امروزه دیگر نمی‌توان نقش و جایگاه مال ها را در خرید و فروش و بازاریابی جوامع نادیده گرفت .
تغییری فراتر از فورم بازار از سنتی به مدرن . مال ها به همراه خود ، فرهنگ و هنجارهایی را به ارمغان آورده‌اند که لازم است این فرهنگ در سطوح مختلف جامعه نهادینه شود . مجتمع های تجاری با معماری های متفاوت ، توجه به زیبا سازی و ایجاد فضایی با ابعاد بسیار گسترده ، جلوه جدیدی به ساختار و زیبایی شهری داده و این رویداد مهم در اقتصاد کلان کشورهای توسعه یافته تاثیر زیادی به همراه داشته .
امروز ساختن مال ها یک صنعت مهم در جهان شناخته می‌شود . با نگاه کوتاهی به کشورها و شهرهای نه چندان مهمی همچون دبی ، قطر و ابوظبی نقش این عناصر زیبا را در گردش کلان اقتصادی این کشورها می‌توان دریافت که خوشبختانه این نغمه زیبای مدرن ،کوتاه زمانی است که در شهرهای بزرگ کشور ما نیز با اقبال فراوان شهروندان روبرو شده است.
مجتمع های تجاری و تفریحی در تهران شلوغ توانسته‌اند رضایت مردم را برای سپری کردن اوقات فراغت به خود جلب کنند . در زندگی مدرن امروزی و کمبود وقت در این دنیای ماشینی هدف مردم صرفه‌جویی در زمان و پرداختن به چند کار در زمانی کوتاه و مناسب است که مجتمع های تجاری چند منظوره این دغدغه را تا حد امکان حل کرده‌اند . مجتمع های تجاری امروزه به عنوان یکی از پر رفت و آمدترین مکان‌های عمومی به شمار می‌روند . عوامل زیادی در موفقیت یک مجتمع تجاری موثر است .
ضرورت حضور یک تیم حقوقی از ابتدای یک پروژه تجاری
مثال معروفی هست که می‌گوید هر مدیر موفق در کنار خود مشاور حقوقی و مشاور مالی موفقی دارد. لذا پیش از سرمایه‌گذاری و مرحله طراحی اقتصادی تا خرید، حضور تیم حقوقی موفق ضروری است. متعاقبا نیز قراردادهای متعدد پیمانکاری و خرید کالا جملگی آثار و تبعات حقوقی برای طرفین دارد که بدون دخالت تیم حقوقی عوارض ناگواری گریبانگیر اشخاص می‌شود. در مراحل راه‌اندازی نیز تیم حقوقی در کنار تیم واگذاری و راه‌اندازی مقدمات و قراردادها، آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها را که بخش بسیار مهمی است و با هماهنگی مشاوران مجرب راه‌اندازی و تهیه می‌شود، به انجام می‌رساند.
بدیهی است در مرحله بهره‌برداری نیز نظارت بر حسن اجرای آیین‌نامه‌ها، قراردادها و دستورالعمل‌ها و نحوه برخورد و تعامل با دستگاه‌های ذی‌ربط مذاکره و حل اختلاف‌ها، میانجیگری و داوری‌ها یا مواجهه با دعاوی مختلف احتمالی اعم از دفاع یا اقامه دعوا و احقاق حق از جملع مواردی است که ضرورت و استقرار یک تیم منسجم حقوقی با ساختار و اختیارات و امکانات مناسب را تبیین می‌کند. همان گونه که عنوان شد این بخش به عنوان مغز‌افزار مرکزخرید در کنار سایر بخشهای مشاوره و نرم‌افزاری با هزینه اندک، آورده و سود چندبرابری برای مالکانی ایجاد می‌کنند که البته همه این موارد استخراج شده و به طور علمی به اثبات رسیده است .
