مقدمه
قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی است که در آن، دو یا چند نفر برای ساخت بنایی یا انجام پروژه‌ای ساختمانی با هم مشارکت می‌کنند. هر کدام از طرفین، سهمی از هزینه‌ها، سود و مالکیت نهایی را به عهده می‌گیرند. این قرارداد یک عقد نامعین بوده که از ماده 10 قانون مدنی برگرفته می‌شود و از اصل لزوم تبعیت می‌کند. بدین جهت، هیچیک از طرفین، جز در موارد پیش‌بینی‌شده به‌موجب قرارداد و یا در موارد قانونی، حق برهم زدن آن را ندارند.
در این مقاله، به بررسی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و نقش آن بر قراردادهای پیش‌فروش می‌پردازیم.
بررسی برخی از موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
موارد فسخ قراردادی معمولاً در خود قرارداد ذکر می‌شوند و می‌توانند بسیار متنوع باشند.
اما به‌طور کلی، می‌توان موارد زیر را به‌عنوان برخی از مهم‌ترین علل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نام برد؛
تخلف از تعهدات: این مهم‌ترین دلیل فسخ است. اگر یکی از طرفین، به تعهدات خود در قرارداد، مانند تأمین مالی به‌موقع، انجام کارها با کیفیت مشخص، رعایت برنامه زمانی یا هر تعهد دیگری که در قرارداد ذکر شده است عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. این تخلف باید به‌طور واضح و مشخص در قرارداد تعریف شده باشد.
تأخیر غیرمعقول: اگر یکی از طرفین، به‌دلایل غیرموجه به‌طور قابل توجهی در انجام وظایف خود تأخیر کند و این تأخیر به زیان طرف دیگر باشد، این امر می‌تواند زمینه‌ای برای فسخ قرارداد باشد. معمولاً در قرارداد باید مدت زمان معقول برای انجام هر مرحله مشخص شود.
عدم تحقق شرایط اساسی: اگر شرطی اساسی که تحقق آن برای ادامه قرارداد ضروری است محقق نشود، قرارداد ممکن است فسخ شود. برای مثال، عدم دریافت مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز از مراجع ذی‌صلاح می‌تواند از جمله این موارد باشد.
تخلف از قوانین و مقررات: اگر اجرای قرارداد منجر به نقض قوانین و مقررات مربوط به ساخت‌وساز شود، می‌تواند توسط مراجع قانونی فسخ شود یا اینکه ممکن است یکی از طرفین بتواند با استناد به این تخلف، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند.
شرط عدم پیش‌فروش از سوی سازنده در مدت معین: یکی از بارزترین علل فسخ در قراردادهای مشارکت در ساخت، این است که؛ در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، ممکن است درج شود که سازنده تا اتمام قرارداد و یا تا مدت معینی و یا پایان عملیات ساختمانی، نمی‌تواند واحدهای اختصاصی خود را پیش‌فروش کند. در غیر این‌صورت، چنانچه سازنده از این شرط تخلف نماید، مالک حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
رضایت طرفین: در نهایت، هر دو طرف می‌توانند با توافق مشترک قرارداد را اقاله کنند. این فسخ دوطرفه که به تفاسخ یا اقاله معروف است، با توافق طرفین انجام شده و به شرایط توافق آن‌ها بستگی دارد.
در ادامه، به بررسی اثر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر معاملات پیش‌فروش که قبل از فسخ و بعد از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم شده‌اند، می‌پردازیم:
1. معاملات پیش‌فروش منعقدشده قبل از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
افزایش حجم ساخت‌وساز مسکن به‌دلیل تقاضای زیاد به‌ویژه در مناطق پرتراکم شهری و سود بالای آپارتمان‌سازی، بسیاری از صاحبان ویلاها و ساختمان‌های قدیمی را ترغیب به آپارتمان‌سازی از طریق انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می‌نماید.
