جعل معنوی و مفادی ماده ١٠٠ قانون ثبت

موضوع ماده ١٠٠ قانون ثبت

در جعل معنوى یا مفادی، مرتکب برخلاف جعل مادی، دخل و تصرفى از قبیل تراشیدن، الحاق وامثال آنها در نوشته یا سند به عمل نمى‌آورد، بلکه حقیقت مطلبى را ابتداء در ذهن خود از جهت مفاد و مضمون و معنى تغییر مى‌دهد و سپس آن را وارد سند مى‌کند، مثل اینکه مأمور ثبت احوال ولادت طفل یا فوت شخصى را برخلاف واقع ثبت کند. حال چنانچه چنین عملى یعنى منقلب نمودن حقیقت در ذهن و انعکاس این حقیقت منقلب شده در خارج به صورت آثار مادى و ظاهرى بر روى اسناد رسمى صورت گیرد، مى‌توان گفت فاعل، مرتکب جعل معنوى یا مفادى در اسناد رسمى گردیده است که از مصادیق بارز این نوع جعل همان موارد شش‌گانه مندرج در ماده ۱۰۰ قانون ثبت مى‌باشد. به عبارت دیگر چنانچه مستخدمین واجزاء ثبت اسناد واملاک و یا صاحبان دفاتر اسناد رسمى یا دفاتر ازدواج و طلاق مرتکب هر یک از شقوق شش‌گانه ذیل گردند، به عنوان جاعل در اسناد رسمى موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت قابل تعقیب و مجازات بوده و عمل ارتکابى تحت عنوان جعل معنوى یا مفادى در اسناد رسمى به شمار مى‌آید. حال به توضیح پیرامون هر یک از این شقوق مى‌پردازیم:

از میان شقوق هفت‌گانه مندرج در ماده ۱۰۰ قانون ثبت تنها شق پنجم ماده مزبور از مصادیق جعل مادى به شمار مى‌رود و شقوق شش‌گانه دیگر از مصادیق جعل معنوى در اسناد رسمى محسوب مى‌گردند، که این شقوق عبارتند از:

اول: ثبت کردن سند مجعوله یا مزوره.

دوم: ثبت کردن سند بدون حضور اشخاصى که مطابق قانون باید حضور داشته باشند.

سوم:‌ ثبت کردن سند به اسم کسانى که آن معامله را نکرده‌اند.

چهارم: تاریخ سند یا ثبت سندى را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت نماید.

پنجم: ثبت کردن اسناد انتقالى با علم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده.

ششم: ثبت کردن سندى که به طور وضوح سندیت نداشته یا از اعتبار افتاده است.

اصولاً واژه ثبت در لغت به معناى «قراردادن، برقرار و پابرجا کردن، یادداشت کردن، نوشتن و مطلبى را در دفتر نوشتن» مى‌باشد. براى تحقق جرم موضوع این بند از ماده ۱۰۰قانون ثبت، عمل ثبت کردن حتماً باید بر روى سند صورت گیرد، و سندى نیز که در اینجا منظور نظر قانونگذار است سند رسمى است نه عادی، چرا که سندى که توسط مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمى تنظیم و به ثبت مى‌رسد مطابق مقررات قانونی، سند رسمى مى‌باشد.

بنابراین ثبت کردن نوشته‌جات وانجام عملیات مجرمانه همچون جعل بر روى آنها از شمول مقررات ماده ۱۰۰ قانون ثبت خارج است چرا که سند با نوشته متفاوت است و بین آنها رابطه عموم و خصوص برقرار است. بدین‌صورت که هر سندى نوشته است ولى هر نوشته‌اى سند نمى‌باشد. با توجه به ماده ۱۰۰ قانون ثبت درمى‌یابیم که قانونگذار عمل ثبت کردن سند مجعوله یا مزوره را توسط مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد واملاک و یا صاحبان دفاتر اسناد رسمى، از روى عمد، جرم جعل و تزویر در اسناد رسمى دانسته است.

البته در این مورد بر قانونگذار از لحاظ نگارش و تدوین قانون اشکال وارد است چرا که جرم ارتکابى اخیر، جرم جعل و تزویر نمى‌باشد بلکه در حکم جعل و تزویر است و قانونگذار مى‌بایست مرتکب چنین عملى را در حکم جاعل در اسناد رسمى به شمار مى‌آورد، در حالى که مى‌بینیم مرتکب را جاعل در اسناد رسمى شناخته است که بین این دو تفاوت بارز و آشکارى وجود دارد.

