفع مادی دارد، مانند زمانی که دلال به قصد پیدا کردن یک مال غیر منقول برای آمر خود، مال غیر منقولی را که خودش با شخص دیگری شریک است را معرفی می کند و در واقع واسطه انجام معامله میان شریک خود و آمر می گردد. در اینجا در صورتیکه آمر با شریک دلال معامله ای منعقد کند، برای دلال حق شفعه بوجود می آید که در واقع یک نفع مادی است که از معامله اصلی برای دلال ایجاد شده است، در این حالت چون دلال از انجام معامله اصلی یک نفع مادی می برد و در واقع شفیع می گردد می بایستی این نکته را به اطلاع آمر خود برساند که ایشان با دقت و ظرافت بیشتری معامله را انجام دهد.

ضمانت اجرای تخلف دلال از اصل ممنوعیت معامله با خود و نیز اصل امانت در انجام معامله، خیار تدلیس آمر برای فسخ معامله و نیز مطالبه خسارت وارده از بابت مسئولیت مدنی و نقض قرارداد دلالی است که آمر حسب مورد می تواند به یکی از طرق یاد شده خسارت خود را جبران کند.

با توجه به ضمانت اجرای موجود در ماده 346«. . . و الا مسئول خسارت وارد بوده و به علاوه به پانصد تا سه هزار ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد. »قانونگذار دلال را در صورتی ملزم به جبران خسارت می کند که خسارتی به بار آمده باشد. به عبارت دیگر صرف عدم اطلاع به طرف معامله در صورت منتفع یا سهیم بودن دلال در نفس معامله، موجب مسئولیت مدنی و النهایه جبران خسارت نمی شود، بلکه می بایستی در نتیجه این اقدام دلال(عدم اطلاع به طرف معامله)که تقصیر می باشد خسارتی به بار آید و میان این تقصیر و ضرر وارد آمده نیز رابطه سببیت موجود باشد تا بتوان شخص دلال را بواسطه نقض این تعهد مسئول جبران خسارت وارد آمده به طرف مقابل دانست. حال در نظر بگیرید که مشاور مسکن با یکی از طرفین خود مثالا خریدار تبانی می کند که ملک بایع را با هم دیگر به قیمتی کمتر از قیمت کارشناسی بخرند و این موضوع را به بایع اطلاع نمی دهند. بایع که شاید با دانستن این موضوع که خود مشاور هم در خرید سهیم است، دیگر ملک خود را نمی فروخت اما با بی اطلاعی اقدام به فروش می کند. دراینجا به نظر می رسد که میان فعل دلال(یعنی عدم اطلاع به بایع در صورت منتفع یا سهیم بودن دلال در نفس معامله)که تقصیر می باشد با ضرر وارد آمده که همان ارزان فروختن بایع می باشد رابطه سببیت موجود باشد تا بتوان شخص مشاور را مسئول جبران خسارت دانست. البته قانون تجارت در ماده 347 قائل به مسئولیت دلال در صورت سهیم بودن در معامله در مقابل طرفی که این مطلب را می داند، گردیده است. و(ماده مذکور می گوید: در صورتیکه دلال در معامله سهیم باشد با آمر خود متضامناً مسئول اجرای تعمد خواهد بود. )

اینکه قانونگذار در ماده فوق قائل به مسئولیت تضامنی دلال و آمر گردیده است به دلیل این است که حقوق طرف دیگر معامله که مطلع از سهیم بودن دلال در معامله نبوده است تأمین گردد.