با این حال، همه قراردادهای مشارکت در ساخت با موفقیت به اتمام نمی‌رسند و همواره احتمال عدم توانایی سازنده در احداث و یا تکمیل واحدهای پروژه به‌دلایل مختلفی وجود دارد. در این بین، چنانچه واحدی پیش‌فروش نشده باشد، آثار حقوقی فسخ فی‌ما‌بین طرفین با چالش‌های کمتری برخوردار است. اما چنانچه قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش‌فروش فسخ گردد، درخصوص آثار حقوقی فسخ بین مالک و سازنده و پیش‌خریدار، هیچ قانون مصرح و یا نوشتار مستقلی به‌صورت مستقیم، به تبیین آثار حقوقی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر پیش‌خریدهای سهم سازنده نپرداخته و این امر موجب اختلاف در رویه قضایی محاکم و اطاله دادرسی گردیده است.
از طرفی، رویه قضایی با استناد به نظریه تملیکی بودن عقد بیع، اصول حقوقی، منابع فقهی و همچنین، مواد 454 و 455 قانون مدنی که اصولاً در مورد عدم تأثیر فسخ بر عقود و قراردادهای آنی و دارای عین معین است، حکم به عدم تأثیر فسخ بر قرارداد پیش‌فروش می‌دهد.
به‌علاوه، بر اساس قاعده لزوم رعایت حقوق اشخاص ثالث که مطابق اصول کلی حقوقی از جمله اصل "عدم اضرار به غیر" و نیز اصل "استحکام معاملات" است، چنانچه اشخاص ثالث (پیش‌خریداران) با حسن نیت اقدام به معامله کرده باشند، مالک نمی‌تواند به استناد فسخ قرارداد، معامله آنان را بی‌اعتبار تلقی کند. در این حالت، مالک و یا شریک سازنده (بسته به مفاد قرارداد مشارکت) همچنان ملزم به ایفای تعهدات خود در قبال پیش‌خریداران هستند؛ چراکه حقوق مکتسبه پیش‌خریداران، پیش از فسخ ایجاد شده است.
به‌عنوان مثال، هیئت عالی قوه قضاییه راجع به همین موضوع چنین اظهارنظر نموده است:
«اثر فسخ ناظر به آینده است و به قراردادهایی که بعد از اعلام فسخ منعقد گردیده‌اند، اثر گذاشته و در نتیجه، اثر قهقرایی ندارد. از این رو، با احراز و استقرار حق پیش‌خریدار بر یکی از واحدهای آپارتمانی در دست ساخت، وی می‌تواند علیه سازنده دادخواست الزام به تکمیل ساخت واحد پیش‌خریداری‌شده تقدیم کند و یا رأساً نسبت به تکمیل ساخت یا ساخت واحد پیش‌خریداری‌شده اقدام نماید.»
قائلان به این نظر معتقدند که به محض انعقاد قرارداد پیش‌فروش ساختمان، شخص ثالث دارای یک حق مستمر و قطعی است که فسخ بعدی قرارداد مشارکت در ساخت، تأثیری به حق پیش‌خریدار وارد نمی‌نماید.
اما سؤالی که ممکن است در اینجا پیش بیاید، این است که تکلیف ساخت واحدهای پیش‌فروش‌شده با کیست؟ آیا تعهدات سازنده به‌طور قهری به مالک و یا پیش‌خریدار منتقل می‌شود؟ در حالی که، در متن قرارداد مشارکت، این نوع انتقال پیش‌بینی نشده است و آیا امکان الزام سازنده به ادامه ساخت وجود دارد؟ این‌ها سؤالاتی هستند که درصورت قبول این نظر با آن‌ها رو‌به‌رو هستیم!