جرم موضوع ماده ۱۰۰ اخیر جعل نبوده بلکه در حکم جعل مى‌باشد، چرا که جعل مادی، آن است که در ظاهر و صورت نوشته یا سند و غیره خدشه‌اى وارد مى‌شود (مثل موارد مذکور در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامى). و جعل معنوى یا مفادى نیز آن است که بدون ایراد هیچ‌گونه خدشه‌اى به ظاهر سند یا نوشته و غیره حقیقت در آنها تحریف شده و مطالب منتسب به دیگران به گونه دیگرى در آنها منعکس مى‌شود.

حال با توجه به تعاریف مذکور درمى‌یابیم که عمل ثبت کردن سند مجعوله یا مزوره در هیچ یک از تعاریف اخیر در خصوص جعل مادى و جعل معنوى نمى‌گنجد، چرا که به عنوان مثال سردفترى که اقدام به ثبت سند مجعولى مى‌نماید، نه در سند یا نوشته موجود خدشه‌اى وارد مى‌کند و تغییراتى در مطالب آن ایجاد مى‌نماید ونه اینکه حقیقت موجود در سند را تحریف مى‌کند بلکه حقیقت تحریف شده موجود در یک سند را که به واسطه آن تحریف از اعتبار و اثر قانونى افتاده است و دیگر اثرى بر آن مترتب نیست وایجاد حقى نمى‌کند، با ثبت کردن چنین سندى خواسته به آن اثر و اعتبار قانونى ببخشد، که چون این امر به نوعى خود تحریف محسوب مى‌گردد مى‌توان عمل مزبور را در حکم جعل دانست.

در قانون مجازات ایران براى مرتکبان بعضى جرایم، مجازات جاعل تعیین شده است، در حالى که از لحاظ تحلیل حقوقی، جرایم مزبوره غالباً واجد عناصر لازمه جعل سند نبوده بلکه فقط قانون تحت عنوان جعل براى آنها حکم مجازات نموده و به عبارت دیگر آنها را در حکم جعل قرار داده است. از جمله آنها، جرایم مذکور در ماده ۱۰۰ قانون دفاتر اسناد رسمى است که مقرر مى‌دارد: «هر یک از مستخدمین واجزاء ثبت اسناد واملاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمى عامداً یکى از جرمهاى ذیل را مرتکب شود جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازاتى که براى جعل و تزویر اسناد رسمى مقرر است محکوم خواهد شد: «… خامساً: تمام یا قسمتى از دفاتر ثبت را معدوم و یا مکتوم کند یا ورقى از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندى را از اعتبار و استفاده بیندازد…» ملاحظه مى‌شود خصوصاً در بند پنجم قانون فوق مواردى که ذکر شده معدوم کردن یا کشیدن اوراق دفاتر است که ظاهراً از موارد تخریب به نظر مى‌رسد و حال آنکه قانونگذار مرتکب را در حکم جاعل سند قرار داده است.

براى تحقق جرم موضوع بند اول ماده ۱۰۰ قانون ثبت در خصوص ثبت کردن سند مجعوله یا مزوره، احراز دو شرط ضرورى است:

اول: اینکه عمل ثبت کردن حتماً باید بر روى سند و آن هم سند رسمى صورت گیرد، دوم اینکه سندى که اقدام به ثبت آن مى‌شود باید سند مجعول یا مزور باشد نه اصیل. بنابراین در صورت وجود این دو شرط چنانچه مستخدم واجزاء ثبت اسناد و املاک یا صاحبان دفاتر اسناد رسمى عامداً اقدام به ثبت چنین سندى بنمایند، مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب مى‌گردند.

دوم: ثبت کردن سند بدون حضور اشخاصى که مطابق قانون باید حضور داشته باشند

به طور کلى و با یک بررسى اجمالى مى‌توان گفت کلیه اشخاصى که قانونگذار حضور آنها را در هنگام تنظیم و به ثبت سند معامله در دفاتر اسناد رسمى در صورت وجود شرایطى خاص، لازم و ضرورى دانسته است، عبارتند از:

1_ اصحاب معامله.

2_ معرفین

3_ معتمدین.

4_ اشخاص مطلع باسواد.

5_ نماینده دادگستری.

البته باید خاطرنشان کرد که در شرایط عادى قانونگذار تنها حضور اصحاب معامله را در هنگام تنظیم و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمى الزامى دانسته است و حضور بقیه اشخاص مذکور تحت شرایط خاص و ویژه‌اى چون کور و کر یا گنگ بودن و بی‌سواد بودن و یا مریض بودن یا در زندان بودن اصحاب معامله یا یکى از آنهاست که بر حسب مورد الزامى فرض گردیده است.

