مقدمه

نظام معاملات املاک در ایران دستخوش تحولی بنیادین شده است. از تاریخ 3 تیر 1403، معاملات مربوط به اسناد ملکی جدید (که عموماً به رنگ سبز شناخته می‌شوند) الزاماً باید در بستر رسمی انجام پذیرد. این دگرگونی با هدف ارتقای سطح شفافیت و کاستن از منازعات حقوقی در حوزه معاملات ملکی صورت گرفته است. در ادامه، به بررسی دقیق شیوه‌های نوین انجام معاملات رسمی املاک و معرفی جامع قراردادهای متحدالشکل خواهیم پرداخت.

راهکارهای قانونی برای ثبت معاملات املاک

مطابق با مقررات تازه وضع شده، معاملات املاک باید از طریق یکی از روش‌های ذیل به سرانجام برسد:

• انتقال مستقیم مالکیت در دفاتر اسناد رسمی

در این شیوه، خریدار و فروشنده بدون واسطه به دفترخانه مراجعه کرده و مستقیماً اقدام به تنظیم سند قطعی انتقال ملک می‌نمایند. این روش، کارآمدترین و سریع‌ترین مسیر برای انتقال قانونی مالکیت محسوب می‌شود.

• تهیه پیش‌نویس در بنگاه‌های املاک

مشاورین املاک اجازه دارند از طریق سامانه کاتب، پیش‌نویسی برای معامله تدارک ببینند. در این خصوص، توجه به نکات زیر ضروری است:

- این پیش‌نویس تا قبل از ثبت نهایی در سامانه توسط سردفتر، فاقد هرگونه اثر قانونی در زمینه انتقال مالکیت است.

- متعاملین موظفند حداکثر ظرف مدت 5 روز به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند تا اقدامات لازم برای ثبت رسمی قرارداد انجام شود.

- چنانچه در بازه زمانی تعیین شده مراجعه صورت نگیرد، پیش‌نویس مذکور با تأیید سردفتر مبنی بر عدم اقدام در مهلت قانونی 5 روزه، از سامانه حذف خواهد شد.

- نکته قابل تأمل آنکه هیچ اهرم قانونی برای اجبار طرفین به حضور در دفترخانه وجود ندارد.

قراردادهای متحدالشکل: ابتکاری نوین در صنعت املاک

به موجب تبصره 2 ماده 14 آئین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است با همکاری معاونت راهبردی قوه قضائیه، قراردادهای یکسان را جهت بارگذاری در سامانه تهیه نماید. این اقدام به زودی و با تأیید قراردادها توسط معاونت حقوقی قوه قضائیه عملیاتی خواهد شد. این قراردادها که مختص معاملات املاک طراحی شده‌اند، از ویژگی‌های منحصربه‌فردی برخوردارند:

مزایای قراردادهای متحدالشکل:

1. وجاهت قانونی:

برخلاف پیش‌نویس‌های سامانه کاتب، این قراردادها حتی قبل از مراجعه به دفترخانه از اعتبار حقوقی لازم برخوردار بوده و میان طرفین الزام‌آور تلقی می‌شوند.

2. استانداردسازی محتوا:

امکان دستکاری، افزایش یا کاهش مفاد و شروط در این قراردادها وجود ندارد. این خصیصه موجب می‌گردد که قراردادها از یکپارچگی و قابلیت اعتماد بالایی بهره‌مند باشند.

3. سهولت دسترسی:

تمامی بنگاه‌های املاکی که به سامانه ثبت معاملات املاک متصل هستند، می‌توانند از 14 نمونه پرکاربرد این قراردادها برای مشتریان خود استفاده نمایند.

اهمیت راهبردی قراردادهای متحدالشکل

این قراردادها با چشم‌انداز کاهش ابهامات و اختلافات در حوزه معاملات ملکی تدوین شده‌اند. بهره‌گیری از قالب‌های استاندارد، خطرات ناشی از تنظیم قراردادهای غیرتخصصی یا ناقص را به حداقل می‌رساند. علاوه بر این، این قراردادها به متعاملین این اطمینان را می‌دهند که معامله آن‌ها از منظر قانونی معتبر بوده و در صورت لزوم، قابل پیگیری قضایی است.

جمع‌بندی

مقررات نوین در حوزه معاملات املاک با هدف افزایش امنیت حقوقی و کاهش دعاوی ملکی وضع گردیده‌اند. از 3 تیر 1403، معاملات املاک در ایران با اسناد جدید (عموماً سبزرنگ) باید در چارچوب رسمی انجام شود.

به موجب مقررات جدید، روش‌های مجاز شامل تنظیم سند قطعی در دفتر اسناد رسمی و تهیه پیش‌نویس در بنگاه‌های املاک است که البته پیش‌نویس اخیر باید در مهلت 5 روزه به سند رسمی تبدیل شود. قراردادهای متحدالشکل جدید، ضمن برخورداری از اعتبار قانونی و استاندارد بودن، از طریق بنگاه‌های متصل به سامانه ثبت معاملات در دسترس عموم قرار خواهند گرفت.

این قراردادها با هدف کاهش ابهامات و افزایش امنیت حقوقی معاملات طراحی شده‌اند. توصیه می‌شود شهروندان پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، از مشاوره حقوقی بهره‌مند شده، اسناد را با دقت بررسی کرده و مهلت‌های قانونی را رعایت نمایند. این تحولات در راستای شفاف‌سازی و کاهش منازعات ملکی طراحی و اجرا می‌شوند.

فریده امینی آهی‌دشتی