چالش‌های حقوقی پیش روی مدیران مراکز تجاری
نوپایی صنعت ساخت و توسعه مراکزخرید در ایران و عدم آگاهی و دانش بروز کارفرمایان مراکزتجاری سبب شده، مراکزخریدی که بعضا با هزینه‌ها هنگفت ساخته می‌شوند نتوانند برای کارفرمایان و کشور سودآور باشند.
عدم مطالعات اولیه و تحقیقات بازار در هنگام استارت پروژه، الگوبرداری غلط از مراکزخرید خارجی، عدم بکارگیری مدیران زبده و کارآمد در بخشهای مختلف و دست آخر عدم بکارگیری مشاوران حقوقی و وکلای حاذق، کارفرمایان را در زمان ساخت، بهره‌برداری و پس از آن دچار چالش‌های متعددی می‌کند .
در این حوزه، تدوین و تنظیم اساسنامه، آیین‌نامه، قراردادهای اجاره، صورت مجلس تحویل و همچنین برگزاری مجمع عمومی از چالش‌های پیش روی مدیران مراکز خرید خواهد بود.
مهارت در عقد تیپ‌های مختلف قرارداد با مالکان و بهره‌برداران، قدرت مانور مدیریت اجرایی را بالا می‌برد. این در حالی است که در نقطه مقابل، هر گونه ضعف و عدم آگاهی نسبت به مسائل حقوقی، دست‌های اجرایی مرکز خرید را به زنجیر خواهد کشید.
علاوه بر این ارتباط و تعامل با ادارات دولتی، آگاهی کامل نسبت به استانداردهای تعیین شده و اخذ مجوزهای موردنیاز در مسیر بهره‌برداری از مرکز خرید، یکی از حیاتی‌ترین توانایی‌های مدیریت می‌باشد چرا که در غیر این صورت، همواره با مشکلات و موانع گوناگون برخورد خواهد کرد.
در این مقوله نیز، مشاوره‌های تخصصی وکلای توانمند «گروه مدیریت بهره‌برداری مراکز خرید»، راه‌گشای مشکلات حقوقی هر مرکز خرید خواهد بود از جمله :
مشاوره مالی
مشاوره تخصصی در زمینه سیستم‌های دریافت شارژ
مشاوره درخصوص اخذشارژ تبلیغات ازبهره‌برداران و ارائه روشهای درآمدزایی مرکزخرید
آموزش نرم‌افزارهای مالی و روشهای نظارتی دقیق برقراردادهای مشارکتی با بهره‌برداران
همسونمودن اهداف عملیاتی واحد مالی-اداری با اهداف بلندمدت مرکزخرید
مشاوره درخصوص روشهای مدیریت مالی برای تسریع دراجرای تصمیمات مدیراجرایی
تعیین تجهیزات و ابزارهای مورد نیاز واحد مالی-اداری
تنظیم شرح وظایف و چک لیست‌های تخصصی واحد مالی-اداری
مشاوره در خصوص برآورد هزینه‌ها و درآمدهای قابل پیش‌بینی
مشاوره تخصصی به منظور اجرای سیستم‌های مدیریت هزینه
پیاده‌سازی سیستم‌های حقوق و دستمزد و همچنین پاداش و تنبیه
مشاوره در خصوص سیستم‌های ارزشیابی عملکرد کارکنان
آموزش در خصوص روشهای محاسبه قیمت تمام شده
آموزش کدگذاری اموال و شیوه‌های نوین انبارداری
مشاوره دکوراسیون
معماری و دکوراسیون داخلی، مبلمان شهری، فضای سبز و گرمای بصری محیط مرکز خرید تأثیر بسیار زیادی بر هیجان بازار و همچنین بر روی تمایل افراد به ماندن در فضا دارد. تأثیر عناصر معماری بر سنین مختلف، متفاوت است. مقوله زیبایی محیط، تهویه مطبوع و چیدمان فضایی، بیشتر جوانان را تحت تأثیر قرار می دهد؛ در حالی که بزرگسالان مکان‌های نشستن، استراحت و عوامل مربوط به حمل و نقل مانند مکان قرارگیری پله‌ها و آسانسورها را از اولویت‌های خود می‌دانند.