لذا براى آشنایى بیشتر، متن موادقانونى که در این زمینه‌ها وضع گردیده‌اند ذیلاً بیان مى‌گردد: ماده ۱۹ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمى مصوب ۱۳۱۷: «سند معامله باید پس از تنظیم و ثبت در دفتر سردفتر و نماینده، چنانچه داراى نماینده باشد، و انجام سایر تشریفات به تصدیق و امضاى اصحاب معامله برسد و متعاملین باید در یک جلسه اسناد و دفاتر مربوطه را امضاء نمایند و در صورتى که قبوض اقساطى هم ضمیمه سند باشد قبوض مزبور را هم بایستى در همان جلسه که اسناد و دفاتر امضاء مى‌شود، امضاء کنند.» براساس ماده ۵۰ قانون ثبت: «هرگاه مسئول دفتر در هویت متعاملین یا طرفى که تعهد مى‌کند تردید داشته باشد، باید دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هویت آنان را تصدیق نموده و مسئول دفتر مراتب را در دفتر ثبت و به امضاى شهود رسانیده و این نکته را در خود اسناد قید نماید.» ماده ۶۳ قانون ثبت مقرر مى‌دارد: «طرفین معامله و وکلاى آنها باید ثبت سند را ملاحظه نموده و مطابقت آن ثبت با اصل سند به توسط مشارالیهم و مسئول دفتر ثبت تصدیق گردد. در مورد اسنادى که فقط براى یک طرف ایجاد تعهد مى‌نماید تصدیق و امضاى طرف متعهد کافى خواهد بود.»

بنابراین طبق ماده اخیر در اسنادى که ثبت آنها باید با حضور وکیل طرف معامله یا طرف متعهد صورت گیرد، سردفتر بدون حضور آنها سند مزبور را ثبت نماید، مرتکب جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است. ماده ۶۴ قانون ثبت: «در صورتى که طرفین معامله و یا یکى از آنها کور یا کر یا گنگ یا بی‌سواد باشند علاوه بر معرفین هر یک از اشخاص مزبوره باید به معیت خود یک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که در موقع قرائت ثبت و امضاء آن حضور به هم رسانند مگر اینکه بین خود معرفین کسى باشد که طرف اعتماد آنهاست…». ماده ۶۶ قانون ثبت: «در موقعى که معامله راجع به اشخاص بی‌سواد است علاوه بر معرفین حضور یک نفر مطلع باسواد نیز که طرف اعتماد شخص بی‌سواد باشد لازم است…» ماده ۱۴ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمى: «سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل کار خود به منزل اصحاب معامله ببرند، مگر آنکه محقق شود کسى که مى‌خواهد معامله نماید مریض بوده که در این صورت باید تنظیم و ثبت معامله با حضور نماینده مدعی‌العموم محل و در نقاطى که دسترسى به مدعی‌العموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدین محل به عمل آید.» عمل تنظیم و ثبت کردن سند بدون حضور اشخاصى که مطابق قانون باید حضور داشته باشند، توسط مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و یا سردفتران اسناد رسمى یا سردفتران ازدواج و طلاق از مصادیق بارز جعل معنوى یا مفادى در اسناد رسمى به شمار مى‌رود زیرا این عمل همان تحریف و تغییر در اسامى اشخاصى است که توسط اشخاص اخیرالذکر در هنگام تنظیم و ثبت سند به عمل مى‌آید.

به عنوان مثال متصدى دفتر اسناد رسمى سند معامله ملک مشاعى را که متعلق به شخص (الف) و (ب) مى‌باشد در موقع تنظیم آن بدون حضور یکى از آنها سند را مى‌نویسد و ثالثى به جاى یکى از متعاملین (الف) یا (ب) که در دفترخانه حضور ندارند متقلبانه آن سند معامله را امضاء مى‌نماید و همچنین است در مواردى که متصدى دفتر ازدواج و طلاق، عقد ازدواج یا وقوع طلاقى را بدون حضور شاهد واقعى در دفترخانه به ثبت مى‌رساند.

اصولاً مى‌توان گفت ارتکاب چنین عملى به نوعى از مصادیق استبدال شخصى محسوب شده که خود این عمل نیز از مصادیق جعل معنوى به شمار مى‌رود. استبدال، از ریشه بدل و مصدر باب استفعال بوده و مصدر باب تفعیل آن نیز کلمه تبدیل است که با توجه به این مطالب مى‌توان گفت استبدال یعنى تبدیل کردن و بدل چیزى قرار گرفتن و عوض جا زدن مى‌باشد و لذا منظور از استبدال شخص، تبدیل نمودن و عوضى جا زدن شخص مى‌باشد، لذا مى‌توان گفت استبدال شخصى وقتى است که سردفتر حضور شخص را به عنوان طرف معامله در سند ذکر مى‌کند حال آنکه شخصى که در محضر او حضور دارد غیر از آن کسى است که نامش در سند ذکر شده و شخص حاضر هویت غیر خود را غصب کرده است و یا اینکه اصولاً کسى در موقع تنظیم سند حضور ندارد بلکه سردفتر با تبانى طرف دیگر معامله حضور و اقرار شخص فرضى را در سند منعکس مى‌کند.

