مقدمه:

قراردادهای مشارکت در ساخت یا به اختصار «قرارداد مشارکت» یکی از انواع قراردادهایی است که در زمینه‌های مختلف ساخت‌و‌ساز، از جمله پروژه‌های مسکونی، تجاری و عمرانی به طور گسترده‌ مورد استفاده قرار می‌گیرند. این نوع قراردادها به‌ ویژه در مواقعی که مالکین تمایل به ساخت پروژه‌ای بزرگ ندارند یا قادر به تأمین منابع مالی برای پروژه نیستند، رایج می‌باشند. در این مقاله، به تحلیل و بررسی ماهیت، مندرجات این نوع قراردادها، جزئیات و بندهای مهم قراردادهای مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت

بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ساختمان‌های کلنگی یکی از اهداف اصلی مالکین این نوع املاک است، چرا که به طور معمول این ساختمان‌ها به دلیل فرسودگی یا عدم کارایی نیازمند تعمیرات اساسی یا نوسازی هستند. در این راستا، یکی از قراردادهای پرکاربرد و سودآور برای مالکین و سازندگان، قرارداد مشارکت در ساخت است. این نوع قرارداد به عنوان یکی از قراردادهای خصوصی در نظام حقوقی ایران شناخته می‌شود که ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی قرار می‌گیرد. قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور کلی ترکیبی از چندین عقد معین است که هدف اصلی آن ایجاد یک همکاری دوطرفه میان مالکین و سازندگان برای ساخت و نوسازی املاک است. در این نوع قرارداد، مالک یا مالکین یک ملک فرسوده (که می‌تواند یک خانه کلنگی یا زمین باشد) را به عنوان سرمایه، در اختیار سازنده قرار می‌دهند و سازنده مسوولیت ساخت و احداث پروژه (معمولاً ساختمان یا آپارتمان) را بر عهده می‌گیرد و هزینه‌های ساخت را تامین می‌کند. این قرارداد به گونه‌ای تنظیم می‌شود که پس از تکمیل پروژه، طرفین در ملک ساخته‌شده به طور مساوی یا توافقی شریک می‌شوند. به عبارت دیگر، مالک زمین یا ملک قدیمی، سهمی از واحدهای ساخته‌شده به دست می‌آورد و سازنده نیز طبق توافقات انجام شده، سهم خود را در پروژه دریافت می‌کند. این نوع قرارداد به مالک این امکان را می‌دهد که بدون نیاز به سرمایه‌گذاری مستقیم در ساخت‌وساز، از ارزش‌افزوده‌ای که ناشی از نوسازی ملک است بهره‌مند شود، در حالی که سازنده با استفاده از تخصص و منابع خود، پروژه را به نتیجه می‌رساند.

مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت که میان مالک و سازنده یا سازندگان منعقد می‌شود، لازم است که تمامی جزئیات و شرایط به طور دقیق و روشن تعیین گردد تا از هرگونه ابهام و اختلافات در آینده جلوگیری شود. این قرارداد باید شامل تعهدات و مسوولیت‌های هر یک از طرفین، ضمانت‌های اجرایی در صورت عدم انجام تعهدات، مدت زمان اجرای قرارداد و موضوع دقیق قرارداد باشد. همچنین، آورده‌های هر یک از طرفین (مالک و سازنده) باید به طور شفاف مشخص شود، به‌ویژه میزان و نوع سهم هر یک در پروژه، که به اصطلاح به آن “سهم‌الشرکه” گفته می‌شود. این امر شامل تعیین دقیق میزان زمین یا ملک ارائه‌شده توسط مالک و هزینه‌های ساخت و سایر هزینه‌های مرتبط با پروژه می‌باشد که معمولا بر عهده سازنده است. علاوه بر این، باید تمامی هزینه‌ها، از جمله هزینه‌های اجرایی، اداری، تأسیساتی و حتی هزینه‌های مربوط به مجوزهای لازم به‌طور روشن در قرارداد گنجانده شود. هر یک از طرفین باید وظایف خود را در پروژه به وضوح تعریف کنند. معمولاً سازنده مسوولیت عملیات ساخت، تأمین مصالح، نیروی کار و مدیریت پروژه را بر عهده دارد، در حالی که مالک زمین ممکن است تنها وظیفه تأمین زمین را داشته باشد. در این نوع قراردادها، طرفین باید روش‌های تأمین منابع مالی پروژه را مشخص کنند. در برخی موارد، سازنده ممکن است از منابع مالی خود برای تأمین هزینه‌های ساخت استفاده کند و در برخی دیگر ممکن است به‌صورت مشترک با مالک زمین، منابع مالی را تأمین کنند. مدت زمان لازم برای تکمیل پروژه باید به‌وضوح در قرارداد مشخص شود. این مدت زمان باید به گونه‌ای تعیین گردد که هر دو طرف از زمان لازم برای انجام کارها و تحویل پروژه آگاه باشند.