جلب رضایت طیف‌های مختلف مراجعان، نیازمند شناسایی و دسته‌بندی ایشان بر اساس دانش و تخصص در حوزه معماری و دکوراسیون داخلی می‌باشد. از سوی دیگر، راه کارهای هویت‌سازی و برندسازی بر گرفته از گرافیک و دکوراسیون، عواملی کلیدی در موفقیت مراکز تجاری محسوب می‌شود.
در این راستا با بهره گیری از تخصص و تجربه مهندسان معمار «گروه مدیریت بهره‌برداری مراکز خرید» می توان به این مهم دست یافت.
مشاوره تاسیسات
مشاوره تخصصی درحوزه سیستم‌های نگهداری و حفظ کارکرد صحیح تأسیسات مرکزی
تنظیم و تبیین سیستم‌های رسیدگی به شکایات و خرابی‌ها
آموزش‌های تخصصی اتاق برق، موتورخانه و افزایش بازدهی و کاهش هزینه‌ها
تهیه چک لیست‌های بازدید اموال و تجهیزات
معرفی پیمانکاران معتبر و موفق در این بخش
پیاده‌سازی سیکل مناسب در آسانسورها و پله‌برقی‌ها
تعیین تجهیزات و ابزارهای موردنیاز واحد تأسیسات
تنظیم شرح وظایف و چک‌لیست‌های تخصصی واحد تأسیسات
همسو نمودن اهداف عملیاتی واحد تأسیسات با اهداف بلندمدت مرکز خرید
ارائه مشاوره‌های تخصصی در زمینه دیزل ژنراتورهای موردنیاز پروژه
حراست
تنظیم شرح وظایف و چک‌لیست‌های تخصصی واحد حراست
همسو نمودن اهداف عملیاتی واحد حراست با اهداف بلندمدت مرکز خرید
مشاوره در خصوص گزارش وقایع و مشکلات جاری مربوط به دیگر واحدها
مشاوره درخصوص استفاده ازپرسنل حراست به عنوان چشم‌وگوش مدیریت مرکزخرید
تعیین تجهیزات و ابزارهای مورد نیاز واحد حراست
تعریف قوانین ورود و خروج و کنترل ترافیک حمل و نقل و جابه‌جایی بار
تعریف آیین‌نامه‌های اخلاقی و چگونگی برخورد با متخلفان داخلی و خارجی
پیاده‌سازی سیستم‌های مدیریت بحران و نیروهای واکنش سریع
ارائه راه‌کارهای کارآمد در مواجهه با بحران‌های مختلف در مرکز خرید
پیاده‌سازی سیستمHSE، آموزش‌های مربوطه وطراحی سناریوهای مواجهه باحوادث
سیستم‌های ثبت و ارائه گزارش‌های تخصصی و اطلاعات طبقه‌بندی شده
طراحی سیستم‌های پایش و مانیتورینگ
مشاوره تخصصی در مورد چگونگی مراقبت از برندها و فروشگاه‌ها
مشاوره تخصصی در حوزه مدیریت شکایات مشتریان
مارکتینگ
یکی از مهمترین کانال‌های درآمدزایی در مراکز خرید مربوط به واحد مارکتینگ می‌باشد که علاوه بر تخصص، ارتباطات تجاری را نیز می‌طلبد.
در صورت اجرای موفق برنامه‌های مارکتینگ، وجوه مورد نیاز به منظور بهبود عملکرد در سایر واحدها به بدنه مرکز خرید تزریق خواهد شد.
واحد مارکتینگ باید قادر به شناسایی و بهره‌برداری از تمام فرصت‌های موجود باشد و لازمه این امر تجربه و دانش بالا می‌باشد.
پس از استقرار واحد مارکتینگ انتظار می‌رود که با ارتباط و تعامل موفق با اسپانسرها، استفاده از تمامی پتانسیل‌های درآمدزایی و افزایش راندمان فضاها در جهت تجمیع منافع مادی مرکز خرید گام‌های موفقی برداشته شود.