همچنین مى‌توان گفت چنانچه مسئول دفتر در مواردى که حضور مترجم رسمى براى تنظیم و ثبت سند مطابق ماده ۶۱ قانون ثبت لازم است، بدون حضور مترجم اقدام به ثبت سند بنماید مرتکب جعل در اسناد رسمى موضوع بند دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.

سوم: ثبت کردن سند به اسم کسانى که آن معامله را نکرده‌اند

ارتکاب جرم شق مزبور از ماده ۱۰۰ قانون ثبت از سوى مستخدمین و اجزاء ثبت و صاحبان دفاتر اسناد رسمى، از دو حالت خارج نیست:

1 _ یا طرفین معامله در هنگام تنظیم و ثبت سند حضور دارند و لیکن ثبت‌کننده سند یا محرر، برخلاف گفته طرفین نام اصحاب معامله را به غیر از آنچه آنها اظهار مى‌کنند در سند مى‌نویسد به عنوان مثال «الف» و «سین» که براى تنظیم و ثبت سند قطعى غیرمنقول که بین خود معامله کرده‌اند نزد سردفتر اسناد رسمى حاضر شده ولى سردفتر مزبور در هنگام ثبت معامله و سند مزبور، به طور متقلبانه و عمداً به جاى نام آنها، نام دو نفر دیگر «میم» و «نان» را در سند ذکر نماید و یا سردفتر ازدواج در هنگام ثبت سند نکاحیه نام شخص دیگرى غیر از شوهر را عمداً و به قصد تقلب در سند مزبور قید نماید.

۲ _ یا اینکه طرفین معامله در هنگام تنظیم و ثبت سند حضور ندارند و ثبت‌کننده سند در هنگام ثبت سند، خود شخصاً و فی‌البداهه نام اشخاص دیگرى غیر از اصحاب معامله را عمداً و به قصد تقلب و با تبانى با اشخاص مزبور در سند ثبت مى‌نماید.

این شق از ماده ۱۰۰ قانون ثبت نیز مانند شق دوم که پیشتر توضیح دادیم، به عنوان استبدال شخص و از مصادیق جعل معنوى به شمار مى‌رود. چرا که همان‌گونه که گفتیم استبدال شخص وقتى است که سردفتر حضور شخص را به عنوان طرف معامله در سند ذکر مى‌کند و حال آنکه شخصى که در محضر او حضور دارد غیر از آن کسى است که نامش در سند ذکر شده و شخص حاضر هویت غیر خود را غصب کرده است. یا اینکه سردفترى نام متعاملین را به شکلى غیر از آنچه که آنها اظهار مى‌دارند وارد کند، که در این صورت مرتکب جعل معنوى یا مفادى در اسناد رسمى گردیده است.

در اینجا لازم است مختصرى در خصوص معامله و اینکه اصولاُ به چه چیزی، معامله اطلاق مى‌گردد توضیحاتى بدهیم:

معامله از ریشه عمل و مصدر باب مفاعله است. یکى از حقوقدانان درباره معامله چنین مى‌گوید: «معامله کلمه‌اى است به معنى عمل کردن متقابل که در اصطلاح حقوقى دو معنى دارد که از فقه گرفته شده است. مقررات فقهی، قسمتى مربوط به روابط بین فرد و خداست که عبادات نام دارد و دسته دیگر راجع به رابطه فرد و فرد است که جنبه اجتماعى داشته و معاملات نام دارد. معامله یک معنى اخص نیز دارد که به هر نوع رابطه حقوقى که موضوعش امور مالى باشد اطلاق مى‌شود و در این معنى معامله به نکاح گفته نمى‌شود.»

منظور ما از معامله در این شق از ماده ۱۰۰ قانون ثبت همان دسته از معاملات و روابط حقوقى بین افراد است که موضوعش امور مالى است لذا چنانچه افرادى که قصد انعقاد چنین معاملاتى را در اموال منقول یاغیرمنقول دارند، براى رسمیت بخشیدن به این معاملات در محضر سردفتر حاضر شوند تا سردفتر مزبور به معامله آنها رسمیت داده و آن را در سند به ثبت برساند، لیکن مطابق آنچه پیشتر گفتیم از روى تقلب و عمداً سند مزبور را به نام اشخاص دیگرى که طرف معامله نیستند به ثبت برساند، مرتکب جرم شق سوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده و به عنوان جاعل در اسناد رسمى به مجازات جعل و تزویر در اسناد رسمى محکوم خواهد گردید، که این امر در مورد مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و دفتریاران دفاتر اسناد رسمى نیز مصداق داشته و قابل اعمال است.

