مقدمه

در نظام حقوقی ایران، دعوای خلع ید یکی از مهم‌ترین ابزارهای حمایت از مالکیت مشروع اشخاص بر اموال خویش است. این دعوا که در زمره‌ی دعاوی مالکیتی قرار می‌گیرد، راهکاری برای جلوگیری از تصرف غیرقانونی و استرداد مال به مالک اصلی آن محسوب می‌شود. در این مقاله با نگاهی کاربردی به ابعاد مختلف دعوای خلع ید در قانون آیین دادرسی مدنی می‌پردازیم.

1ـ مفهوم دعوای خلع ید

دعوای خلع ید دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول علیه شخصی که بدون اذن و اجازه‌ی قانونی آن را در تصرف دارد، مطرح می‌نماید. هدف از طرح این دعوا، بازگرداندن ید (تسلط فیزیکی و حقوقی) نسبت‌به ملک به مالک قانونی است.

2ـ ارکان دعوای خلع ید

برای طرح و اثبات دعوای خلع ید، وجود 3 رکن اصلی ضروری است:

1- مالکیت قانونی خواهان

خواهان باید سند رسمی یا دلیل معتبر مالکیت ارائه کند. در رویه قضایی، مالکیت رسمی معتبرتر از قولنامه و سایر اسناد عادی است. چنانچه خواهان مالک واقعی یک مال غیرمنقول باشد، ولی سند رسمی به نام او صادر نشده‌ باشد، لازم است ابتدا با طرح دعوای اثبات مالکیت در دادگاه، مالکیت خود را به‌طور قانونی به اثبات برساند و پس از صدور رأی قطعی مبنی بر مالکیت، نسبت‌به اقامه دعوای موردنظر اقدام نماید.

2- تصرف فعلی خوانده

تصرف خوانده باید فعلی و بدون مجوز قانونی یا قراردادی باشد.

3- غیرقانونی بودن تصرف خوانده

تصرف زمانی غیرقانونی است که بدون اذن یا مجوز از مالک یا مراجع قانونی باشد.

3ـ صلاحیت محاکم در رسیدگی به دعوای خلع ید

طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط‌به اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می‌شود. بنابراین، دادگاه صالح برای دعوای خلع ید، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

البته به‌موجب رأی وحدت رویه شماره 865 هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ 1404/05/15، در مواردی که بهای خواسته دعوای مرتبط با اموال غیرمنقول از جمله دعوای خلع ید مقوم به کمتر از یک میلیارد ریال شده باشد، دادگاه صلح محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

4ـ انواع خلع ید

1- خلع ید غاصبانه

خلع ید غاصبانه مربوط‌به حالتی است که شخصی بدون هیچ حق قانونی و به‌صورت غیرمجاز، ملکی را تصرف کرده و مالک یا متصرف قانونی قصد دارد با طرح دعوای خلع ید، تصرف غیرمجاز را از بین ببرد و ملک را بازپس گیرد. دادگاه با صدور حکم خلع ید، تصرف غیرقانونی را پایان می‌دهد.

2- خلع ید امانی

خلع ید امانی مربوط‌به حالتی است که شخصی به‌موجب امانت، اذن یا توافق قراردادی ملک یا مال دیگری را در تصرف دارد، اما پس از پایان مدت یا فسخ قرارداد، همچنان ملک یا مال را نگه داشته و از تحویل آن خودداری می‌کند.

در این وضعیت، مالک یا صاحب مال می‌تواند با طرح دعوای خلع ید امانی، الزام به تحویل مال یا ملک را درخواست کند؛ چون تصرف قبلی قانونی بوده، اما پس از انقضای حق، غیرقانونی شده است.

3- خلع ید مشاعی

خلع ید مشاعی زمانی مطرح می‌شود که ملک یا مالی به‌صورت مشاع (شراکتی) متعلق به چند نفر باشد و یکی از شرکا بدون رضایت سایرین، به‌نحوی تصرفی خارج از حدود مشارکت یا بدون اجازه شرکا انجام دهد.