همچنین با تعریف مسیر تبلیغات از مرحله معرفی تا مرحله بلوغ مرکز خرید و مدیریت هزینه در تمامی فرآیندهای تبلیغاتی، توان حرکت به سوی چشم انداز تعیین شده افزایش خواهد یافت.
خدمات
تنظیم شرح وظایف و چک‌لیست‌های تخصصی واحد خدمات
همسو نمودن اهداف عملیاتی واحد خدمات با اهداف بلندمدت مرکز خرید
تعیین تجهیزات و ابزارهای مورد نیاز واحد خدمات
مشاوره در خصوص انتخاب مسیر بهینه حمل کالا و تخلیه زباله
مشاوره در خصوص پتانسیل‌های درآمدزایی زباله
سم‌پاشی و مشاوره‌های تخصصی به منظور حفظ بهداشت در فودکورت
تنظیم آیین‌نامه و تعریف قوانین حاکم بر سیستم شوتینگ و بارانداز
تعریف قوانین حفظ بهداشت محیط و تهیه چک لیست با زمان‌بندی
معرفی جدیدترین و کارآمدترین تجهیزات مربوط به نظافت مراکز تجاری
مشاوره‌تخصصی در زمینه تجهیزمدرن سرویس‌های بهداشتی وفضاهای خدماتی مرکزخرید
معرفی پیمانکاران معتبر و موفق در این بخش
ضرورت حضور یک مشاور حقوقی در مراکزتجاری چیست؟
تئوری موفق چند دهه اخیر دنیا در علم مدیریت بر تفکیک مالکیت از مدیریت تاکید دارد، چرا که تحقق این مهم، باعث می‌شود مالکان مراکزتجاری به سمت انتخاب مدیران شایسته بروند و این مدیران نیز اولین گام را با داشتن مشاور حقوقی مسلط به حوزه مراکزتجاری بر می‌دارند، چرا که “پیشگیری” را مقدم بر درمان دانسته و تلاش دارند تنش‌ها را به حداقل رسانده و انرژی مضاعفی را در مسیر دستیابی به اهداف پیش‌بینی شده، ذخیره سازند.
اما واقعیت موجود آن است که علیرغم آن‌که هر ساله به تعداد فارغ‌التحصیلان رشته حقوق و حرفه وکالت در کشور ما افزوده می‌شود، اما متاسفانه در مراکزتجاری نیز به نحو شایسته از مشاوران حقوقی کمک گرفته نمی‌شود. از سوی دیگر نیز به مشاور حقوقی همچون یک کارشناس نگاه شده و این تصور غلط وجود دارد که اگر وی به صورت تمام‌وقت به کار گرفته شود، اثربخشی بیشتری خواهد داشت، در حالی که لازم است مشاور حقوقی با استقلال رای لازم بتواند بین مالکان و مستاجران رعایت حقوق طرفینی را یادآور شده و ضمن جلوگیری از آسیب به مرکزتجاری آنها را در انتفاع مشترک، همراهی کند.
بنابراین علاوه بر آن‌که برخورداری از مشاور حقوقی یک امر ضروری برای هر مرکزتجاری است، استقلال رای و عمل وی نیز لازم است که حضوری مستقل و البته پاره‌وقت را در قالب قرارداد مشاوره باعث شود و بتواند از انحراف مورد اشاره، جلوگیری کند.
چالش‌های اصلی یک مدیر مرکزتجاری
اگر بخواهیم از زمان بهره‌برداری یک مرکزتجاری، چالش‌های آن را مورد بررسی قرار دهیم، نقطه شروع آن نحوه واگذاری واحدهای تجاری و یا اداری است که بعضا در این قراردادها زمان راه‌اندازی و بهره‌برداری مرکزتجاری مورد توجه قرار نمی‌گیرد و این مشکل با چراغ‌های خاموش در راه‌اندازی مرکزتجاری، بروز می‌کند.