چالش‌ها و نکات حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

یکی از چالش‌های اصلی در قراردادهای مشارکت در ساخت در ایران، نبود شفافیت کافی در تنظیم مفاد قرارداد است. بسیاری از طرفین در تنظیم قراردادها به‌طور دقیق جزئیات حقوق و تعهدات خود را مشخص نمی‌کنند، که این موضوع می‌تواند در مواقع اختلاف‌نظر، مشکلات قانونی به وجود آورد. تأخیر در تکمیل پروژه یکی از موارد رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت است. عدم تعیین شرایط دقیق در رابطه با جبران خسارات ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات، ممکن است مشکلاتی را برای طرفین به وجود آورد. مسئله دیگر مرتبط با حقوق مالکانه است. لازم است، انتقال مالکیت زمین یا پروژه پس از تکمیل ساخت به‌طور دقیق در قرارداد مشخص شود تا در آینده مشکلی از این بابت پیش نیاید.

۱- انتقال سند و سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت یکی از مسائل بسیار حائز اهمیت است که باید در هر قرارداد به‌طور دقیق و شفاف مشخص شود. انتقال سند در این نوع قراردادها می‌تواند بر اساس سه روش مختلف صورت گیرد.

حالت اول: انتقال در ابتدای پروژه: در این روش، طبق توافق میان مالک و سازنده، ابتدا آورده (زمین یا ملک) به سازنده منتقل می‌شود. سپس، سازنده متعهد می‌شود که پس از اتمام ساخت، ملک نهایی را طبق سهم‌الشرکه مشخص شده به مالک تحویل دهد.

حالت دوم: انتقال سند به صورت مرحله‌ای: در این حالت، انتقال سند به تدریج و با پیشرفت پروژه صورت می‌گیرد. طرفین قرارداد توافق می‌کنند که با اتمام هر مرحله از ساخت، بخشی از ملک به سازنده منتقل شود. به‌عنوان مثال، با اتمام اسکلت‌بندی ساختمان، دو دانگ از ملک به سازنده انتقال می‌یابد و این انتقال ممکن است از طریق تنظیم سند رسمی صورت گیرد. این روش معمولاً برای پروژه‌هایی با مراحل متعدد مفید است که در آن‌ها انتقالات به‌طور مستمر و همزمان با پیشرفت کار صورت می‌گیرد.

حالت سوم: اعطای وکالت برای تنظیم سند: در این حالت، مالک به سازنده یک وکالت مدنی رسمی می‌دهد تا سازنده با رسیدن پروژه به یک مرحله خاص، برای تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت اقدام کند. به عبارت دیگر، پس از اتمام بخشی از کارها و رسیدن به یک نقطه خاص در ساخت‌‌وساز، سازنده از این وکالت برای انجام اقدامات قانونی و تنظیم سند رسمی استفاده می‌کند تا سهم خود را در ملک دریافت نماید. این روش به سازنده امکان می‌دهد که با استفاده از این وکالت‌نامه، مراحل قانونی انتقال سند را به طور رسمی و بدون نیاز به حضور مالک انجام دهد. هر یک از این روش‌ها بسته به نوع توافق طرفین و ویژگی‌های پروژه می‌تواند کاربرد متفاوتی داشته باشد. از این رو، تعیین دقیق روش انتقال سند و سهم در قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا از بروز مشکلات حقوقی و بروز اختلافات آتی جلوگیری شود.