عمل ثبت کردن سند به اسم کسانى که آن معامله را نکرده‌اند توسط مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمى و دفتریاران این دفاتر، از این جهت جعل محسوب مى‌گردد که مرتکب با ثبت چنین سندی، حقیقت موجود را که همان طرف معامله نبودن اشخاصى است که سند به طور متقلبانه به نام آنان به ثبت رسیده، قلب نموده است.

مضافاً اینکه با جلوه دادن متقلبانه امر خلاف واقع و عملیات مزورانه خواسته است تا بدین طریق با ثبت سند به نام اشخاصى که اصولاً طرف معامله نبوده‌اند و آن معامله را انجام نداده‌اند، به چنین سندى جنبه واقعیت و رسمیت داده به طورى که قانوناً این سند داراى ارزش و اعتبار و قابلیت اثر باشد.

چهارم: تاریخ سند یا ثبت سندى را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت نماید

قانونگذار براى تاریخ مندرج در سند اهمیت خاص و ویژه‌اى قائل شده است، به گونه‌اى که در ماده ۱۳۰۵ قانون مدنى مقرر داشته است: «در اسناد رسمى فقط تاریخ تنظیم معتبر است حتى بر علیه اشخاص ثالث ولى در اسناد عادى تاریخ فقط درباره اشخاصى که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسى که به نفع او وصیت شده معتبر است.» منظور از اعتبار تاریخ سند رسمى به اشخاص ثالث، فرض صحت تاریخ تنظیم سند مى‌باشد که در سند قید شده است.

همان‌طور که از متن ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامى در خصوص جعل و تزویر پیداست، قانونگذار یکى از مصادیق بارز جعل و تزویر را تقدیم یا تأخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقى آن دانسته است. «اصولاً تقدیم یا تأخیر تاریخ سند از طریق دست‌کارى کردن و تغییر تاریخ در یک نوشته یا سند صورت مى‌گیرد بدون اینکه مرتکب در متن یا عبارات سند یا نوشته تغییرى ایجاد نماید.»

لذا این دست‌کارى وتقدیم یا تأخیر دادن تاریخ مندرج در سند، چنانچه بعد از تنظیم سند باشد، عمل ارتکابى جعل مادى است چرا که مرتکب بعد از تنظیم سند با دست‌کارى و تغییر دادن تاریخ مندرج در سند به طور متقلبانه قلب حقیقتى نموده است که این تغییر در متن با آثار مادى خارجى همراه است. ولى چنانچه دست‌کارى و تقدیم یا تأخیر دادن تاریخ مندرج در سند، همزمان و مقارن با تنظیم سند مزبور باشد عمل ارتکابى به دلیل اینکه هیچ‌گونه اثر مادى خارجى از خود بر جاى نمى‌گذارد و مرتکب حقیقت موجود را بدواً در ذهن خود منقلب نموده و حقیقت دگرگون شده را در سند منعکس مى‌نماید، جعل معنوى یا مفادى محسوب مى‌گردد. در همین زمینه یکى از حقوقدانان مى‌گوید: «بدیهى است هرگاه تقدیم یا تأخیر تاریخ سند در وقت تنظیم سند (مثلاً توسط سردفتر در هنگام تنظیم سند رسمى و برخلاف منظور طرفین) صورت گیرد ممکن است با وجود سایر شرایط، به جاى جعل مادی، جعل مفادى یا معنوى ارتکاب یابد.» همین حقوقدان در ادامه مى‌افزاید: تقدیم یا تأخیر تاریخ سند در حقوق انگلستان هم به موجب بخش (g) (1) 9 «قانون جعل و قلب سّکه» مصوب سال ۱۹۸۱ جعل محسوب مى‌گردد (حتى اگر در زمان تنظیم سند تاریخ نادرست با سوءنیت بر روى آن گذاشته شود).

بنابراین چنانچه سردفتر اسناد رسمى تاریخ سند رسمى را مقدم یا مؤخر نماید یا فی‌البداهه در حین تنظیم و ثبت سند، تاریخ ثبت سند را در دفتر ثبت، مقدم یا مؤخر ذکر نماید یا چنانچه سردفتر ازدواج و طلاق، تاریخ وقوع عقد ازدواج یا وقوع طلاق را در حین تنظیم و ثبت در دفتر ثبت وقایع ازدواج و طلاق عمداً و به طور متقلبانه مؤخر یا مقدم قید نماید و همچنین اگر مستخدم اداره ثبت اسناد واملاک در هنگام ثبت ملک در دفتر املاک، تاریخ ثبت را عمداً مقدم یا مؤخر در دفتر املاک ثبت نماید یا دفتریارى که با تبانى با یکى از طرفین معامله، تاریخ سند یا ثبت سندى را مقدم یا مؤخر در دفتر ثبت نماید، در همه موارد اخیرالذکر، مرتکبین مزبور در صورت احراز و اثبات عامد بودن و آگاه بودن به قضیه و اثبات قصد تقلب از سوى آنان، وفق ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات مقرر براى جعل و تزویر در اسناد رسمى محکوم خواهند گردید.

