مقدمه:

حق کسب‌و‌پیشه و تجارت که به‌عنوان مفهومی نوین در حقوق ایران شناخته می‌شود، پیش از انقلاب اسلامی به‌عنوان یک حق قانونی در حقوق اجاره محل‌های تجاری به رسمیت شناخته شده بود. اما پس از انقلاب اسلامی، این حق به‌دلیل نظریه شورای نگهبان که آن را نامشروع اعلام کرد، دچار چالش شد. فقهای شورای نگهبان در سال 1363 اظهار کردند که ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر وجهه شرعی ندارد و باید طبق تحریرالوسیله عمل شود. این موضوع باعث شد مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 1369 برای حل این مشکل اجتماعی به بررسی مجدد آن بپردازد و با تصویب ماده واحده‌ای، تصمیم به اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و ادامه اعتبار ماده واحده الحاقی 1365 گرفت. در هر صورت، پس از تصویب قانون جدید روابط موجر و مستأجر در سال 1376، حق کسب‌و‌پیشه از اعتبار ساقط شد و تنها حق سرقفلی باقی ماند.

با وجود اینکه مستندات مشخصی برای این نظریه ارائه نشده است، در این مقاله سعی شده است تا این نظریه مورد نقد قرار گیرد و با توجه به مبانی فقهی مانند شرط ضمن عقد اجاره و موضوع ارزش افزوده و مالیت داشتن آن، مشروعیت حق کسب‌وپیشه مورد بررسی قرار گیرد. این مقاله با هدف اثبات مشروعیت حق کسب‌و‌پیشه، گام‌هایی فقهی برداشته و تلاش کرده است تا نشان دهد که حق کسب و پیشه براساس فعالیت‌های مستأجر در ملک تجاری و افزایش ارزش آن می‌تواند از جنبه‌های قانونی و فقهی مشروع باشد.

تعریف و تمایز میان حق کسب‌و‌پیشه و سرقفلی

1. تعریف سرقفلی

سرقفلی به مبلغی اطلاق می‌شود که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند تا حق استفاده از یک محل تجاری را برای مدت معین به دست آورد. این مبلغ معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره تعیین و پرداخت می‌شود و براساس توافقات خاص طرفین به مالک تعلق می‌گیرد. برخلاف حق کسب‌وپیشه که براساس قانون به مستأجر تعلق دارد و ممکن است در برخی موارد به صورت قهری به وی منتقل شود، سرقفلی کاملاً قراردادی است و هیچ‌گونه جنبه قانونی یا قهری ندارد. در واقع، سرقفلی به مستأجر این امکان را می‌دهد که حق استفاده از محل تجاری را در طول مدت قرارداد به دست آورد و در صورت انتقال، مبلغ آن به مالک پرداخت می‌شود. اعتبار و شرایط سرقفلی تحت تأثیر شرایط و توافقات قرارداد اجاره قرار دارد و در صورت فسخ یا پایان قرارداد، سرقفلی به مستأجر بازگردانده نمی‌شود، مگر آنکه طرفین به توافق خاصی در این زمینه برسند.

2. حق کسب‌و‌پیشه و تجارت:

حق کسب‌وپیشه و تجارت، حق قانونی است که به مستأجران محل‌های تجاری به دلیل فعالیت‌های اقتصادی‌شان در محل اجاره‌ای و ایجاد ارزش افزوده از طریق توسعه کسب‌وکار، جلب مشتریان یا ارتقای اعتبار تجاری تعلق می‌گیرد. به‌عبارت دیگر، حق کسب‌وپیشه براساس تغییرات مثبت و اثرگذاری که مستأجر بر کسب‌وکار و شهرت محل تجاری به وجود می‌آورد، به او تعلق می‌گیرد. حق کسب و پیشه، برخلاف سرقفلی، از ماهیت قانونی و غیرقراردادی برخوردار است و از ابتدای قرارداد تا پایان آن به‌صورت خودکار به مستأجر تعلق نمی‌گیرد، بلکه تنها درصورتی‌که مستأجر با فعالیت‌های خود موجب افزایش اعتبار و ارزش ملک تجاری شده باشد، پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک، به مستأجر تعلق می‌گیرد.