۲- تعهدات مالکین در قبال سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت

در اختیار قرار دادن ملک و ذکر جزئیات مربوط به آن یکی از تعهدات اصلی مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت است. اهمیت این امر به‌ویژه در تعیین دقیق ویژگی‌ها و جزئیات مربوط به ملک قابل توجه است، چرا که تعیین ارزش‌گذاری آورده (ملک) بر عهده مالک قرار دارد. در صورتی که این فرآیند به‌ درستی انجام نشود و جزئیات ملک به‌ طور شفاف و دقیق ذکر نگردد، ممکن است مشکلات جدی برای طرفین قرارداد پیش آید. بنابراین، تعیین دقیق و مستند ویژگی‌ها و ارزش ملک، از جمله متراژ، موقعیت جغرافیایی، کاربری و وضعیت قانونی ملک، بسیار حیاتی است و باید در متن قرارداد به‌وضوح ذکر گردد تا طرفین به توافقات روشنی دست یابند و از بروز هرگونه اختلاف جلوگیری شود.

۳- تعهدات سازندگان در قبال مالکین در قراردادهای مشارکت در ساخت

سازندگان در قراردادهای مشارکت در ساخت، مسوولیت اصلی پیشبرد پروژه ساختمانی، تأمین منابع مالی و اداره امور اجرایی پروژه را بر عهده دارند. به همین دلیل، نسبت به تعهدات مالک، تعهدات سازندگان معمولاً از وضوح بیشتری برخوردار است. این هزینه‌ها می‌تواند شامل موارد مختلفی باشد که در روند ساخت‌و‌ساز به‌وجود می‌آید. به عنوان مثال، هزینه‌های مستقیم ساختمانی مانند هزینه مصالح، نیروی انسانی و تأسیسات، هزینه‌های اداری و اجرایی و همچنین هزینه‌های جانبی دیگر که ممکن است در طول پروژه به وقوع بپیوندد. یکی از مهم‌ترین جزئیات هزینه‌ای که باید در قرارداد گنجانده شود، هزینه‌های بلاعوضی است که مربوط به اجاره‌بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت خواهند داشت. علاوه بر این، تمامی هزینه‌های قانونی و مالی که به ملک مربوط می‌شود، مانند جرائم کمیسیون ماده ۱۰۰، هزینه‌های مربوط به شهرداری‌ها و سایر ارگان‌های دولتی نیز باید به‌طور دقیق ذکر شود تا هیچ‌گونه ابهامی در خصوص مسوولیت‌ها و پرداخت‌ها ایجاد نشود.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به طور دقیق و شفاف انجام شود. این امر باعث می‌شود تا طرفین به طور دقیق از حقوق خود آگاهی کسب کنند و از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری شود. در این قرارداد باید بندهایی روشن و شفاف تنظیم شود که در ادامه به بندهای مهم و اصلی این قرارداد خواهیم پرداخت:

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

در این بند به مشخصات دقیق طرفین قرارداد پرداخته می‌شود و جایگاه هر کدام مشخص می‌گردد. طرف اول قرارداد مالک فعلی زمین یا ساختمان است و طرف دوم قرارداد نیز سازنده ملک است.

موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد، ساخت یک پروژه ساختمانی در زمینی به آدرس مشخص خواهد بود که باید در قرارداد به طور دقیق و شفاف به آن پرداخته شود.

شرایط قرارداد

این بند با توجه به شرایط مدنظر طرفین قرارداد تعیین می‌شود.

نحوه مشارکت

در این بند، آورده هر یک از طرفین بیان می‌شود و طرف اول قرارداد یعنی مالک زمین یا ساختمان فعلی، مشخصات ثبتی زمین خود را به طور دقیق بیان می‌کند و همچنین طرف دوم قرارداد یعنی سازنده نیز مسوولیت‌هایی برای ساخت را بر عهده می‌گیرد.

مشخص کردن سهم نهایی هر کدام از طرفین

در این بند مشخص می‌شود که هر کدام از طرفین پس از ساخت، چه سهمی از ساختمان را در اختیار خواهند داشت. به طور معمول هر کدام از طرفین ۵۰ درصد از ساختمان پس از ساخت سهم دارند، اما این مورد ممکن است براساس آورده اولیه طرفین کمی تغییر کند.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

در این بند زمان شروع قرارداد و پایان آن به طور دقیق مشخص می‌شود. در اغلب موارد، شروع قرارداد از زمان دریافت مجوز ساخت و تخلیه آخرین ملک قدیمی محاسبه می‌شود. برای این بند در حدود ۲ سال زمان جهت ساخت آپارتمان در نظر گرفته می‌شود که با توجه به تعداد واحد، این زمان متفاوت است و معمولاً ۶ ماه نیز برای اخذ مجوزهای پس از ساخت زمان در نظر گرفته می‌شود.

