ممکن است در جریان معامله ای طرفین با توجه به اعتماد و اطمینانی که به مشاور خود دارند اشیاء از جمله کلید آپارتمان خود و همین طور اسناد ملک خود را برای انجام مراحل یک قرارداد در اختیار این افراد قرار دهند. لذا به منظور مسئولیت مهم مشاور املاک در این خصوص ملزم به بررسی این مسأله می شویم.  

تعهد مشاور املاک به حفاظت از اشیاء و اسناد سپرده شده به او:

همانطور که می دانیم وظیفه اصلی مشاور املاک تسهیل وقوع مععامله به وسیله واسطه انجام معامله شده یا پیدا کردن طرف معامله است و ابتداً هیچ گونه وظیفه ای نسبت به اشیاء و اسنادی که در معامله اصلی ردوبدل می شود ندارد، بدین معنی که او واسطه انجام معامله می شود، و طرفین با اراده خود، معامله اصلی را منعقد می کنند و ردوبدل کردن ثمن و مبیع و اسناد مربوط به آن که از آثار قرارداد اصلی است، به عهده طرفین می باشد.

با وجود این گاهی اوقات طرفین اشیاء و اسنادی را که مرتبط با قرارداد اصلی است به املاک می سپارند تا از آنها محافظت کند، در اینجا منشأ بردن اسناد و اشیاء به مسکن، توافق طرفین معامله می باشد. در واقع دلال نسبت به طرفین معامله امین محسوب می شود و در صورتیکه نسبت به شرایط معامله بین آنان اختلاف حاصل شود باید بتواند با بی طرفی شرایط معامله تسریع کند. مثالی که در این خصوص می توان زد این است که پس از اینکه مبایع نامه بین طرفین در دفتر املاک تنظیم گردید به منظور اینکه بایع نسبت به مبیع غیر منقول، معامله دیگری انجام ندهد، سند مالکیت مال غیر منقول به مسکن سپرده می شود تا در هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی توسط وی ارائه شود.

در خصوص اثبات تقصیر در دعوای مسئولیت مدنی بیانگر شده که اگر وقوع تقصیر ثابت شود و میان تقصیر و ضرر وارد آمد رابطه سببیت باشد، حکم به جبران خسارت داده می شود. همچنین قانونگذار در ماده 339 قانون تجارت بیان می دارد(دلال مسئول تمام اشیاء و اسنادی است که در ضمن معاملات به او داده شده، مگر اینکه ثابت نماید که ضایع یا تلف شودن اشیاء یا اسناد مزبور، مربوط به شخص او نبوده است. )

مسئولیت دلال با مسئولیت فرض تقصیر همخوانی بیشتری دارد زیرا با توجه به حکم قانونگذار در ماده 386 فانون تجارت(اگر مال التجاره تلف یا گم شود، متصدی حمل ونقل مسئول قیمت آن خواهد بود، مگر اینکه ثابت نماید تلف یا گم شدن، مربوط به جنس خود مال التجاره یا مستند به تقصیر ارسال کننده یا مرسل الیه یا ناشی از تعلیماتی که یکی از آنها داده اند یا مربوط به حوادثی بوده که هیچ متصدی مواظبی نیز نمی توانست از آن جلوگیری کند. . . )و همچنین در این نوع مسئولیت خوانده اگر بی تقصیری خود را ثابت کند و یا اثبات نماید که علت وقوع حادثه و ایراد ضرر فورس ماژور(حادثه خارجی غیر قابل پیش بینی و غیر قابل دفع بوده است)از مسئولیت مبرا می گردد.

بنابراین مسئولیت دلال به عنوان شخصی که اشتغال به یک شغل دارد، در زیر مجموعه ی مسئولیت های حرفه ای قرار می گیرد.

در مسئولیت های حرفه ای مانند متصدی حمل و نقل دلالی، به لحاظ اینکه شخص دارای تخصصی و مهارت می باشد و معمولا برای کسب مهارت، دوره های تجربی نیز پشت سر گذاشته است انتظار و توقع بیشتری از او مد نظر جامعه و شارع می باشد. لذا در اینگونه موارد به لحاظ اینکه گاه زیان دیده نمی تواند خطای شخص حرفه ای را ثابت کند و از نتیجه خسارت جبران نشده باقی می ماند، قانونگذار قائل به فرض تقصیر شده است به نظر می رسد با دقت در ماده 339 قانون تجارت می توان به روشنی دریافت که در این ماده قانونگذار برای دلال، در خصوص اشیاء و اسناد سپرده شده به او در ضمن معامله، قائل به فرض تقصیر شده است. بدین معنی که در صورت تلف و عیب اشیاء یا مفقود شدن اسنادی که در ضمن معامله به دلال سپرده شده است، دلال همواره مسئول است مگر اینکه ثابت نماید که در تلف شدن و معیوب شدن اموال و از بین رفتن اسناد سپرده شده به وی، تقصیر نکرده است و یا علت از بین رفتن آنها فورس ماژور(حادثه خارجی، غیرقابل پیش بینی و غیر قابل دفع)بوده است. به عبارت دیگر در صورتیکه طرفین معامله آپارتمانی اسناد(سند مالکیت، کارت ملی، شناسنامه، پایان کار ساختمان و . . . )و اشیاء(کلید آپارتمان و هر شیء دیگر در این رابطه)به مسکن سپرده شود و این اشیاء و اسناد تلف شود مشاور املاک مربوطه مسئول است مگر اینکه وی، ثابت نماید که در مورد تلف و عیب اشیاء تقصیری انجام نداده و یا تلف و از بین رفتن اشیاء و اسناد، در نتیجه یک حادثه خارجی بوده است که این حادثه، غیر قابل پیش بینی و شخص بر حسب متعارف، انتظار آن را نداشته است و همچنین احتراز ناپذیر بوده است و مشاور مربوطه به هیچ وجه نمی توانسته است آن را دفع کند(مانند جنگ-سیل-زلزله)همانطور که بیان شده تعهد دلال به محافظت از اشیاء و اسنادی که به او سپرده شده است، الزامی است که قانونگذار بنا به مصالح اجتماعی و اهمیتی که این حرفه در تنظیم و تسهیل وقوع معاملات دارد، برای او در نظر گرفته است تا بدین وسیله حقوق طرفین معامله اصلی، هر چه بیشتر تأمین گردد، بطوری که رسیدن به این هدف، فرض تقصیر دلال در حفظ و نگهداری اسناد و اشیاء سپرده شده بدین معنی است که، در صورتیکه اشیاء و اسناد، در ید دلال از بین رفتهه باشد و ضرری بوجود بیاید، دلال مسئول است و نیازی به اثبات تقصیر دلال در حصول مسئولیت مدنی وی توسط آمر نیست.

مطابق نظر برخی از حقوقدانان، باید پذیرفت که مسئولیت دلال مبتنی بر تعهد ضمنی دایر بر سالم رسانیدن اسناد و اشیاء سپرده شده به او تا هنگام تسلیم به آمر یا طرف دیگر معامله است، یعنی مسئولیت، ریشه قراردادی دارد.

مطابق با نظریه فوق(مبنای قراردادی تعهد دلال در مورد اسناد و اشیاء سپرده شده به او)دلال تعهد به نتیجه در سالم تحویل دادن اسناد و اشیاء سپرده شده به او، دارد و اگر بی تقصیری خود را در صورت تلف، نقص و ضایع شدن اشیاء و اسناد سپرده شده ثابت نماید و یا علت تلف، نقص و ضایع شدن اسناد و اشیاء فورس ماژور تعیین گردد، دلال از مسئولیت معاف می گردد.