در این مقاله به این موضوع خواهیم پرداخت که اگر سند رسمی به نام خواهان وجود نداشت و ایشان در صدد طرح دعوای خلع ید برآید، آیا می‌تواند همراه با دعوای خلع ید، دعوای اثبات مالکیت طرح نماید؟ آیا حتماً باید چنین دعوایی طرح نماید؟ یعنی اگر خواهانی که سند رسمی ندارد، دعوای خلع ید طرح کند و دعوای اثبات مالکیت طرح ننماید، آیا می‌تواند در دعوا پیروز شود و یا اینکه طرح دعوای مزبور همراه با دعوای خلع ید نه اختیار است و نه اجبار، بلکه ممنوع است و چنین دعوایی امکان طرح ندارد؟

مفهوم سابقه‌ی ثبتی ملک:

می‌توان بیان داشت که: منظور از املاک دارای سابقه‌ی ثبتی، املاکی هستند که مطابق مواد 11 تا 20 قانون ثبت، عملیات مقدماتی ثبت آن‌ها انجام گردیده و در دفتر ثبت املاک به نام شخصی به ثبت رسیده‌اند. حال، سؤال این است که آیا در چنین املاکی که دارای سابقه‌ی ثبتی است و همینک در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده است، اگر خواهان سند رسمی مالکیت نداشته باشد، می‌تواند دعوای اثبات مالکیت همراه با دعوای خلع ید مطرح کند و در نهایت با اثبات این موضوع، خوانده را از ملک خلع ید نماید یا خیر؟

باید خاطرنشان کرد که مبنای قانون‌گذاری، حفظ نظم در اجتماع می‌باشد و همین‌طور مبنای تصویب قانون ثبت اسناد و املاک نیز اعتبار بخشیدن به اسناد و در نهایت اقدام به حقوق افراد از جمله حق مالکیت آن‌ها و رسیدن به یک نظم اجتماعی در خصوص املاک اشخاص می‌باشد. در واقع، هدف قانون‌گذار این است که مالکیت هر شخص مشخص باشد و اگر فردی به ملک دیگری تعرض نمود، از یک سو، مراجع رسمی و محاکم مالک آن را بشناسند و از سوی دیگر نیز مالک به راحتی بتواند با استفاده از این حق، از تعرض به‌عمل‌آمده جلوگیری نماید و سریعاً حقوق خویش را در ملک مزبور اجرا نماید. حال اگر شخصی در ملک دارای سابقه ثبتی، همراه با دعوای خلع ید، دعوای اثبات مالکیت را مطرح نماید، در واقع این خواسته را از دادگاه دارد که در ملکی که سابقه‌ی ثبتی دارد و در دفتر ثبت املاک اداره‌ی ثبت محل به نام شخصی ثبت گردیده است، مرا مالک بشناس و حکم بر مالکیت بنده صادر بنما و به‌واسطه حکم صادره که از جمله اسناد رسمی محسوب می‌گردد، خوانده را از ملک خلع بنما. در واقع، اگر دادگاه به خواسته‌ی خواهان جامه عمل بپوشاند، می‌بایست حکم بر مالکیت وی صادر نماید و با توجه به اینکه رای دادگاه سند رسمی محسوب می‌شود، همینک خواهان مالک رسمی ملک خواهد بود و با استفاده از این مزیت می‌تواند خوانده را خلع ید نماید و با توجه به اینکه هر دو خواسته به‌صورت توأمان مطرح گردیده همزمان که خواهان مالک شناخته می‌شود، خوانده نیز از ملک خلع ید می‌شود. لیکن باید در نظر داشت درصورتی‌که به‌نحو فوق عمل شود، مبنا و فلسفه‌ی قانون‌گذاری من‌جمله قانون ثبت، کاملاً بی‌اثر و حتی باعث به وجود آمدن مشکلات عدیده و بر هم خوردن نظم اجتماعی می‌شود؛ چراکه اگر در دفتر املاک ملکی به نام شخص الف ثبت شده باشد، سپس در دعوایی که ب علیه ج مطرح نموده است، دادگاه ب را ذی‌حق شناخته و حکم بر اثبات مالکیت به‌نفع وی صادر نماید و به‌موجب رای دادگاه، ب مالک ملک موصوف شناخته شود، در این صورت همزمان با دو سند رسمی که یکی در دفتر ثبت املاک و دیگری در رای دادگاه است، دو مالک متفاوت نسبت به یک ملک خواهیم داشت و در واقع، در این لحظه مالکیت موازی پدید می‌آید که این امر به‌هیچ‌وجه پسندیده نبوده و از اعتبار و استحکام اسناد رسمی می‌کاهد و بلکه از بین می‌برد و نکته‌ی جالب‌تر اینکه دراین‌صورت، حتی می‌تواند چند رای از دادگاه‌های مختلف نسبت به اشخاص مختلف صادر شود و همزمان چندین مالکیت موازی برای یک ملک وجود داشته باشد که این موضوع بسیار خطرناک بوده و باعث ایجاد هرج‌ومرج و بی‌اعتباری اسناد رسمی می‌گردد. لذا با توجه به توضیحات فوق‌الذکر باید عنوان نمود در املاک دارای سابقه‌ی ثبتی، خواهان نمی‌تواند دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید تا از این طریق مالک رسمی شناخته شود و متصرف را از ملک بیرون نماید و دادگاه‌ها می‌بایست قرار عدم استماع دعوا در خصوص چنین دعاوی مطرح نمایند و با توجه به اینکه قسمت اول سؤال پاسخ داده می‌شود و در واقع دعوای اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه‌ی ثبتی از خواهان پذیرفته نمی‌شود، لذا دیگر مجالی برای پاسخ به قسمت دیگر باقی نمی‌ماند و موضوع ملازمه داشتن یا نداشتن طرح این دو دعوای اثبات مالکیت با خلع ید به‌صورت همزمان منتفی می‌گردد و اصطلاحاً خروج موضوعی پیدا می‌نماید. باید خاطرنشان کرد که این رای نشان از حقانیت خوانده نخواهد داشت و در بسیاری موارد، خوانده واقعاً غاصب می‌باشد و خواهان با پرداخت وجه، ملک مورد ادعا را از دیگر اشخاص خریده است؛ ولیکن متأسفانه سند به نام خریداران سابق انتقال نیافته بوده و در نهایت به نام خواهان نیز انتقال نیافته است و بعضاً به دلایل مختلف انتقال سند با موانعی بسیار دشوار و حتی غیرممکن روبه‌رو است؛ لیکن با وجود تمام موارد فوق نیز، به‌علت دلایل پیش‌گفته تأثیری در دعوای اثبات مالکیت وجود نداشته و علیرغم وجود حق در عالم ثبوت برای خواهان و غاصب بودن خوانده امکان طرح دعوای مزبور و استفاده از این روش برای خلع ید خوانده وجود ندارد و دعوای خواهان محکوم به شکست است؛ زیرا در غیراین‌صورت نیز در مواقعی خواهیم دید که موجب تضییع حقوق مالک خواهد شد.