عدم تعیین کاربری (صنف بندی) از دیگر مواردی است که در واگذاری‌ها مد نظر قرار نمی‌گیرد.
عدم وجود چارچوب مشخص برای تعیین شارژ و عدم شناخت صحیح هر حرفه و نیازهای آن، موجب شکل‌گیری ساختاری نادرست برای تعیین میزان شارژ واحدها می‌شود که بروز اختلافات عدیده بین صاحبان کسبوکارهای مختلف و اختلال در کارکرد اصلی یک مرکزتجاری را باعث می‌شود .
تغییر کاربری فضاهای مشاعات و عدم ایجاد بستر مناسب قراردادی نیز اختلافات متعددی را به وجود می‌آورد که حل آنها در آینده، بسیار مشکل است .
اساسا هیچ پزشکی نمی‌تواند برای همه بیماران یک نسخه تجویز کند، آنچه در حال حاضر در مراکزتجاری شاهد آن هستیم بیماری‌های مشترک با درمان‌های متفاوت است، اما آنچه مسلم است هر چه پیشگیری بهتری صورت گیرد امکان بروز بیماری و یا آسیب، کمتر خواهد بود. همان‌گونه که مراکزتجاری در زمان بهره‌برداری نیاز به یک مدیر لایق دارند، آن مدیر نیز برای نیل به موفقیت نیاز به بکارگیری مشاوران متخصص از جمله مشاور حقوقی دارد، چرا که ادبیات ساخت مراکزتجاری با ادبیات سایر ساخت‌وسازها متفاوت است.
توفیق در یک مرکزتجاری نیازمند توجه به تمامی ابعاد آن است. پیکره یک مرکزتجاری می‌تواند زیبا باشد، اما روح یک مرکزتجاری در قالب برند آن متجلی می‌شود و نگاه درست به برند مرکزتجاری، شهرت و آوازه‌ای به همراه دارد که موجبات بالندگی آن مرکزتجاری را فراهم می سازد.
بنابراین برای ایجاد این بالندگی، لازم است همواره انرژی مثبتی را در فضای کسبوکارهای آن باعث شد که این امر به واسطه همدلی حداکثری حاصل می‌شود و در این میان، مالک یا مدیر مرکزتجاری مکلف است با کاهش تنش‌ها در ایجاد اتمسفر روانی بالنده، پیشگام سایرین باشد.
در مسیر چرخه حیات و شکل‌گیری یک مجتمع تجاری و چند منظوره طیف گسترده‌ای از ذینفعان حضور دارند که این حضور شبکه پیچیده و گسترده از روابط حقوقی را ایجاد می‌نماید . دولت ، نهادهای عمومی ، پیمانکاران ، سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی ، بهره برداران ، کارکنان و مشتریان مهمترین ذینفعان یک مجتمع تجاری چند منظوره محسوب می‌شوند . این روابط در ظرفی از قوانین و مقررات و بعضاً در چارچوب مجموعه ای از توافقات و قراردادها تنظیم و شکل می‌گیرد که اصطلاحاً به آن نظام حقوقی بهره‌برداری از مجتمع های تجاری و چند منظوره اطلاق می‌شود که بر اساس رویکرد نوین مجتمع های تجاری چند منظوره ، قوانین و مقررات و رویه‌های موجود متناسب با رشد و پیشرفت این مجتمع ها نبوده است . یک مجتمع تجاری از پنج مرحله اصلی ( مکان‌یابی ، تعیین نوع کاربری تخصصی ، ساخت ، پیش از بهره برداری ، پس از بهره‌برداری و دوره احیای مجدد ) تشکیل می‌شود .