پنجم: ثبت کردن اسناد انتقالى با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده

ابتدا لازم است بدانیم منظور از اسناد انتقالى چیست و به چه اسنادی، اسناد انتقالى اطلاق مى‌گردد؟ در پاسخ باید گفت اسناد انتقالی، اسنادى هستند که محتویات و مندرجات آنها حاکى از نقل و انتقال عین، منفعت یا حقى از شخصى به شخص دیگر مى‌باشد. در این بخش از ماده ۱۰۰ قانون ثبت باید علم سردفتر محرز شود. به نظر نگارنده قید کلمه «علم» در شق مزبور تنها جنبه تأکیدى دارد، بدین‌معنا که اشخاص مذکور درصدر ماده ۱۰۰ قانون ثبت براى اینکه جاعل در اسناد رسمى تلقى گردیده و مشمول ماده ۱۰۰ قانون مذکور باشند، باید علاوه بر عامد بودن در ارتکاب هر یک از شقوق هفت‌گانه مندرج در ماده اخیرالذکر، عالم به موضوع نیز باشند، یعنى در ارتکاب هر یک از شقوق هفت‌گانه ماده مزبور علم و عمد را توأماً داشته باشند، فی‌المثل سردفترى که اقدام به ثبت سند مجعول نموده، در صورتى مى‌توان او را جاعل در اسناد رسمى و مشمول ماده ۱۰۰ قانون ثبت دانست که علاوه بر عامد بودن در ثبت چنین سندی، عالم و آگاه به جعلی‌بودن سند مزبور نیز باشد، بنابراین عقلائى نیست و از منطق حقوقى به دور است که سردفترى را که جاهل بوده و نمى‌دانسته سند ارائه شده جعلى است و اقدام به ثبت چنین سندى نموده، جاعل در اسناد رسمى شناخته و مشمول ماده ۱۰۰ قانون ثبت بدانیم.

لذا سردفتر مزبور در صورت عالم نبودن به جعلى بودن سند ارائه شده چنانچه از روى جهل یا اشتباه مرتکب ثبت چنین سندى بشود، مورد مشمول ماده ۱۰۰ قانون ثبت نبوده و به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب نخواهد گردید.

شخصى که در دفترخانه حاضر شده و تقاضاى ثبت سندى را دارد که به موجب آن خواستار انتقال مالى یا ملکى است که خود مالک آن نیست بلکه به طور متقلبانه و به قصد جلب منفعت، خود را به عنوان مالک و انتقال‌دهنده وانمود کرده است، مرتکب انتقال مال غیر گردیده است و برحسب مورد ـ که ذیلاً اشاره خواهد شد ـ مى‌توان او را به سبب جرم کلاهبردارى و یا جعل تحت تعقیب قرار داد. در خصوص انتقال‌دهنده‌اى که خود مالک نیست باید گفت انتقال مال غیر بدون مجوز قانونى و یا انتقال گرفتن مال با علم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده چنانچه به وسیله اسناد عادى انجام شده باشد تحت عنوان «کلاهبرداری» مورد تعقیب قانونگذار قرار گرفته و اما به موجب ماده ۸ قانون مجازات راجع به انتقال مال غیرمصوب فروردین ۱۳۰۸، هرگاه معاملات تقلبى فوق به وسیله اسناد رسمى صورت گرفته باشد در حکم جعل و مرتکب مستوجب مجازات جاعل در اسناد رسمى است در حالى که واقعاً معاملات مزبوره واجد عناصر لازم جعل نبوده بلکه درست منطبق با کلاهبردارى است.