باید اشعار داشت: ممکن است شخصی به‌صورت کتبی و با سند رسمی، معامله‌ای انجام دهد و یا اینکه با سند عادی یا حتی به‌صورت شفاهی معامله‌ای بنماید. البته باید در نظر داشت در دعوای خلع ید، مالکیت مدنظر قانون‌گذار، مالکیت رسمی است و در واقع این موضوع امتیازی است که قانون‌گذار به مالک اعطا می‌نماید تا بتواند با استفاده از این امتیاز دعوایی با سازوکار مشخص مطرح نماید و رای به‌نفع وی صادر شود. در واقع، در دعوای خلع ید، شرط اقامه‌ی دعوا برای خواهان، وجود مالکیت رسمی است. حال در جایی که ملک سابقه‌ی ثبتی ندارد، این مالکیت باید به طرق دیگری احراز شود که از همین رو در حال پردازش دعوای اثبات مالکیت هستیم. با نگاهی اجمالی به آرای دادگاه‌ها تا قبل از سال 1383 به کرات مشاهده می‌گردید که تا آن زمان دادگاه‌ها به این نحو عمل می‌نمودند که اگر خواهان سند رسمی نداشت و اقدام به طرح دعوای خلع ید می‌نمود، در بدو امر به مالکیت خواهان می‌پرداختند و مالکیت خواهان را محرز می‌نمودند و دراین‌صورت، به دعوای خلع ید مطرح‌شده از سوی خواهان، ترتیب اثر می‌دادند و اقدام به صدور رای خلع ید در صورت احراز مالکیت خواهان می‌نمودند. البته در همان زمان نیز دادگاه‌هایی وجود داشتند که دعوای خلع ید را صرفاً با سند رسمی می‌پذیرفتند و اگر شخصی سند رسمی برای اقامه‌ی دعوا ارائه نمی‌نمود، دعوای مزبور را با قرار عدم استماع دعوی مواجه می‌ساختند.