دیگران (شرکا) می‌توانند با طرح دعوای خلع ید مشاعی، تصرف غیرمجاز شریک متصرف را محدود یا رفع کنند تا حقوق مشاعی آنان حفظ شود.

5ـ تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

در دعوای خلع ید، تصرف از ابتدا غاصبانه و غیرقانونی است و خواهان باید مالکیت خود را با سند رسمی یا دلایل معتبر اثبات کند. این دعوا معمولاً علیه غاصب یا متصرف غیرقانونی مطرح می‌شود تا تصرف وی پایان یابد و ملک به مالک بازگردد.

در مقابل، تخلیه ید زمانی مطرح می‌شود که شخصی با اجازه و مجوز قانونی (مثلاً از طریق قرارداد اجاره، صلح منافع یا حتی امانت) ملکی را به‌صورت موقت در اختیار داشته، اما پس از پایان مدت قرارداد یا تخلف از شرایط آن، از تخلیه و تحویل ملک خودداری کرده است. در این حالت، تصرف اولیه مشروع و قانونی می‌باشد، ولی تصرف ثانوی نامشروع و غیرقانونی است.

6ـ آیا دعوای خلع ید مختص اموال غیرمنقول است؟

علی‌رغم اینکه در تعریف دعوای خلع ید گفته می‌شود دعوای مالک مال غیرمنقول علیه متصرف مال و خلع ید در بیشتر موارد و در عمل در خصوص اموال غیرمنقول به‌کار می‌رود، ولی براساس نشست قضایی مورخ 1383/07/08 دعوای خلع ید اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و هیچ‌یک از مقررات قانونی، طرح دعوای خلع ید نسبت‌به اموال منقول را ممنوع نکرده‌‌ است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت هر جا که تصرف غاصبانه‌ای صورت گرفته باشد، خواه در مورد اموال منقول باشد یا غیرمنقول، عنوان خلع ید قابل اعمال است.

7ـ رویه‌ی قضایی و مراحل رسیدگی

مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید در آیین دادرسی مدنی به‌صورت زیر است:

1- تقدیم دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

2- ارجاع به شعبه‌ی دادگاه عمومی حقوقی یا دادگاه صلح صالح به رسیدگی

3- ابلاغ دادخواست به خوانده و تعیین جلسه رسیدگی

4- ارائه دفاعیات خوانده و رسیدگی ماهوی به مالکیت و تصرف

5- صدور رأی بر خلع ید و سپس اجرای حکم توسط اجرای احکام مدنی پس از ابلاغ رأی به طرفین و سپری شدن مهلت قانونی تجدیدنظرخواهی

8ـ اجرای حکم خلع ید

پس از صدور حکم قطعی، واحد اجرای احکام مدنی موظف است:

به خوانده (متصرف) اخطار نماید ظرف مدت مقرر ملک را تخلیه کند و تحویل دهد.

در صورت عدم تخلیه، ملک توسط پلیس تخلیه می‌گردد و به مالک تحویل داده می‌شود.

9ـ نکات عملی و چالش‌ها

در مواردی که خوانده مدعی مالکیت یا داشتن قرارداد باشد، ممکن است دعوا به‌صورت تقابل یا استماع دفاعیات ادامه یابد.

در املاک قولنامه‌ای، در صورت نبود سند رسمی، احراز مالکیت دشوارتر خواهد بود.

اگر ملک دارای چند متصرف یا خوانده مجهول‌المکان باشد، اجرای حکم با پیچیدگی‌هایی مواجه می‌شود.

نتیجه‌گیری

دعوای خلع ید یکی از ابزارهای حقوقی مهم برای محافظت از حق مالکیت در نظام حقوقی ایران است. با این‌حال، موفقیت در این دعوا مستلزم ارائه اسناد معتبر مالکیت و اثبات تصرف غیرقانونی است. در صورت تنظیم دقیق دادخواست و ارائه مدارک مستدل، دادگاه حکم به‌نفع مالک صادر کرده و از این طریق، حق مالک بر مال غیرمنقول احیا می‌شود.

زهرا نوریان