النهایه، قانونگذار به منظور صیانت حق مالکیت افراد، مرتکب اعمال فوق را به عنوان جاعل به مجازات جنایى محکوم نموده است. حال چنانچه کارکنان ادارات ثبت اسناد و املاک و یا سران دفاتر اسناد رسمى در حین تنظیم و ثبت سند عمداً اسناد مزبور را با علم و آگاهى به این امر که انتقال دهنده‌اى که تقاضاى ثبت سند را نموده خود مالک نمى‌باشد، اقدام به ثبت چنین سندى بنماید، وفق ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب خواهند گردید. همین امر نیز در مورد معاملاتى که قیمین و سرپرستان محجورین در خارج از چهارچوب مقرر شده و قانون نسبت به اموال مولى علیه خویش انجام مى‌دهند حاکم است، به عنوان مثال، قیمى که طبق حکم دادگاه و وفق مقررات قانونى براى حفظ و نگهدارى از اموال شخص محجورى تعیین گردیده است، چنانچه برخلاف وظیفه امانت‌داری، و بدون رعایت غبطه مولى علیه و بدون اجازه مدعی‌العموم اقدام به فروش مال غیر منقول مولى علیه به دیگری، به نام خود و یا اقدام به انتقال مال غیرمنقول مولى علیه به خود بدون اجازه مدعى العموم بنماید، و براى این منظور و رسمیت بخشیدن به این معامله در دفترخانه حاضر شده و از سردفتر تقاضاى ثبت سند انتقالى را به نام خود بنماید و سردفتر مزبور نیز با علم و آگاهى از غیرقانونى بودن ثبت چنین معامله‌اى و با آگاهى از عدم مالکیت انتقال دهنده، عمداً اقدام به ثبت چنین سندى بنماید قیم مزبور وفق قانون به عنوان خائن در امانت محکوم و سردفتر نیز، مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل وتزویر در اسناد رسمى محکوم خواهد گردید، زیرا مطابق قانون، ثبت چنین سندى ممنوعیت دارد، چرا که اصولاً معامله راجع به اموال محجورین به لحاظ حساسیت و اهمیتى که دارد مورد توجه خاص قانونگذار بوده و براى نافذ و معتبر بودن معاملاتى از این دست، شرایطى خاص لازم است. به عنوان نمونه ماده ۱۲۴۱ قانون مدنى دراین‌باره مى‌گوید: «قیم نمى‌تواند اموال غیرمنقول مولى علیه را بفروشد و یا رهن‌گذارد یا معامله‌اى کند که در نتیجه آن خود مدیون مولی‌علیه شود، مگر با لحاظ غبطه مولى علیه و تصویب مدعی‌العموم. در صورت اخیر شرط حتمى تصویب مدعی‌العموم ملائت قیم مى‌باشد و نیز نمى‌تواند براى مولى علیه بدون احتیاج و ضرورت قرض کند، مگر با تصویب مدعی‌العموم.»

فلذا یکى از معاملاتى که راجع به اموال مولى علیه نیاز به تصویب مدعی‌العموم دارد فروش مال غیرمنقول است زیرا از آنجا که اموال غیرمنقول در جامعه ما اهمیت زیادى دارد و بخش عمده ثروت اشخاص را تشکیل مى‌دهد، فروش این اموال عملى خطرناک به شمار آمده و انجام دادن این عمل به وسیله قیم موکول به اجازه مقام قضایى شده است. در همین رابطه ماده ۲۲ آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمى مقرر داشته است: «تنظیم و ثبت معاملاتى که از طرف قیمین صغار و محجورین نسبت به اموال آنها در دفاتر واقع مى‌شود، بدون اجازه کتبى مدعی‌العموم محل ممنوع است و به اوراق قیم‌نامه عادى در دفاتر اسناد رسمى نباید ترتیب اثر داده شود.» بنابراین باتوجه به مطالب یاد شده باید گفت چنانکه هر یک از مستخدمین و کارکنان ادارات ثبت اسناد و املاک و یا سردفتران اسناد رسمى، عمداً اسناد انتقالى را با علم به عدم مالکیت انتقال‌دهنده آن به ثبت برسانند، مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل و تزویر در اسناد رسمى محکوم خواهند گردید. البته همان‌طور که پیشتر نیز گفتیم حصول این امر و قابل مجازات دانستن این قبیل مرتکبین مشروط به این است که علم مرتکب به عدم مالکیت انتقال دهنده احراز و اثبات گردد.

ششم: ثبت کردن سندى که به طور وضوح سندیت نداشته یا از سندیت افتاده است

این شق از ماده ۱۰۰ قانون ثبت را مى‌توان در دو قسمت مجزا مورد بحث و بررسى قرار داد:

۱_ ثبت کردن سندى که به طور وضوح سندیت ندارد.

۲ _ ثبت کردن سندى که به طور وضوح از سندیت افتاده است.