در سال 1383 بین شعبات سوم و پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان، دو رای مغایر در موضوع واحد صادر شد و یکی از دادگاه‌ها بیان داشت که دعوای خلع ید حتماً می‌بایست با سند رسمی و مالکیت رسمی اقامه شود؛ ولی دادگاه دیگر بیان نمود که خیر، اگر فرد مالک رسمی نیز نباشد، دادگاه دعوای وی را می‌پذیرد و به مالکیت وی می‌پردازد و در صورت احراز مالکیت مشارالیه، به اختلاف رسیدگی نموده و در نهایت حکم به خلع ید خوانده صادر می‌نماید. از همین رو، اختلاف یادشده به دیوان عالی کشور ارجاع و هیات عمومی در نهایت اقدام به صدور رای وحدت رویه 672 مورخ 01/10/1383 بدین شرح نمود: "خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین، طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد 47، 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه‌ی پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود." و با توجه به اینکه رای وحدت رویه برای همه‌ی دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع می‌باشد، لذا فصل‌الختامی برای دادگاه‌های دیگر در موضوع یادشده بود؛ زیرا رای وحدت رویه در حکم قانون بوده و دادگاه‌ها مکلف¬اند به آن عمل نمایند.

همان‌گونه که بیان شد، دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه‌ی 672 اشعار می‌دارد: خلع ید فرع بر مالکیت است. البته باید بیان داشت این قسمت از رای وحدت رویه‌ی یادشده موضوع جدیدی را مطرح نمی‌کند؛ زیرا سابق بر رای وحدت رویه‌ی موصوف نیز دادگاه‌ها زمانی حکم به خلع ید به‌نفع خواهان صادر می‌نمودند که مالکیت خواهان برای دادگاه محرز می‌بود. در واقع، اگر سند رسمی بود که با استعلام از اداره‌ی ثبت مالکیت خواهان احراز می‌گردید، اگر سند مورد ادعای مالکیت خواهان رسمی نبود و عادی بود، دادگاه‌ها زمانی حکم به خلع ید علیه خوانده صادر می‌نمودند که بدواً به احراز مالکیت و اصالت سند عادی ارائه‌شده می‌پرداختند و زمانی که مالکیت خواهان ولو با سند عادی ارائه‌شده برای دادگاه محرز می‌گردید، اقدام به بررسی دعوای خلع ید می‌نمودند. اما در رای وحدت رویه فوق‌الاشاره، هیات عمومی دیوان عالی کشور به مواد 47، 46 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور استناد کرده است. همچنین، در رای وحدت رویه‌ی مذکور، دیوان عالی کشور رای شعبه‌ای را پذیرفته و تأیید نموده است که بیان داشته بود مالک رسمی حق اقامه‌ی دعوای خلع ید را دارد و همان‌گونه که گذشت، به ماده‌ی 48 قانون ثبت اشاره کرده است و باید اظهار داشت در ماده‌ی یادشده، قانون‌گذار در مقام اعلان بطلان یا تنفیذ معامله نبوده است و در واقع بیان نموده شخصی که مقررات یادشده در مواد فوق را رعایت ننماید، مالکیت وی در ادارات و محکمه مورد استناد نیست و هرگز بیان نمی‌دارد که معامله‌ی یادشده باطل است یا اثر حقوقی ندارد؛ بلکه صرفاً مالکیت وی را در ادارات و محاکم مورد قبول نمی‌داند. البته این موضوع اختصاصی به دعوای خلع ید نداشته و در واقع دادگاه‌ها و ادارات دولتی اسناد عادی را مورد پذیرش قرار نمی‌دهند. حال با توضیحات فوق متوجه می‌شویم که اسناد عادی در ادارات و محاکم پذیرفته نیست و از همین رو، نمی‌توان با استناد به آن‌ها دعوای خلع ید مطرح کرد و دلیل آن هم در گفتار قبل به تفصیل بیان گردید که همانا به وجود آمدن مالکیت موازی بود؛ لیکن نکته‌ی حائز اهمیت این است که قانون‌گذار صرفاً املاک دارای سابقه‌ی ثبتی را مورد لحاظ قرار داده است و همان‌طور که گذشت و با توجه به دلایل پیش‌گفته اقدام به صدور چنین رای وحدت رویه‌ای نموده است و در خصوص املاک فاقد سابقه‌ی ثبتی در رای وحدت رویه‌ی مذکور هیچ سخنی نگفته است. حالا که در این رابطه صحبتی به میان نیامده است، باید به اصل رجوع کرد و با توجه به قانون مدنی که تصرف را نشانه‌ی مالکیت می‌داند، باید برای مالکیت افراد ولو با سند عادی ولو با تصرف بدون داشتن سند احترام قائل بود و با توجه به مالکیت وی، حقوق ایشان را تأمین نمود. از طرفی، همان‌طور که گذشت، سابق بر سال 1383، دادگاه‌ها نیز به احراز مالکیت افراد می‌پرداختند و رای وحدت رویه منصرف از اسناد عادی است. در واقع، زمانی که ملکی دارای سابقه‌ی ثبتی نمی‌باشد و یا در مناطقی که اداره‌ی ثبت یا دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد، اگر شخصی با سند عادی اقدام به بیع اموال غیرمنقول نماید و یا معاملات دیگر تصریح‌شده در مواد موصوف را انجام دهد، هم محاکم و هم ادارات می‌بایست به آن ترتیب اثر دهند؛ زیرا اخذ سند برای ملکی که ثبت آن الزامی نیست و سابقه‌ی ثبتی هم ندارد، برای کسی که چنین ملکی دارد، یک تکلیف مالایطاق می‌باشد و در این موارد، اگر شخصی ادعای این را دارد که خوانده غاصب است و ملک وی را به‌نحو عدوان از تصرف وی خارج نموده است، می‌تواند یا به‌صورت همزمان دعوای اثبات مالکیت و خلع ید مطرح نماید و یا اینکه در بدو امر، دعوای اثبات مالکیت مطرح نماید و در صورت صدور رای به‌نفع ایشان به تبع رای اخذ‌شده از دادگاه، دعوای خلع ید را مطرح نماید. در این موارد، با وجود سند عادی که از سوی خواهان ارائه شده است، دادگاه‌ها به موضوع مالکیت مال می‌پردازند و با استفاده از ادله‌ی اثبات دعوا اعم از شهادت شهود، اقرار، سند و غیره، مالکیت خواهان را احراز می‌نمایند و سپس اقدام به صدور رای اثبات مالکیت و به تبع آن خلع ید می‌کنند. البته باید در نظر داشت در خصوص اینکه به صرف طرح دعوای خلع ید با سند عادی، آیا دادگاه می‌تواند به موضوع مالکیت نیز بپردازد و آن را احراز نماید یا اینکه باید خواهان حتماً در دادخواست خویش در موارد این‌چنینی دو خواسته داشته باشد، اختلاف عقیده وجود دارد و گروهی اعتقاد بر این دارند که دعوای اثبات مالکیت خواسته‌ای جدا بوده و حتماً می‌بایست در دادخواست مرقوم گردد تا دادگاه بتواند نسبت به آن رسیدگی و صدور رای نماید و عده‌ای دیگر، از باب مقدمه‌ی دعوای خلع ید، احراز مالکیت خواهان را جزء وظایف و تکالیف قانونی دادگاه می‌دانند و بر این باور هستند که در صورت طرح چنین دعوایی، دادگاه مکلف به احراز مالکیت خواهان می‌باشد؛ چراکه خلع ید فرع بر مالکیت است و از همین رو ولو بدون درخواست اثبات مالکیت به آن می‌پردازند و در صورت احراز، حکم به خلع ید صادر می‌نمایند که البته به نظر نگارنده، نظر اول صحیح‌تر بوده و با اصول و قواعد حقوقی نیز سازگارتر می‌باشد.

