قرارداد اجارۀ مسکونی یکی از پرکاربردترین انواع قراردادها در جامعه است که میان مالک و مستأجر منعقد می‌شود. این قرارداد، رابطۀ حقوقی بین دو طرف را تعیین و وظایف و حقوق هر کدام را مشخص می‌کند. آشنایی با قوانین و مقررات مربوط به اجارۀ مسکونی در ایران، از اهمیت بالایی برخوردار است تا از بروز اختلافات و دعاوی احتمالی جلوگیری شود.

تعریف قرارداد اجاره 

طبق مادۀ 466 قانون مدنی ایران، اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. بدین شرح که مالک، ملک یا مال خود را برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و مستأجر نیز موظف به پرداخت مبلغ معینی (اجاره‌بها) می‌شود. طبق مادۀ 467 قانون مدنی مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد که این مقاله به بحث اجارۀ اشیا و تخصصاً اجارۀ مسکونی می‌پردازد. 

طرفین قرارداد اجاره مسکونی 

1) مالک ملک مورد اجاره یا نمایندۀ قانونی او 

2) مستأجر 

باتوجه به مادۀ 473 قانون مدنی لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد و همین که مالک منافع عین مستاجره باشد کافیست. مستاجر نمونۀ بارز مالک منافع عین مستاجره می‌باشد و می‌تواند عین مستاجره را اجاره بدهد، البته به شرط اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب نشده باشد. 

شرایط اساسی قرارداد اجارۀ مسکونی 

برای صحت قرارداد اجارۀ مسکونی، علاوه بر شرایط عمومی مادۀ 190 قانون مدنی، رعایت شرایط زیر ضروری است:

1) قصد و رضایت طرفین

قرارداد باید با قصد واقعی و رضایت آزادانۀ موجر و مستأجر منعقد شود. فقدان قصد موجب بطلان و نبود رضایت موجب غیرنافذ بودن قرارداد است.

2) اهلیت طرفین

موجر (مالک یا نمایندۀ قانونی او) و مستأجر باید عاقل، بالغ و رشید باشند. در حقوق ایران، سن 18 سال تمام شمسی معیار رشد معاملی است.

3) معین بودن مورد اجاره

ملک مورد اجاره (خانه یا آپارتمان مسکونی) باید کاملاً مشخص و قابل شناسایی باشد تا ابهامی در موضوع قرارداد وجود نداشته باشد.

4) مشروع بودن جهت قرارداد

هدف از اجاره باید مشروع باشد. در صورت تصریح یا احراز جهت نامشروع در زمان عقد، قرارداد باطل خواهد بود.

5) تعیین مدت اجاره

مدت اجاره باید دقیق و بدون ابهام در قرارداد ذکر شود، در غیر این‌صورت اجاره باطل است. تعیین اجاره به‌صورت روزانه، ماهانه یا سالانه با مبلغ مشخص («اجاره از قرار») طبق مادۀ 501 قانون مدنی صحیح است.

این شرایط، پایه‌های اعتبار و اجرای صحیح قرارداد اجارۀ مسکونی را تشکیل می‌دهند.

حقوق و وظایف موجر در برابر مستأجر

1) موجر موظف است که عین مستأجره را در جهت انتفاع مستأجر به او تسلیم کند و طبق مادۀ 477 قانون مدنی موجر مکلف است عین مستأجره را در وضعیتی به تصرف مستأجر بدهد که بتواند استفادۀ مقرر را از عین مستأجره ببرد.

حال ضمانت‌اجرای عدم تسلیم در وهلۀ اول این است که مستأجر می‌تواند الزام موجر مبنی بر تحویل عین مستاجره را از دادگاه بخواهد و در صورت عدم تسلیم مستأجر اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت. مستأجر همچنین می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند و تا وقتی مورد اجاره به او تسلیم نشده اجاره‌بها را پرداخت نکند.

نکتۀ حائز اهمیت آن است که اگر شخص ثالثی بدون اینکه حقی در عین مستأجره داشته باشد یا منافع آن را ادعا کند، مزاحم مستأجر شود در صورتی‌که مزاحمت قبل از قبض (تحویل دادن ملک) باشد مستأجر حق فسخ معامله را دارد و در صورتی‌که فسخ ننماید می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبۀ اجرت‌المثل منافع تفویت شده بر اثر مزاحمت به شخص مزاحم مراجعه کند. در صورتی‌که مزاحمت پس از قبض واقع شود مستأجر حق فسخ ندارد بلکه منحصراً می‌تواند به مزاحم رجوع کند.  