با تدقیق در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنى در تعریف سند که مقرر داشته: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوى یا دفاع قابل استناد باشد.» مى‌توان دریافت که منظور از «سندیت نداشتن» در بند اخیر، یعنى سندى که در مقام دعوى یا دفاع ارزش اثباتى نداشته و قابل استناد نباشد. همان‌طور که مى‌دانیم براى اینکه سندی، رسمى محسوب گردد و از اعتبار خاص و ویژه‌اى نسبت به سایر نوشتجات برخوردار شود لازم است با رعایت تشریفات قانونى مربوط به این‌گونه اسناد تنظیم گردد که قسمتى از این قوانین به صورت آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمى، امورى از قبیل ترتیب تنظیم اسناد و طرق احراز هویت و ترتیب ثبت سند در دفاتر ثبت و مسائلى دیگر در این آئین‌نامه مشخص گردیده است، فلذا چنانچه سندى فاقد تشریفات خاص مربوط به تنظیم اسناد رسمى باشد، نمى‌توان چنین سندى را رسمى دانست، لذا از اعتبار ویژه اسناد رسمى که از جمله آن لازم‌الاجرا بودن چنین اسنادى مى‌باشد، بی‌بهره خواهد بود. در همین رابطه ماده ۱۲۹۳ قانون مدنى بیان مى‌دارد: «هرگاه سند به وسیله یکى از مأمورین رسمى تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونى را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتى که داراى امضاء یا مهر طرف باشد عادى است.»

پس مى‌توان دریافت که عدم رعایت قوانین شکلى در تنظیم اسناد رسمى از علل بی‌اعتبارى این‌گونه اسناد است. بنابراین چنانچه سردفترى عمداً و با علم به اینکه سند ارائه شده، جنبه سندیت ندارد اقدام به ثبت چنین سندى بنماید مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب مى‌گردد، مضافاً اینکه همین امر در مورد مستخدمین و کارکنان ادارات ثبت اسناد و املاک و دفتریاران دفاتر اسناد رسمى نیز سارى و جارى است.

به عنوان مثال شخصى سند قطعى غیرمنقولى را که امضاء فروشنده در آن نیست، به سردفتر ارائه مى‌دهد و از سردفتر تقاضاى ثبت این سند و رسمیت بخشیدن به این معامله را خواستار مى‌شود، حال چنانچه سردفتر مزبور عمداً و با علم به اینکه سند ارائه شده فاقد امضاء فروشنده مى‌باشد و از این حیث سندیت ندارد، اقدام به ثبت سند مزبور بنماید، وفق ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى به شمار مى‌رود، مضافاً اینکه همین حکم در مورد مسئول دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک که عمداً و با علم به اینکه سند مالکیت ارائه شده فاقد تشریفات قانونى براى تنظیم سند بوده فلذا سند مالکیت مزبور جنبه سندیت نداشته، لیکن اقدام به ثبت این سند در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک بنماید، نیز جارى است.

حالا مشخص است ؛ منظور از «از سندیت افتادن» این است که سندى در اصل داراى سندیت و ارزش اثباتى باشد ولى به مرور زمان سندیت و ارزش اثباتى خود را از دست داده باشد.

بنابراین تفاوت بند دوم با بند اول شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت ارزش اثباتى نبوده است در حالى که طبق بند دوم، سند ارائه شده از ابتداء و بدواً داراى ارزش اثباتى و سندیت بوده است و لیکن به واسطه اعمالى که بعداً بر روى آن صورت گرفته، آن را از سندیت و ارزش اثباتى انداخته است.

فلذا چنانچه سند ارائه شده به سردفتر یا مستخدم اداره ثبت اسناد و املاک به واسطه عملیاتى که بر روى آن صورت گرفته از سندیت افتاده باشد و سردفتر یا مستخدم مزبور عمداً و با علم به اینکه سند ارائه شده دیگر ارزش سند را نداشته و به عبارت دیگر از سندیت افتاده است، اقدام به ثبت چنین سندى بنماید، مطابق شق هفتم از ماده ۱۰۰ قانون ثبت جاعل در اسناد رسمى محسوب خواهد گردید.

به عنوان مثال شخصى در دفتر اسناد رسمى حاضر شده و وکالت فروش ملک خود را به دیگرى واگذار مى‌نماید، متعاقباً بعد از مدتى در دفترخانه مزبور حاضر شده و وکیل خود را عزل مى‌نماید و دفترخانه از طریق اجراى ثبت اخطاریه عزل را به وکیل ابلاغ مى‌نماید و وکیل نیز از این امر آگاهى مى‌یابد ولى وکیل مزبور با در دست داشتن بنچاق وکالت نامه خود که واضحاً از سندیت افتاده است به همان دفترخانه مراجعه کرده و ملک مورد وکالت را به ثالثى مى‌فروشد، و دفترخانه نیز اقدام به تنظیم سند قطعى غیرمنقول مى‌نماید، با توجه به مراتب اخیرالذکر مى‌توان گفت سردفتر مزبور که عمداً و با علم به اینکه سند وکالت‌نامه اخیر، دیگر ارزش اثباتى نداشته و از سندیت افتاده است، اقدام به ثبت چنین سندى نموده، مطابق شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت به عنوان جاعل در اسناد رسمى محسوب و به مجازات جعل و تزویر در اسناد رسمى محکوم خواهد گردید.

ارسال نظر