در مقابل این نظر، دیدگاه دیگری وجود دارد که برخی، حق پیش‌خریدار را تابعی از حق سازنده می‌دانند و معتقد هستند که تا زمان عدم ساخت و تکمیل واحد، حق سازنده بر سهم‌الشرکه قراردادی، یک حق متزلزل است و اگر قرارداد مشارکت در این مرحله فسخ گردد، حق ثالث که در اینجا پیش‌خریدار می‌باشد، از بین می‌رود؛ چراکه، استناد به اصل عدم تأثیر فسخ بر حقوق ثالث در فرضی است که قراردادهای بعدی نسبت به قرارداد پیشین مستقل باشند. این در حالی است که، حق ثالث در قرارداد مشارکت در ساخت ناشی از حق سازنده است و پیش‌خریدار مبیعی را در آینده خریداری می‌کند که ایجاد آن بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، در زمره تکالیف انحصاری سازنده است. به‌عبارتی، باید حق مستقری برای سازنده ایجاد بشود تا او امکان انتقال آن به پیش‌خریداران خود را داشته باشد.
به‌عبارتی، درواقع پیش‌فروش هرچند تملیکی نامیده شود، اما عقد کامل و تمام شده نیست؛ زیرا هنوز موضوع به‌وجود نیامده است و زمانی پیش‌فروش تبدیل به عقد کامل می‌شود که موضوع ساخت محقق گردد و اگر تا زمان فسخ، امر مزبور محقق نگردد، بعد از فسخ امکان تحقق موضوع توسط سازنده منتفی می‌شود؛ زیرا وی سمت قانونی و قراردادی خود را در قرارداد مشارکت در ساخت از دست می‌دهد.
2. معاملات پیش‌فروش منعقدشده بعد از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
درصورت فسخ قرارداد مشارکت، قراردادهای پیش‌فروش جدید با ابهام قانونی جدی رو‌به‌رو خواهند شد؛ چراکه منشأ قراردادی که به‌موجب آن برای سازنده حق پیش‌فروش ایجاد شده بود، دیگر وجود نداشته و اگر سازنده با وجود عدم امکان این حق، در زمانی که سمت سازنده در منافع آتی با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت از بین رفته، اقدام به پیش‌فروش واحدها نماید، معامله صورت‌گرفته فاقد مبنای قانونی و سمت معتبر بوده و فروش مال غیر تلقی می‌شود؛ در نتیجه، وضعیت حقوقی قرارداد تابع احکام معامله فضولی خواهد بود.
امکان جبران خسارت برای پیش‌خریداران: در مواردی که پیش‌خریدار بدون اطلاع از فسخ قرارداد اقدام به معامله کرده باشد، می‌تواند نسبت به مطالبه خسارت از فروشنده (سازنده) اقدام کند، ولی معمولاً نمی‌تواند ادعای مالکیت بر ملک یا واحد داشته باشد.
اما سؤالی که ممکن است در اینجا به‌وجود بیاید، این است که: چنانچه حق پیش‌فروش از سازنده تا مدت معینی سلب گردیده و یا مقید به شرطی گردد و سازنده از این شرط تخلف کند، معامله منعقدشده چه وضعیتی دارد؟
امکان دارد در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت درج شود که سازنده حق ندارد و یا نمی‌تواند که تا پایان قرارداد و یا تا مدت معینی و یا تا پایان ساخت کامل، سهمی از خود را که به وی اختصاص داده شده، پیش‌فروش کند. حال، چنانچه سازنده با وجود این سلب حق و یا شرط عدم اقدام به پیش‌فروش ساختمان، به چنین اقدامی مبادرت ورزد، صراحت قانونی در خصوص وضعیت معامله وجود ندارد و میان دکترین نیز نظریات مختلفی در این زمینه مطرح می‌شود که در ادامه به بررسی برخی از این نظریات می‌پردازیم:
نظر اول: چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور مثال درج شود که بعد از اتمام عملیات ساخت طبقه پنجم ساختمان، دو دانگ سند به اسم سازنده تنظیم می‌شود و سازنده قبل از اتمام این مرحله نسبت به دو دانگ خود اقدام به پیش‌فروش کند، این پیش‌فروش او قانونی است؛ چراکه، این شرط صرفاً یک شرط محدودکننده است که نهایتاً درصورت اتمام عملیات ساخت طبقه پنجم، این سهم در مالکیت سازنده قرار خواهد گرفت و توسط وی قابل انتقال خواهد بود.