2) کلیۀ تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم است بر عهدۀ موجر است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد یا عرف منطقه خلاف این را بگوید.

نکته‌ای که توجه به آن ضروری به‌نظر می‌رسد این است که گفته شد (مخارجی که برای انتفاع مستأجر لازم است) این مخارج را نباید به هزینه‌های اضافی تعمیم داد. بر فرض مثال شخصی می‌خواهد در منزلی که اجاره می‌کند دوربین مدار بسته راه‌اندازی کند این مورد بر عهدۀ خود مستأجر است نه موجر و مثال‌هایی از این دست.

3) موجر حق ندارد مادام‌که عقد اجاره باقی است در عین مستأجره تصرفاتی بکند به‌طوری‌که مانع استفادۀ مستأجر باشد یا امکان استفادۀ مستأجر را دشوار نماید.

4) موجر می‌تواند پس از عقد اجاره عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد. نه انتقال عین مستأجره به‌وسیلۀ مالک سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستأجره به‌وسیلۀ موجر به دیگری می‌شود، مگر اینکه موجر حق فسخ را در صورت انتقال برای خود شرط کرده باشد.

5) مادۀ 487 قانون مدنی مقرر می‌دارد که هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و تفریط نماید و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

حقوق و وظایف مستأجر در برابر موجر 

1) مستأجر مکلف است که ما‌ل‌الاجارۀ معین را در اقساط و مواعدی که برای پرداخت در نظر گرفته شده به مالک پرداخت کند. طبق مادۀ 490 قانون مدنی ضمانت‌اجرای عدم پرداخت به‌وجود آمدن حق فسخ برای موجر می‌باشد.

2) مستأجر باید در استعمال عین مستأجره رعایت متعارف بنماید یعنی در آن تعدی و تفریط نکند، در غیر این‌صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود. 

3) مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده استفاده بکند، در غیر این‌صورت ضامن خواهد بود، اگر که مورد استفاده ذکر نشده باشد باید استفاده‌ای بکند که از حیث ضرر مساوی باشد با خصوصیات آن ملک. برای مثال در ملک مسکونی آموزشگاه زبان تاسیس نکند. 

4) به‌موجب مادۀ 502 قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اذن موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد هزینۀ آن را نمی‌تواند از موجر مطالبه کند، مگر آنکه ضمن قرارداد اجاره، این امر مورد توافق قرار گرفته باشد.

5) در صورتی‌که، در مدت اجاره انجام تعمیراتی در عین مستأجره ضروری باشد به‌طوری‌که تأخیر در آن سبب ضرر موجر باشد مستأجر نمی‌تواند موجر را از انجام تعمیرات مزبور منع کند، هر چند که انجام تعمیرات امکان استفاده از عین مستأجره را جزئا یا کلاً از مستأجر سلب نماید، ولی در صورت اخیر مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

موارد انحلال قرارداد اجاره 

اسباب انحلال قرارداد در قانون ایران به سه دسته تقسیم می‌شوند که عبارتند از: 1) فسخ 2) اقاله 3) انفساخ 

حق فسخ: اختیار بر هم زدن قرارداد برای طرفین یا یک طرف به‌موجب قانون یا قرارداد، که به آن خیار فسخ می‌گویند.

اقاله: همان اراده‌هایی که قرارداد را به‌وجود آورده‌اند همان اراده‌ها توافق بر انحلال آن بکنند.

انفساخ: به معنای منحل شدن خود‌به‌خود و قهری یک قرارداد است بدون اینکه نیاز به اعلام یا ارادۀ طرفین یا حکم دادگاه باشد.  

موارد فسخ قرارداد اجاره 

موارد فسخ توسط مستأجر: 

1) موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند. در صورت امتناع موجر از تسلیم عین مستأجره، او به درخواست مستأجر اجبار می‌شود و در صورتی‌که اجبار موثر نباشد یا موجر بنا بر هر دلیلی نتواند تسلیم کند، مستأجر اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت به استناد خیار تعذر تسلیم. 

2) هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال انعقاد قرارداد معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را به استناد خیار عیب فسخ کند یا به همان نحوی‌که بوده اجاره با تمام اجرت قبول کند، اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد. 

