مالکیت بر اموال غیرمنقول، همواره به دلیل ارزش بالا و اثرگذاری بر حقوق اشخاص ثالث، نیازمند شفافیت و قطعیت است. به همین دلیل، اصل «الزام به ثبت رسمی معاملات» از گذشته در حقوق ایران مورد توجه قرار داشته و قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی، بر اهمیت ثبت رسمی تأکید داشته‌اند.

در سال 1403، با تصویب قانون «الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، این الزام به شکلی منسجم‌تر و صریح‌تر در نظام حقوقی کشور تثبیت شد. این قانون نه‌تنها معاملات آتی را تحت شمول خود قرار می‌دهد، بلکه برای معاملات سابق نیز مقرراتی را پیش‌بینی کرده است.

 در این مقاله، ابتدا وضعیت معاملات پیش از تصویب قانون 1403 و مهلت قانونی برای ثبت رسمی آن‌ها را بررسی می‌کنیم، سپس موارد استثنا از الزام به ثبت رسمی در این قانون را به‌تفصیل شرح خواهیم داد.

وضعیت معاملات پیش از تصویب قانون 1403

یکی از نکات مهم قانون جدید، تعیین تکلیف معاملات عادی پیش از تاریخ لازم‌الاجرا شدن آن است. براساس مادۀ 15 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، «کلیۀ معاملات عادی انجام‌شده نسبت به اموال غیرمنقول که تا تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون منعقد شده‌اند، معتبر شناخته می‌شوند؛ مشروط بر آنکه ظرف دو سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ملی ثبت معاملات املاک به ثبت برسند.»

به بیان دیگر، معاملات پیشین به شرط ثبت در مهلت مقرر، همچنان معتبر خواهند بود و خریداران و مالکان فرصت دارند تا وضعیت اسناد خود را رسمی و شفاف کنند. در غیر این‌صورت، پس از انقضای مهلت دو ساله، این اسناد در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نخواهند بود و خریداران متضرر خواهند شد.

اصل الزام به ثبت رسمی

طبق مادۀ 1 قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول: «کلیۀ معاملات راجع به انتقال، واگذاری، ایجاد، تغییر یا اسقاط حقوق عینی و منافع اموال غیرمنقول، در صورتی‌که در دفاتر اسناد رسمی یا سامانۀ ملی ثبت معاملات املاک و اسناد کشور به ثبت نرسد، در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست و قابلیت نقل و انتقال رسمی نخواهد داشت.»

این مادۀ تأکید می‌کند که معاملات عادی فاقد اعتبار در برابر اشخاص ثالث خواهند بود، حتی اگر در روابط فی‌مابین طرفین معتبر بمانند.

موارد استثنا از الزام به ثبت رسمی

1) انتقال قهری (ارث)

مطابق مادۀ 5 قانون الزام، «انتقال قهری مالکیت ناشی از فوت، از شمول الزام به ثبت رسمی مستثنی است.»

انتقال ارث از مصادیق حقوقی انتقال قهری است و با فوت مالک، سهم وراث طبق مقررات قانونی منتقل می‌شود. هرچند برای اخذ سند رسمی جدید، انجام مراحل انحصار وراثت و صدور گواهی حصر وراثت الزامی است، اما اصل انتقال به‌صورت خودکار انجام می‌شود.

2) تقسیم و افراز اموال مشاع

براساس مادۀ 6 قانون الزام: «افراز یا تقسیم اموال مشاع میان شرکا، در صورتی‌که به صورت توافقی انجام شود، الزام به ثبت رسمی ابتدایی نخواهد داشت و تنها در صورت درخواست صدور اسناد مالکیت تفکیکی، نیاز به ثبت رسمی پیدا می‌کند.»

این مقرره، ادامه‌دهندۀ مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و مواد 589 تا 598 قانون مدنی است و به منظور تسهیل توافق میان شرکا پیش‌بینی شده است.

3) اسناد عادی در روابط خصوصی طرفین

مادۀ 7 قانون الزام مقرر می‌دارد: «اسناد عادی تنظیم‌شده میان طرفین معامله، در روابط داخلی طرفین معتبر است و هیچ‌یک از آن‌ها نمی‌تواند به استناد عدم ثبت، از ایفای تعهدات خود امتناع ورزد.» بدین معنا که سند عادی همچنان در روابط شخصی طرفین اثرگذار است، ولی در برابر اشخاص ثالث فاقد اعتبار رسمی خواهد بود. این قاعده بر اصل حاکمیت اراده و اصل صحت معاملات (مواد 10 و 223 قانون مدنی) استوار است.