3. تمایزات اصلی:

تمایزات میان سرقفلی و حق کسب‌وپیشه و تجارت به شرح زیر است:

1. مبنای تعلق حق:

سرقفلی: به‌طور مستقیم وابسته به توافق طرفین در قرارداد اجاره است و معمولاً در ابتدای قرارداد تعیین و پرداخت می‌شود.

حق کسب‌وپیشه و تجارت: به‌دلیل فعالیت‌های مستأجر در محل، مانند جلب مشتریان، افزایش اعتبار تجاری یا بهبود شرایط فیزیکی مکان، به مستأجر تعلق می‌گیرد. این حق معمولاً پس از پایان مدت اجاره و تخلیه ملک، قابل مطالبه است.

2. دوران تعلق:

سرقفلی: از زمان شروع قرارداد اجاره قابل مطالبه است و تا پایان قرارداد برقرار است. اگر قرارداد تمدید شود یا مستأجر مکان را ترک کند، این حق به‌طور معمول به مالک تعلق می‌گیرد.

حق کسب‌وپیشه و تجارت: تنها در صورتی به مستأجر تعلق می‌گیرد که وی توانسته باشد از طریق فعالیت‌های تجاری خود، ارزش افزوده‌ای برای ملک ایجاد کند. این حق پس از پایان قرارداد اجاره و تخلیه ملک قابل مطالبه است.

3. قابلیت انتقال:

سرقفلی: قابل انتقال به دیگران است، به‌ویژه در صورت توافق طرفین یا مطابق با شرایط قرارداد. در بسیاری از موارد، مستأجر می‌تواند سرقفلی را به دیگری منتقل کند.

حق کسب‌وپیشه و تجارت: این حق تنها به مستأجر تعلق دارد و قابل انتقال به دیگران نیست، مگر در شرایط خاصی که به‌واسطه تغییر مالکیت کسب‌وکار یا توافقات خاص ممکن شود.

4. پایان اعتبار:

سرقفلی: در پایان مدت قرارداد اجاره یا فسخ آن، سرقفلی به مستأجر بازگردانده نمی‌شود، مگر آنکه در قرارداد شرایط خاصی برای بازپرداخت آن پیش‌بینی شده باشد.

حق کسب‌وپیشه و تجارت: در پایان قرارداد اجاره، مستأجر می‌تواند حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند و در صورت اثبات افزایش ارزش ملک به‌واسطه فعالیت‌های تجاری وی، ممکن است از مالک آن را دریافت کند.

در نهایت، سرقفلی بیشتر به‌عنوان یک حق مالی و قراردادی و حق کسب‌وپیشه و تجارت به‌عنوان یک حق قانونی و ناشی از فعالیت تجاری مستأجر در ملک تجاری مطرح است.

بررسی مشروعیت حق کسب‌وپیشه

قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب 1356) حق کسب‌وپیشه را به رسمیت شناخته و آن را براساس عواملی مانند مدت فعالیت مستأجر، موقعیت ملک و میزان سرمایه‌گذاری مستأجر تعیین کرده است. اما پس از انقلاب اسلامی، این حق براساس نظریه شورای نگهبان به چالش کشیده شد. شورای نگهبان حق کسب و پیشه را به دلیل فقدان مبنای شرعی، نامشروع اعلام کرده است. از نظر برخی فقها، این حق به‌عنوان شرط ضمنی در قرارداد اجاره تعریف نمی‌شود و در نتیجه موجر را ملزم به پرداخت مبلغی نمی‌کند. در رویه عملی، حق کسب‌وپیشه تا پیش از سال 1376 یعنی زمان تصویب قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 معتبر تلقی می‌شود و پس از آن، براساس ماده 13 این قانون و به دلیل نسخ قوانین مغایر با قانون موجر و مستأجر، حق کسب‌وپیشه و تجارت غیر معتبر تلقی می‌شود.

ادله عدم مشروعیت حق کسب‌و‌پیشه و تجارت:

1. عدم ایجاد حق برای مستأجر در اجاره: برخی فقها و حقوق‌دانان بر این باورند که اجاره به‌خودی‌خود حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌کند و تنها چیزی که از این عقد حاصل می‌شود، حق استفاده از ملک در مدت اجاره است. به عبارت دیگر، شهرت یا اعتبار تجاری به‌واسطه مستأجر باعث تعلق هیچ حقی به محل نمی‌شود. همچنین، هرگونه تصرف بدون اجازه مالک را از مصادیق «غصب» می‌دانند و بنابراین، حق کسب‌وپیشه را مشروع نمی‌دانند.

