مقدمه

یکی از پرسش‌های مهم در معاملات اقساطی این است که اگر خریدار، ثمن معامله را در موعد مقرر نپردازد و فروشنده نیز حق فسخ برای خود در قرارداد لحاظ کرده باشد، آیا می‌تواند مبیع را پس بگیرد حتی اگر خریدار آن را به دیگری فروخته باشد؟ این مسئله به‌ویژه در قراردادهای خریدو‌فروش ملک اهمیت دارد؛ جایی که خریدار، بدون توجه به مفاد قرارداد اولیه، اقدام به واگذاری مبیع به اشخاص ثالث می‌کند. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 1400/3/4 هیأت عمومی دیوان عالی کشور در پاسخ به این وضعیت، مبنای مهمی برای رویه قضایی ایجاد کرده است.

تحلیل رأی وحدت رویه 810 و مبانی قانونی آن

هیأت عمومی دیوان عالی کشور با استناد به اصول کلی قراردادها در مواد 219، 220، 224، 225 و 454 قانون مدنی به صراحت اعلام کرده است:

اگر در ضمن قرارداد بیع شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن، فروشنده حق فسخ دارد؛ با تحقق تخلف از شرط و اعمال فسخ از سوی فروشنده، عقد منحل شده و اثر آن به گذشته بازمی‌گردد؛ حتی اگر خریدار مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، این انتقال تأثیری بر حق استرداد فروشنده ندارد.

دیوان عالی کشور بر این نکته تأکید می‌کند که اطلاع یا عدم اطلاع خریدار بعدی، در صورتی‌که شرط فسخ به‌روشنی در قرارداد اولیه قید شده باشد، تأثیری در زوال حق فروشنده ندارد؛ زیرا عرفاً از خریدار انتظار می‌رود سابقه مالکیت و مفاد قرارداد قبلی را بررسی کند.

پیامدهای عملی رأی برای فروشندگان و خریداران

این رأی وحدت رویه تأثیرات مهمی در معاملات و دعاوی مرتبط با آن دارد:

برای فروشندگان:

درج صریح شرط فسخ در متن قرارداد یک ابزار کلیدی برای حفظ مالکیت و حقوق است.

در صورت عدم پرداخت اقساط، حتی اگر مبیع به دیگری واگذار شده باشد، می‌توان از طریق دادگاه، فسخ را اعلام و تقاضای استرداد مبیع را مطرح کرد.

این حق، حتی در برابر اشخاص ثالث نیز قابل استناد است، به شرط درج دقیق و شفاف شرط فسخ در قرارداد.

برای خریداران ثانویه:

هنگام خرید املاک لازم است مفاد قرارداد اولیه و شروط مندرج در آن به دقت بررسی شود.

مشاوره با وکیل یا بررسی سوابق ثبتی و قراردادی پیش از خرید، یک ضرورت عملی است.

برای مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی:

توصیه می‌شود در قراردادهای بیع اقساطی، شروط فسخ با دقت و وضوح کامل درج شود.

همچنین، انتقال ثانویه مبیع باید منوط به بررسی تعهدات خریدار اولیه و مفاد قرارداد اصلی باشد تا از بروز دعاوی بعدی جلوگیری گردد.

راهکارهای حقوقی پیشنهادی

فروشندگان باید در صورت بدعهدی خریدار، فوراً حق فسخ را اعمال و از طریق اظهارنامه رسمی این اقدام را عملی کنند؛ در این‌صورت می‌توان با طرح دعوای تایید فسخ و الزام به استرداد مبیع علیه انتقال‌گیرنده، مالکیت خود را بازپس گرفت.

درج شرط فسخ در سند انتقال، یا ضمیمه کردن متمم حق فسخ به سند انتقال نیز توصیه می‌شود تا اثر آن در برابر اشخاص ثالث تقویت گردد.

اگر خریدار ثانویه از شرط فسخ مطلع نبوده باشد، در برخی موارد امکان جبران خسارت وی از خریدار اولیه وجود دارد، اما این موضوع باعث زوال حق بایع نمی‌شود.

نتیجه‌گیری

رأی وحدت رویه شماره 810 با تثبیت حق فروشنده در استرداد مبیع حتی پس از انتقال آن، یک نقطه عطف در رویه قضایی ایران محسوب می‌شود. این رأی، اهمیت توجه به شروط قراردادی، رفتار متعارف خریداران و نقش پیشگیرانه وکلا، مشاورین املاک و دفاتر رسمی را به‌خوبی نشان می‌دهد.

رضا رمضانی