نظر به اینکه یکی از عناصر اصلی موفقیت یک مجتمع تجاری و چند منظوره به حداقل رساندن اختلافات و مخاطرات حقوقی در روابط ذینفعان آن مجتمع است در تمامی این مراحل نیازمند خدمات حقوقی تخصصی می باشد که مهم ترین زمینه های آن عبارتند از : اموال و مالکیت ، امور قراردادها و مدیریت آن ، تجارت سنتی و الکترونیک ، مقررات تملک آپارتمانها و مجتمع‌ها ، نظام واگذاری فروش ، اجاره ، مشارکت ، حق انتفاع ، مالیات ، کار و تامین اجتماعی ، حقوق اصناف و تعزیرات ، بیمه ، شهرسازی ، محیط زیست ، امنیت و حفاظت ، نظارت بر اماکن عمومی ، تامین و مدیریت منابع مالی ، سرمایه‌گذاری ، شارژ و تسهیم آن ، شرکت‌های تجاری ، امور ثبتی ، بازاریابی ، تبلیغات و روابط عمومی ، امور مشتریان ، باشگاه مشتریان ، مالکیت معنوی برند و توسعه شعب نمایندگی ، گمرک ، خرید خارجی ، مسئولیت مدنی ، دعاوی و داوری ، فناوری اطلاعات و شبکه‌های اجتماعی و سایر نیازهای حقوقی بر گرفته است دستاوردهای نوین صنعت مجتمع های تجاری و بر اساس استانداردهای روز دنیا این خدمات می بایست توسط یک واحد حقوقی تخصصی مجتمع تجاری و چند منظوره با بکارگیری نیروی انسانی متخصص اداری – کارشناسی – مدیریت ، ارائه گردد .
علیرغم طولانی بودن حضور مجتمع های تجاری چند منظوره حضور در کشور ، تجربه خدمات حقوقی تخصصی در این زمینه نوپا و فاقد پیشینه تجربی و علمی است . ماموریت اصلی واحد حقوقی در مجتمع های تجاری به حداقل رساندن اختلافات و مخاطرات حقوقی در روابط ذینفعان مراکز خرید و مجتمع های چند منظوره و تسهیل این روابط با محوریت پیشگیری علمی قرار داده است که با بهره‌مندی از وکلا ، مشاوران حقوقی و کارشناسان و کادر اداری مجرب و متخصص و آموزش دیده در تمامی مراحل چرخه حیات یک مجتمع تجاری و چند منظوره از شکل‌گیری اولیه تا بهره برداری نهایی به ارائه خدمات حقوقی در شاخه‌های تخصصی می‌پردازد .
خدمات حقوقی به مجتمع های چند منظوره و مراکز خرید عبارتند از مشاوره حقوقی تخصصی کتبی ، مجازی شفاهی و شرکت در جلسات . تکمیل ، اصلاح و بازبینی پیش‌نویس قراردادهای واگذاری به روشهای مختلف ( فروش / اجاره / مشارکت / حق انتفاع ) و شرکت در مذاکرات اصلاح قراردادهای ارائه شده . تهیه و تنظیم قراردادهای تخصصی مورد نیاز مجتمع تجاری در پنج مرحله چرخه حیات آن ( مکان‌یابی و شروع سرمایه‌گذاری ، ساخت ، پیش از بهره برداری ، پس از بهره‌برداری و احیای مجدد ) و مدیریت آنها ، داوری ، حل و فصل اختلافات از طریق مذاکره و میانجیگری بر اساس روشهای ( A.D.R ) . ساماندهی و نظارت بر امور حقوقی و اجرای قراردادها و ایجاد واحد حقوقی مجتمع تجاری و مدیریت آن ، تکمیل ، اصلاح و بازبینی و تنظیم اساسنامه ها و آیین نامه های مدیریت مجتمع تجاری با محوریت بهره‌برداری مناسب با توجه به اینکه هدف از انجام خدمات حقوقی پیشگیرانه فوق به حداقل رساندن دعاوی حقوقی و کیفری مجتمع می باشد در صورت نیاز پذیرش دعاوی حقوقی و کیفری احتمالی و دفاع از آنها برای حضور در مراجع قضایی توسط وکلای متخصص موثر واحد حقوقی صورت خواهد گرفت
سمیه افضلی نیکو/ وکیل پایه یک دادگستری
11 دی 1398