هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن،مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید از نظر مقررات قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش محسوب می شود.

اشخاص ذیل می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1. سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین،ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

2.مستأجرین اراضی اعم از ملکی،دولتی،موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بناء بر روی عین مستأجره را دارند.

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت می گیرد.چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید مکلف است به پیش خریدار مطابق قانون پیش فروش ساختمان جریمه تأخیر بپردازد.

در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی،کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت،لیکن چنانچه مساحت بناء تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و براساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده،پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر اساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارت قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیزخسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

در مواردی که بانکها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش تسهیلات خرید می دهند وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه

به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل ده درصد از بها، همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند.

در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی،مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی،تنظیم سند رسمی انتقال را به نام خود درخواست نماید.

 چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید.اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر،پیش فروشنده باید مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند.دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش بدون رضایت پیش فروشنده پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود و همچنین پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند.