مقدمه

مشارکت مدنی در ساخت، در واقع نوعی قرارداد لازم است که در حوزه‌ی ساخت‌وساز منعقد می‌شود. این قرارداد در مورد کلیه پروژه‌های تجاری، مسکونی، اداری و....... قابل اجرا است. قراردادهای مشارکت در ساخت‌وساز جزء مهم‌ترین قراردادها به حساب می‌آیند؛ چراکه مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می‌گذارند.

1ـ تفاوت مشارکت مدنی و شراکت (شرکت مدنی)

بهتر است مشارکت مدنی و شراکت را از هم تفکیک کنیم؛ چراکه با هم ارتباطی ندارند. شرکت مدنی یا شراکت به‌صورت ارادی یا غیر ارادی حاصل می‌شود. شرکت مدنی عقد جائز است و طرفین می‌توانند از اجازه مذکور منصرف شوند؛ مگر در جایی که تعهد داده باشند این شراکت را از بین نبرند. پس عنوان شرکت، تا زمان تقسیم اموال مشترک باقی خواهد بود. اما مشارکت مدنی طبق ماده 10 و 219 قانون مدنی لازم است.

2ـ نحوه مشارکت در ساخت

نحوه مشارکت در ساخت به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد، اما برای عملی ساختن ایده خود، پول و سرمایه کافی را در اختیار ندارد. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذار با انعقاد قرارداد مشارکت ساخت‌وساز به یاری مالک می‌آید. براساس این قرارداد، مالک زمین در اجرای پروژه ساخت‌وساز خود از خدمات، امکانات و سرمایه پیمانکار بهره‌مند خواهد شد.

3ـ نکات قابل توجه در خصوص شرایط و نحوه مشارکت

الف- اهلیت طرفین این قرارداد اعم از مالک یا مالکین و یا سرمایه‌گذار یا سرمایه‌گذاران بررسی گردد که محجور، ورشکسته، ممنوع‌المعامله و......نباشند.

ب- مالکیت ملک بررسی گردد که اگر ملک دارای حقوق ارتفاقی، حقوق انتفاعی، سرقفلی، حق کسب و پیشه و یا سایر موارد است، تعیین تکلیف گردد.

پ- مشخصات ملک مورد مشارکت اعم از مشخصات ثبتی، موقعیت جغرافیایی، مساحت، کاربری و .... به‌صورت دقیق تعیین و قید گردد.

ت- آورده طرفین به‌صورت واضح و دقیق درج شود. ارزش زمین مورد مشارکت، قبل از انعقاد قرارداد مشارکت توسط یک کارشناس رسمی مورد وثوق طرفین ارزیابی گردد و گزارش آن پیوست قرارداد گردد.

ث- تحویل زمین بعد از صدور پروانه ساختمانی و ضمن یک صورت‌جلسه انجام شود. تقسیم سهام و واحدها و انباری‌ها و پارکینگ‌ها و حقوق انتفاعی احتمالی برخی از مشاعات هریک از طرفین بعد از صدور پروانه ساختمانی و قبل از تحویل زمین طبق صورت‌جلسه دقیق و سریع انجام شود؛ به‌طوری‌که هیچ ابهامی باقی نمانده باشد.

ج- نوسانات قیمتی بازار و مؤثر در هزینه ساخت یا زمین و غیره کاملاً تعیین تکلیف شود و مسئولیت مدنی هریک از طرفین مشخص و تسریع شود و ضمانت اجرایی مناسب قید شود. تضامین مناسب با توجه به شرایط قرارداد و برای مراحل مختلف ساخت‌وساز اخذ گردد.

د- زمان اجرای قرارداد و شروع آن با توجه به اوضاع و احوال و محل اجرا بدون افراط و تفریط، به‌طور دقیق برآورد شود. جدول زمان‌بندی برای هریک از قسمت‌ها اعم از تخریب و خاک‌برداری و سفت‌کاری و نازک‌کاری و تأسیسات برقی و اخذ پایان‌کار و.... مشخص گردد.

4ـ ارائه راهکار و پیشنهادات

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، یک امر فنی و حقوقی بسیار مهم است که نباید به اشخاص فاقد سواد حقوقی و فنی سپرده شود. در صورت توافق برای انعقاد قرارداد، حتماً مشاوره‌های لازم قبل از تنظیم قرارداد اخذ شود. بنابراین، جهت تنظیم بهتر قرارداد موارد ذیل پیشنهاد می‌گردد:

1ـ قبل از انعقاد قرارداد صلاحیت‌سنجی انجام داده و از متخصصین مالی، فنی، و حقوقی کمک بگیرید. بنابراین، وضعیت مالی سرمایه‌گذار را کاملاً بررسی نموده و از انعقاد قرارداد با اشخاص فاقد پشتوانه مالی و با صلاحیت نامشخص خودداری نمایید.

2ـ اگر برای رفع اختلافات احتمالی قصد تعیین داور را داشته باشید، سعی کنید از هیئت داوری متشکل از متخصصان حقوقی، وکلا و کارشناسان رسمی مورد وثوق استفاده کنید. قبل از تنظیم قرارداد مشارکت، با اشخاص فوق مشورت نمایید.

3ـ در قرارداد مشارکت، تکلیف عقد را در صورت فوت و یا حجر طرفین مشخص کنید؛ چراکه مشارکت عقدی لازم است و به وراث مالک یا سازنده منتقل می‌شود. بنابراین، عقد مشارکت برای تنظیم‌کنندگان آن ممکن است مباشرتی و قائم به شخص باشد. قطعاً مهم است ساخت و یا تکمیل پروژه را چه کسی ادامه خواهد داد.

4ـ در قرارداد مشخص کنید که در صورت بروز فورس‌ماژور، طرفین به چه نحوی عمل کنند و وضعیت قرارداد در دوران فورس‌ماژور به چه صورت خواهد بود.

نتیجه‌گیری

قرارداد مشارکت مدنی در ساخت، به‌عنوان یک عقد لازم، ابزار حقوقی مهم و پیچیده‌ای برای همکاری بین مالک و سرمایه‌گذار در پروژه‌های ساخت‌وساز است. موفقیت این مشارکت و جلوگیری از اختلافات آتی، مستلزم توجه به چند رکن اساسی است: بررسی دقیق اهلیت و صلاحیت مالی و فنی طرفین، تعیین شفاف آورده‌ها و نحوه تقسیم منافع، پیش‌بینی مکانیزم‌های حل اختلاف و در نظر گرفتن شرایط فورس‌ماژور. با توجه به ریسک‌های بالای مالی و حقوقی این قراردادها، استفاده از مشاوره متخصصان حقوقی و فنی قبل از انعقاد هرگونه قرارداد، نه یک انتخاب بلکه یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر است تا از تبدیل شدن یک فرصت سرمایه‌گذاری به یک چالش حقوقی طولانی جلوگیری شود.

سیده فاطمه حیات الغیبی