2. انکار حق عرفی و بنای معاملی: این افراد معتقدند که هیچ شرط ضمنی برای ایجاد چنین حقی در عقد اجاره وجود ندارد و نمی‌توان انتظار داشت که مالک در زمان انعقاد عقد اجاره قصد ایجاد چنین حقی برای مستأجر را داشته باشد. به‌ویژه، درصورتی‌که این حق به‌طور ضمنی در قرارداد نیامده باشد، مشروعیت آن زیر سؤال می‌رود. همچنین، اگر چنین شروط ضمنی عرفی در عقود پذیرفته شود، می‌تواند به توالی فاسدی مانند الزام زوجه به خدمت در خانه شوهر بدون دریافت اجرت منجر شود، که در فقه و قانون پذیرفته نشده است.

ادله مشروعیت حق کسب‌وپیشه و تجارت:

1. حق کسب‌و‌پیشه و ارزش افزوده:

فعالیت‌های تجاری مستأجر که موجب افزایش قیمت ملک می‌شود، ممکن است به‌عنوان ایجاد ارزش افزوده برای ملک استیجاری تلقی گردد. این افزایش قیمت به دلیل خدمات، تجارت و اعتبار مستأجر، به او حق مطالبه مالی از مالک پس از پایان مدت اجاره می‌دهد. در فقه، مسأله ارزش افزوده مورد بحث است. برخی معتقدند که افزایش قیمت ناشی از تورم، نمی‌تواند به‌عنوان سود یا فايده محسوب شود. اما اگر افزایش قیمت ناشی از فعالیت مستأجر باشد، ممکن است مشابه حقوق مالکیت فکری مانند حق تألیف و اختراع در نظر گرفته شود. اصول فقهی مانند قاعده لاضرر و مبانی عقلائی می‌تواند در مشروعیت این حق تأثیرگذار باشد؛ مشروط بر اینکه مستأجر در ایجاد این ارزش افزوده نقش داشته باشد.

2. وجود شرط ضمنی در عقد اجاره:

برخی فقها مشروعیت حق کسب‌و‌پیشه را از طریق شرط ضمنی در عقد اجاره توجیه کرده‌اند. این شرط ممکن است به دو صورت باشد:

• وجود قانون به‌عنوان شرط ضمنی: اگر مالک از وجود قانونی که حق کسب‌وپیشه را تأسیس می‌کند آگاه باشد، این قانون به‌عنوان شرط ضمنی درنظر گرفته شده و مالک موظف به رعایت آن است. در غیر این‌صورت، چنین حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.

• وجود عرف تجاری به‌عنوان شرط ضمنی: برخی فقها معتقدند که عرف تجاری حاکم بر اماکن تجاری می‌تواند به‌عنوان شرط ضمنی درنظر گرفته شود. به‌عبارت دیگر، اگر اجاره براساس عرف تجاری انجام شود، حق کسب‌وپیشه به‌طور ضمنی به مستأجر تعلق می‌گیرد. این نظر با استناد به فتاوای فقها در مورد حق نسق در مزارعه تأسیس شده است، که مشابه به حق کسب‌و‌پیشه در اجاره است. در مقابل، برخی دیگر تنها در صورت تصریح به این حق در عقد اجاره، آن را معتبر می‌دانند.

نتیجه‌گیری:

حق کسب‌و‌پیشه و سرقفلی دو مفهوم متمایز با مبانی فقهی و حقوقی متفاوت هستند. درحالی‌که سرقفلی بیشتر جنبه قراردادی دارد، حق کسب و پیشه براساس عرف یا ارزش افزوده ایجاد شده توسط مستأجر قابل تعریف است. بررسی‌های فقهی و حقوقی نشان می‌دهد که پذیرش مشروعیت حق کسب‌وپیشه با تکیه بر مبانی مانند قاعده لاضرر، شرط ضمنی و عرف تجاری امکان‌پذیر است.

با این حال، نیاز به بازنگری دقیق‌تر در قوانین مربوط به این حوزه وجود دارد تا حقوق طرفین قرارداد اجاره به‌صورت عادلانه تأمین شود.

فرشته مهریار