اقاریر طرفین قرارداد

به واسطه این بند طرفین اذعان می‌کنند که در صحت عقل و با هوشیاری کامل این قرارداد را مورد بررسی قرار داده‌اند و با رضایت خود تمام مواد مندرج در قرارداد را پذیرفته‌اند.

مشخصات اقامتگاه طرفین قرارداد و نحوه ابلاغ مدارک و مکاتبات به طرفین قرارداد

اطلاعات مربوط به محل اقامت مانند نشانی دقیق، کد پستی و شماره تماس طرفین در این بند از قرارداد ثبت می‌شود تا برای ابلاغ‌ها و ارسال نامه‌ها از آن استفاده شود.

مشخصات فنی ساختمان و مصالح مورد استفاده در ساخت

در این بند مشخص می‌شود که ساختمان باید چه شرایط و مشخصاتی داشته باشد. مشخصات کلی و مشخصات هر کدام از واحدها به طور دقیق تعیین می‌شود و اسم متریال مورد نیاز برای ساخت و نوع و کیفیت آن در این ماده مشخص خواهد شد.

شرایط فسخ

لازم است تا در قرارداد مشارکت در ساخت شرایط فسخ قرارداد از طرف هر کدام از طرفین قرارداد مشخص شود. همچنین باید برای عدم انجام تعهدات از طرف هر کدام از طرفین خسارتی مشخص شود.

ضمانت اجرای نقض تعهدات و خسارت‌ عدم ایفای تعهد

برای جلوگیری از بروز مشکل برای هر کدام از تعهدات، بهتر است ضمانت‌اجرایی در قرارداد معین شود. همچنین، نوع و میزان دقیق تضامین قرارداد نیز باید در مفاد قرارداد مشخص گردد تا طرفین ملزم به اجرای تعهدات خود باشند و در صورت بروز هرگونه مشکل، ضرر وارده از محل این تضامین یا با پیگیری ضمانت اجراهای پیش‌بینی شده در قرارداد جبران شود.

انتخاب روش حل اختلاف

در این قرارداد نیز مانند هر قرارداد دیگر ممکن است بین طرفین اختلافی ایجاد شود. بهتر است برای حل‌وفصل سریع‌‌تر این اختلافات از روش‌هایی مانند داوری استفاده شود. در هنگام تنظیم قرارداد باید این موضوع مشخص شود.

امضاء

طرفین بعد از مطالعه دقیق قرارداد و پذیرفتن تمام شرایط مندرج در آن باید با امضای قرارداد رضایت خود را اعلام کنند. این به معنی پذیرفتن تمام تعهدات و شرایط قرارداد خواهد بود. همچنین افرادی نیز به عنوان شاهد قرارداد باید این بخش را امضاء کنند.

جمع‌بندی:

قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان ابزاری مهم در نوسازی املاک فرسوده، تحت ماده ۱۰ قانون مدنی ایران منعقد می‌شوند. موفقیت این قراردادها در گرو شفافیت و دقت در تعیین هویت و تعهدات طرفین (مالک و سازنده)، سهم‌الشرکه، مدت زمان اجرای پروژه، هزینه‌های ساخت و نحوه انتقال سند ملک است. مالک با ارائه ملک به عنوان آورده، از ارزش افزوده پروژه بهره می‌برد، در حالی که سازنده مسوولیت اجرا و تأمین مالی پروژه را برعهده دارد.

چالش‌های اصلی این قراردادها شامل ابهام در مفاد قرارداد، تأخیر در تکمیل پروژه و انتقال مالکیت است که با ذکر جزئیات دقیق مشخصات فنی، ضمانت اجراهای نقض تعهدات و شرایط فسخ قابل پیشگیری است. تنظیم قرارداد باید شامل بندهای کلیدی مانند تعهدات طرفین، روش حل اختلاف (مانند داوری)، تقسیم سود نهایی و نحوه انتقال مالکیت واحدهای ساخته شده باشد.

در نهایت، مشاوره حقوقی تخصصی و ثبت تمامی توافقات به صورت مکتوب و رسمی، از بروز اختلافات آینده جلوگیری کرده و امنیت حقوقی طرفین را تضمین می‌کند. این قراردادها با رعایت اصول حقوقی و شفافیت، می‌توانند به ابزاری سودمند برای اجرای موفق توافقات طرفین و توسعه شهری تبدیل شوند.

طاهره سرلک