حق تخلیه یکی از اساسی‌ترین حقوق قانونی موجر(صاحبخانه) به شمار می‌رود که به او امکان می‌دهد پس از پایان مدت قرارداد اجاره، ملک خود را از مستأجر بازپس گیرد. با این حال، شرایط و نحوه اعمال این حق، بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره و قانون حاکم بر آن، تفاوت‌های چشمگیری دارد. در نظام حقوقی ایران، دو قانون اصلی و مهم در زمینه روابط موجر و مستأجر وجود دارد که هر یک شرایط متفاوتی برای تخلیه ملک تعیین کرده‌اند: قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376. آگاهی از اینکه قرارداد اجاره شما مشمول کدام یک از این قوانین است، برای تشخیص شرایط قانونی تخلیه و احقاق حقوق طرفین ضروری است.

1. تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

این قانون عمدتاً بر قراردادهای اجاره‌ای املاک تجاری (محل کسب، پیشه یا تجارت) که پیش از تاریخ اول مهر ماه 1376 منعقد شده‌اند، حاکم است. ویژگی بارز این قانون، به رسمیت شناختن حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی برای مستأجر است. به همین دلیل، در این چارچوب قانونی، موجر برای تخلیه ملک تجاری، حتی پس از اتمام مدت اجاره، نیازمند دلایل موجه قانونی است و در بسیاری از موارد باید حق کسب و پیشه یا سرقفلی مستأجر را پرداخت کند. این قانون با هدف حمایت از ثبات کسب‌وکار مستأجران وضع شده بود و به همین دلیل، شرایط تخلیه املاک تجاری در آن نسبتاً سختگیرانه است.

دلایل موجه برای درخواست تخلیه در این قانون عبارتند از:

• نیاز شخصی موجر برای سکونت یا کسب و کار: اگر موجر برای سکونت خود یا اعضای خانواده‌اش یا برای راه‌اندازی شغل و حرفه شخصی‌اش به ملک نیاز داشته باشد.

• تخریب و نوسازی: نیاز به تخریب کلی و بازسازی ملک.

• تغییر شغل یا تغییر نوع استفاده از ملک: در صورتی که در قرارداد قید شده باشد و موجر قصد تغییر کاربری یا شغل خود را داشته باشد.

• نقض قرارداد توسط مستأجر: شامل مواردی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی یا تفریط نسبت به ملک (مانند آسیب رساندن یا تغییر کاربری بدون اجازه)، انتقال منافع به غیر بدون رضایت موجر (در صورتی که حق انتقال سلب شده باشد) یا تغییر شغل بدون اجازه موجر (اگر نوع شغل در قرارداد مشخص شده باشد).

نکته مهم: در صورت عدم استفاده موجر از ملک پس از تخلیه برای دلایل اعلام شده (مانند نیاز شخصی یا ساخت‌وساز)، ممکن است وی موظف به پرداخت خسارت به مستأجر، معمولاً معادل یک سال اجاره‌بها، شود.

2. تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

با تصویب این قانون، که بر قراردادهای اجاره‌ای املاک تجاری و مسکونی که از تاریخ اول مهر ماه 1376 به بعد منعقد شده‌اند، حاکم است، تحول بزرگی در حوزه اجاره پدید آمد. هدف اصلی این قانون، آزادسازی روابط قراردادی و حاکمیت اراده طرفین بر قرارداد است.

شرایط مهم تخلیه در این قانون عبارتند از:

• حذف حق کسب و پیشه (سرقفلی) برای قراردادهای جدید: در قراردادهای اجاره‌ای که پس از تاریخ 76/7/1 منعقد شده‌اند، در صورتی که مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نشده باشد، مستأجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد. در این حالت، صرف پایان یافتن مدت اجاره برای درخواست تخلیه توسط موجر کافی است و او می‌تواند به راحتی و بدون نیاز به پرداخت هیچ مبلغی درخواست تخلیه ملک را بدهد.

• عدم نیاز به دلیل موجه برای تخلیه: برخلاف قانون سال 1356، در قراردادهای مشمول قانون 1376، موجر برای درخواست تخلیه نیازی به اثبات دلایلی مانند نیاز شخصی، تخریب و نوسازی یا تغییر شغل ندارد.

• لزوم رسمی بودن قرارداد یا وجود دو شاهد: برای اینکه قرارداد اجاره مشمول قانون 1376 شود و موجر بتواند از حق تخلیه آسان‌تر بهره‌مند شود، قرارداد باید به صورت کتبی تنظیم شده و دارای امضای دو شاهد باشد یا اینکه به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد.

بنابراین در قراردادهای مشمول قانون سال 1356، تخلیه ملک تجاری دشوارتر و منوط به وجود دلایل خاص و رعایت حقوق مستأجر (مانند پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه) است. در حالی که در قراردادهای مشمول قانون سال 1376، تخلیه به محض انقضای مدت اجاره و با استناد به قرارداد ممکن است و نیازی به پرداخت مبلغی بابت حق کسب و پیشه (در صورت عدم پرداخت اولیه) نیست. بنابراین، آگاهی کامل از تاریخ قرارداد، نوع ملک (تجاری یا مسکونی) و قانون حاکم برای هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستأجر، از اهمیت بالایی برخوردار است تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود و حقوق هر دو طرف به درستی رعایت گردد.

زهرا اکبری پویانی