3) در صورت تلف‌ شدن قسمتی از عین مستأجره، اجاره نسبت به قسمتی که تلف شده منفسخ می‌شود و مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیۀ موضوع آن فسخ کند یا تقلیل نسبی اجاره‌بها را از موجر بخواهد. برای مثال منزلی مسکونی به مساحت دویست متر به مبلغ ماهیانه بیست میلیون تومان اجاره داده می‌شود، اگر یک اتاق خواب این خانه بر اثر زلزله از بین برود مستأجر می‌تواند نسبت به همان قسمت که از بین رفته تقلیل اجاره‌بها را بخواهد یا نسبت به بقیۀ منزل، حق فسخ خود را به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. 

4) اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن تعمیرات موجب ضرر موجر باشد و موجر بخواهد تعمیر کند مستأجر نمی‌تواند مانع شود، ولی می‌تواند با توجه به وضع موجود به استناد خیار فسخ ضمنی که مستأجر در مدت اجاره به‌صورت بلامنازع از عین مستأجره استفاده کند و مانعی نداشته باشد قرارداد را فسخ کند. 

5) اگر قبل از قبض عین مستأجره شخص ثالثی نسبت به تصرفات مستأجر مزاحمت ایجاد کند مستأجر می‌تواند یا به مزاحم رجوع کند و مطالبۀ خسارت کند یا قرارداد را فسخ بکند.

6) ممکن است طرفین یکسری شروط را درهنگام قرارداد برای خود شرط نمایند؛ تخلف از اجرای این شروط به‌طور مستقیم به مشروط‌له حق فسخ قرارداد را می‌دهد.

موارد فسخ توسط موجر

1) هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط کند، موجر باید ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نباشد یا موجر قادر به منع او نباشد موجر حق فسخ دارد.  

2) اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال کند موجر باید ابتدا منع او را بخواهد و اگر منع موثر نبود یا موجر قادر به منع نبود حق فسخ قرارداد را دارد.  

3) اگر مستأجر مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است پرداخت نکند موجر می‌تواند بر مبنای تخلف مستأجر از شروط ضمن قرارداد به‌طور مستقیم قرارداد را فسخ کند.

4) در صورت تخلف شروط ضمن قرارداد به شرحی که در بند 6 موارد فسخ مستأجر ذکر شد. 

موارد انفساخ قرارداد اجاره  

1) تلف شدن مورد اجاره. برای مثال منزلی مسکونی به‌طور کامل بر اثر زلزله تخریب شود.

2) با پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره برطرف (منفسخ) می‌شود. 

شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره 

در حقوق کنونی با توجه به مادۀ 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 کلیۀ اجاره‌نامه‌های با مدت بالای دو سال باید ثبت رسمی در سامانۀ ثبت الکترونیک اسناد شوند در غیر این‌صورت دعاوی راجع به عمل مذکور که ثبت نشده باشد و ادلۀ راجع‌به آن‌ها در بخشی که مفید مورد مذکور است نزد مراجع قضایی شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. همین‌طور که از ظاهر قانون مشخص است اجاره‌نامه‌های بالای دو سال باید ثبت رسمی شوند، اما اجاره‌های با مدت زیر دو سال شامل مادۀ 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 می‌شود و به موجب این ماده قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به‌وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد و این اجاره‌نامه می‌تواند ثبت رسمی در دفتر اسناد رسمی شود که شرایط مادۀ 2 را احتیاج ندارد. در صورتی‌که شرایط شکلی مادۀ 2 رعایت نشود قرارداد اجاره صحیح و نافذ می‌باشد. 

دعوی تخلیۀ املاک مسکونی  

به موجب مادۀ 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و همچنین مواد 3 و 6 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیۀ عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوۀ قضائیه انجام خواهد گرفت و رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع مادۀ 2 قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و‌ بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به‌عمل خواهد آمد و همچنین اجرای دستور تخلیۀ صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجرائیه ندارد.  

اگردر اجاره‌نامۀ عادی با مدت زیر دو سال شرایط شکلی مادۀ 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 رعایت نشود تخلیه باید با تقدیم دادخواست صورت گیرد و امتیازات مادۀ 3 و مواد 3 و 6 آیین‌نامۀ قانون اخیرالذکر را ندارد.

نتیجه‌گیری

قرارداد اجارۀ مسکونی از جمله قراردادهای حقوقی مهم و متداول در زندگی شهری است. آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط با این قرارداد به هر دو طرف کمک می‌کند تا حقوق خود را حفظ کرده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کنند. توصیه می‌شود هنگام تنظیم قرارداد تمامی شرایط و تعهدات به‌صورت دقیق و شفاف بیان شود و در صورت امکان از مشاورۀ حقوقی بهره گرفته شود.

مصطفی آخوندزاده