نتیجه‌گیری

با توجه به قوانین موجود و آرای وحدت رویه و نیز نظریه‌ی شورای نگهبان در جمع‌بندی این مطلب باید اشعار داشت که: در طرح دعوای خلع ید باید به این نکته توجه نماییم که آیا ملک اساساً دارای سابقه‌ی ثبتی می‌باشد یا خیر؛ زیرا اگر ملک موضوع دعوا دارای سابقه‌ی ثبتی باشد، مطابق مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و نظریه‌ی شورای نگهبان و نیز ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه کشور، هیچ‌یک از محاکم و ادارات نباید به آن ترتیب اثر دهند و حتی اگر خواهان شرعاً مالک باشد، محاکم وی را مالک نخواهند شناخت و یا اینکه حداقل دعوای خلع ید را از او قبول نخواهند نمود. البته این عدم استماع به معنی بی‌اعتباری سند عادی یادشده نخواهد بود. لیکن در دعوای خلع ید به کمک خواهان نخواهد آمد. از طرف دیگر، با توجه به اینکه ملک دارای مالک می‌باشد که مالکیت وی نیز مستند به سند رسمی است، لذا محاکم حق ورود به دعوای اثبات مالکیت را نداشته و چنین دعوایی قابل استماع نخواهد بود؛ ولیکن در املاکی که دارای سابقه‌ی ثبتی نیستند، یعنی در دفتر املاک به نام شخصی ثبت نشده‌اند، نه‌تنها خواهان می‌تواند چنین دعوایی را مطرح نماید و دادگاه ملزم به رسیدگی ماهیتی است، بلکه طرح چنین دعوایی همزمان یا قبل از دعوای خلع ید از ملزومات بوده و خواهان برای پیروزی در دعوای خلع ید، الزاماً مجبور به طرح دعوای اثبات مالکیت می‌باشد.

محمد حیدری