در قرارداد بیع آپارتمان، توجه به قسمت‌های مشترک یا مشاعات ساختمان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

 این بخش‌ها شامل قسمت‌هایی از ساختمان می‌شوند که حق استفاده از آن‌ها منحصر به یک یا چند واحد نبوده و به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک به‌طور کلی شامل بخش‌هایی است که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده یا در اسناد مالکیت به‌عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان تلقی نشده‌اند.

نکات کلیدی در قرارداد بیع آپارتمان در خصوص قسمت‌های مشترک:

* تعریف و تعیین مصادیق قسمت‌های مشترک: در قرارداد باید به‌وضوح مشخص شود که کدام بخش‌ها به‌عنوان قسمت‌های مشترک در نظر گرفته می‌شوند. طبق ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، این قسمت‌ها شامل زمین زیربنا، اسکلت ساختمان، تأسیسات مشترک مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، اتاق سرایدار، آسانسور، لوله‌های فاضلاب، راهروها، پله‌ها، پاگردها، درها و پنجره‌های قسمت‌های مشترک، پشت‌بام، حیاط، باغ و پارکینگ می‌باشند.

* حقوق و تعهدات خریدار نسبت به قسمت‌های مشترک: خریدار با خرید یک واحد آپارتمان، به‌تناسب مالکیت خود در قسمت اختصاصی، در قسمت‌های مشترک نیز سهیم می‌شود. این سهم به‌معنای حق استفاده مشترک از این بخش‌ها و همچنین تعهد در قبال نگهداری و پرداخت هزینه‌های مربوط به آن‌ها است. بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها، حق استفاده از قسمت‌های مشترک به کلیه مالکان به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد.

* تقسیم هزینه‌های مرتبط با قسمت‌های مشترک: تعیین نحوه تقسیم هزینه‌های نگهداری، تعمیر و بازسازی قسمت‌های مشترک باید در قرارداد مشخص شود. مطابق با ماده 4 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، تأسیسات قسمت‌های مشترک مانند چاه آب، پمپ، کنتورها، آسانسور، لوله‌های فاضلاب و سایر تأسیسات مشترک، جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند و هزینه‌های مربوط به آن‌ها باید به‌تناسب بین مالکان تقسیم گردد.

* مقررات استفاده و محدودیت‌ها در قسمت‌های مشترک: در قرارداد باید به مقررات و محدودیت‌های استفاده از قسمت‌های مشترک اشاره شود. هیچ‌یک از مالکان حق ندارند بدون رضایت سایرین، تغییراتی در قسمت‌های مشترک ایجاد کنند یا از آن‌ها به‌صورت انحصاری بهره‌برداری نمایند. بر اساس ماده 3 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن‌ها که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شرکا می‌باشد، قسمت‌های مشترک محسوب شده و نمی‌توان حق انحصاری برای آن‌ها قائل شد.

* ارجاع به قوانین و مقررات مرتبط: اشاره به قوانین مرتبط مانند قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن در قرارداد، می‌تواند به شفافیت و استحکام حقوقی قرارداد کمک کند. این قوانین چارچوب حقوق و تعهدات مالکان در قبال قسمت‌های مشترک را تعیین می‌کنند.

توجه به این نکات در زمان تنظیم قرارداد بیع آپارتمان، می‌تواند از بروز اختلافات آینده جلوگیری کرده و حقوق و تعهدات طرفین را به‌روشنی تعیین نماید.

 سمیه شهبازی دستجرده