بنابراین، انتقال این واحد پیش‌فروش‌شده قانونی است! ولو در قرارداد نوشته باشد که تا پایان مدت قرارداد سازنده حق پیش‌فروش ندارد! و به‌عبارتی، این شرط محدودکننده، قرارداد سازنده را با پیش‌خریدار زایل نمی‌کند.
نظر دوم: برخی هم معتقدند که این شرط، یک توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی است که تخلف از این شرط، ضمانت اجرای بطلان یا فسخ قراردادهای ناشی از قراردادهای اولیه را (منظور قراردادهای پیش‌فروش) را در پی دارد.
نکته اول: با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد و عدم رعایت این شرط توسط سازنده، امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک یا مالکین به استناد خیار تخلف از شرط وجود دارد.
نکته دوم: درصورتی‌که، در قرارداد مشارکت عدم انتقال موضوع ملک مشارکت از سوی سازنده یا پیش‌فروشنده تا مدت معینی درج شده باشد و سازنده از شرط تخلف کند، همانطور که در یکی از استدلال‌های آرای وحدت رویه نیز آمده است، چنانچه پیش‌خریدار به این شرط آگاه باشد، با توجه به قاعده اقدام، او به ضرر خودش عمل کرده و نمی‌تواند درصورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و به تبع آن منحل شدن قرارداد پیش‌فروش، غرامات حاصله را از پیش‌فروشنده مطالبه کند و فقط حق دریافت وجوه پرداختی برای وی باقی می‌ماند. اما در فرضی که پیش‌خریدار آگاه از این شرط نبوده باشد، درصورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و به تبع آن منحل شدن قرارداد پیش‌فروش، پیش‌خریدار علاوه بر مطالبه وجوه پرداختی، حق مطالبه غرامات به نرخ روز با جلب نظر کارشناس را نیز دارد.
البته در این راستا، نظر مخالفی نیز وجود دارد که معتقدند چنانچه به‌واسطه تخلف سازنده از این شرط، قرارداد توسط مالک یا مالکین منحل شود، این انحلال به قرارداد پیش‌فروش و حقوق ایجادشده برای خریدار، خللی وارد نمی‌نماید. اما نظر اول در رویه قضایی جاری و ارجح‌تر است.
نتیجه‌گیری
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، پس از آنکه تعدادی قرارداد پیش‌فروش منعقدشده باشد، یک وضعیت پیچیده و پرریسک را ایجاد می‌کند. انعقاد قراردادهای پیش‌فروش جدید بعد از فسخ قرارداد مشارکت، معمولاً غیرقانونی است و می‌تواند پیامدهای جدی برای سازندگان و خریداران به‌همراه داشته باشد. اما خریدارانی که قرارداد پیش‌فروش خود را قبل از فسخ قرارداد مشارکت امضاء کرده‌اند، ممکن است از نظر حقوقی در موقعیت بهتری نسبت به خریداران بعدی قرار گیرند که موضوع بستگی به مفاد قرارداد و رویه جاری شعب دادگاه‌ها دارد. با عنایت به اینکه صراحت قانونی در این راستا وجود ندارد، با رعایت یک سری نکات از قبیل بررسی وضعیت اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت و اطمینان از پابرجا بودن آن، دریافت تضمین از سازنده مبنی بر اینکه هیچ مانعی برای تکمیل پروژه وجود ندارد، استعلام از مراجع ذی‌صلاح مانند شهرداری یا سازمان ثبت اسناد در مورد وضعیت پروژه و قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌بینی وضعیت قرارداد پیش‌فروش درصورت فسخ و یا منحل شدن قرارداد مشارکت در ساخت، درخواست پیش‌خریدار از مالک یا مالکین مبنی بر امضای قرارداد پیش‌فروش و مشاوره حقوقی قبل از انعقاد قرارداد با یک وکیل متخصص در زمینه املاک، می‌توان تا حدودی خطر ریسک این نوع قراردادها را کاهش داد.
نیلوفر قبیتی
نیلوفر قبیتی
01 مرداد 1404