4) اجاره‌نامه‌های کوتاه‌مدت

طبق مادۀ 8 قانون مزبور: «اجاره‌نامه‌هایی که مدت آن‌ها کمتر از یک سال باشد، از شمول الزام به ثبت رسمی مستثنی هستند.» این استثنا به دلیل جلوگیری از تحمیل تشریفات اداری زائد بر قراردادهای موقت و کوتاه‌مدت پیش‌بینی شده است.

5) صلح دعوی و صلح حقوقی

مادۀ 9 قانون بیان می‌دارد: «صلح دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در صورتی‌که به‌منظور رفع اختلاف انجام شود، الزام به ثبت رسمی ندارد. با این‌حال، طرفین می‌توانند برای استحکام بیشتر، آن را ثبت رسمی نمایند.» صلح دعوی عمدتاً به‌عنوان وسیلۀ حل‌وفصل اختلافات مورد استفاده قرار می‌گیرد و دارای اثر فوری است.

6) تعهد به تنظیم سند رسمی

براساس مادۀ 10 قانون الزام: «قراردادهای عادی که متضمن تعهد به تنظیم سند رسمی می‌باشند، معتبر بوده و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی مطالبه نماید.»

این قاعده با رویۀ قضایی پیشین منطبق است و در بسیاری از آرای وحدت رویه و نظریات مشورتی ادارۀ کل حقوقی قوه قضائیه مورد تأکید قرار گرفته است.

7) قراردادهای امانی و بهره‌برداری موقت

مادۀ 11 قانون مقرر می‌دارد: «قراردادهای امانی، قراردادهای بهره‌برداری موقت یا واگذاری منافع بدون قصد انتقال دائم، الزام به ثبت رسمی ندارند.»

این بند شامل قراردادهایی مانند وکالت فروش، مضاربه ملکی و قراردادهای بهره‌برداری موقت است.

فلسفه و مبنای استثناها

استثناهای مقرر در قانون 1403، برخلاف رویکرد سخت‌گیرانه نسبت به ثبت رسمی، بیانگر توجه قانونگذار به واقعیات اجتماعی و عملی، کاهش هزینه‌های شهروندان و پرهیز از بوروکراسی غیرضروری است.

از یک‌سو، اصل حاکمیت اراده و اصل صحت قراردادها ایجاب می‌کند که در روابط خصوصی میان اشخاص، سند عادی محترم شمرده شود. از سوی دیگر، در مواردی مانند انتقال قهری، دخالت ارادی وجود ندارد و تحمیل ثبت رسمی ابتدایی فاقد توجیه است.

نتیجه‌گیری

قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، تحولی اساسی در نظم حقوقی معاملات ملکی کشور ایجاد کرده و گام بزرگی در راستای شفافیت، پیشگیری از معاملات معارض، و حمایت از اشخاص ثالث دارای حسن‌نیت برداشته است.

با این‌حال، قانونگذار برای رعایت ملاحظات عملی و عدالت قراردادی، موارد استثنا را پیش‌بینی کرده است. آگاهی از این استثناها، به ویژه برای وکلا، مشاوران حقوقی و فعالان حوزۀ املاک، اهمیت ویژه‌ای دارد، چراکه رعایت نکردن الزامات ثبتی می‌تواند منجر به از دست رفتن حقوق یا بروز اختلافات پیچیده گردد.

در مورد معاملات انجام‌شده قبل از تصویب قانون نیز، مهلت دو ساله برای ثبت رسمی فرصتی ارزشمند جهت تطبیق با قانون جدید است. توصیه می‌شود کلیۀ اشخاصی که مالکیت یا انتقال اموال غیرمنقول براساس اسناد عادی دارند، در اسرع وقت نسبت به ثبت رسمی اقدام کنند تا از آثار منفی و محدودیت‌های آتی جلوگیری شود.

در نهایت، هرچند قانون جدید سعی در کاهش وابستگی به اسناد عادی و تقویت اعتبار اسناد رسمی دارد، آگاهی حقوقی عمومی و مشاوره با وکلای متخصص، نقشی تعیین‌کننده در حفظ امنیت حقوقی اشخاص ایفا می‌کند.

فریبا اقبالی زارچ