۱ـ آیا معاملات تهاتری املاک با خطرات حقوقی همراه است؟

در بازار پرتلاطم املاک ایران، با توجه به شرایط اقتصادی و تورم فزاینده، بسیاری از معاملات به صورت تهاتری انجام می‌شود که در آن‌ها مالکان به جای دریافت کامل ثمن معامله به صورت نقدی، بخشی از آن را به صورت مال غیرمنقول (ملک دیگر) دریافت می‌کنند. این شیوه معامله اگرچه مزایای متعددی دارد، اما در صورت عدم تنظیم صحیح قرارداد، می‌تواند به چالش‌های حقوقی جدی و خسارات مالی قابل توجهی منجر شود. مشکل اصلی زمانی رخ می‌دهد که پس از انجام معامله، مشخص شود ملک دریافتی متعلق به غیر بوده و فروشنده، مالکیت قانونی آن را نداشته است.

۲ـ چرا تفکیک قرارداد به دو بخش معاوضه و بیع ضروری است؟

یکی از مهم‌ترین راهکارهای حفاظت از حقوق مالکیتی در معاملات تهاتری، تفکیک قرارداد به دو بخش مجزای معاوضه و بیع است. در این روش، به جای تنظیم یک قرارداد واحد بیع که در آن بخشی از ثمن به صورت مال غیرمنقول پرداخت می‌شود، دو قرارداد مستقل تنظیم می‌گردد. در قرارداد اول، بخشی از ملک فروشنده با ملک خریدار معاوضه می‌شود و در قرارداد دوم، بخش باقیمانده ملک فروشنده به صورت قرارداد بیع عادی با ثمن نقدی معامله می‌گردد. این تفکیک، ارتباط حقوقی میان دو ملک را به گونه‌ای تنظیم می‌کند که مشکلات احتمالی در یکی، به سادگی به دیگری سرایت نکند.

۳ـ تفاوت ماهوی بین معاوضه و بیع در حقوق معاملات چیست؟

از منظر قانون مدنی ایران، معاوضه و بیع دو عقد متفاوت با آثار حقوقی متمایز هستند. در عقد بیع، مبیع در مقابل ثمن قرار می‌گیرد و در صورت مستحق‌للغیر درآمدن ثمن، عقد صحیح باقی می‌ماند و خریدار صرفاً حق مطالبه خسارت دارد. اما در عقد معاوضه، دو عوض در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرند و هر یک هم مبیع و هم ثمن محسوب می‌شود. بنابراین، مستحق‌للغیر درآمدن یکی از عوضین می‌تواند به فسخ قرارداد منجر شود. این تفاوت ماهوی، کلید اصلی حفاظت از منافع فروشنده در معاملات تهاتری است.

۴ـ چگونه قرارداد معاوضه در معاملات تهاتری تنظیم می‌شود؟

در تنظیم قرارداد معاوضه بخشی از ملک با ملک دیگر، باید به دقت ارزش تقریبی هر دو ملک ذکر شود و سپس درصد یا دانگ معادل از ملک اصلی محاسبه گردد. برای مثال، اگر ملک فروشنده ارزشی معادل ۱۰ میلیارد تومان داشته باشد و ملک دریافتی ۵ میلیارد تومان ارزش داشته باشد، در قرارداد معاوضه ذکر می‌شود که ۳ دانگ از ملک فروشنده (معادل ۵ میلیارد تومان) با تمامیت ملک خریدار (به ارزش ۵ میلیارد تومان) معاوضه می‌گردد. این تصریح ارزش‌گذاری و تناسب دقیق، از ابهامات آتی جلوگیری می‌کند.

۵ـ قرارداد بیع در بخش نقدی معامله تهاتری چگونه تنظیم می‌شود؟

پس از تنظیم قرارداد معاوضه، باید برای بخش باقیمانده ملک (در مثال ما، ۳ دانگ دیگر) یک قرارداد بیع مستقل تنظیم شود. در این قرارداد، مالک اصلی متعهد می‌شود ۳ دانگ باقیمانده از ملک خود را در ازای دریافت مبلغ ۵ میلیارد تومان به صورت نقدی به خریدار منتقل کند. نکته مهم این است که این قرارداد باید کاملاً مستقل از قرارداد معاوضه تنظیم شود و ثمن آن صرفاً وجه نقد باشد، نه مال غیرمنقول. البته می‌توان در این قرارداد شرط کرد که اجرای آن منوط به اجرای قرارداد معاوضه است.

۶ـ چرا تنظیم قرارداد به صورت بیع با ثمن غیرنقدی خطرناک است؟

یکی از اشتباهات رایج در معاملات تهاتری، تنظیم قرارداد به صورت یک بیع واحد است که در آن بخشی از ثمن به صورت مال غیرمنقول پرداخت می‌شود. خطر این روش آن است که اگر پس از انتقال مالکیت، مشخص شود ملک دریافتی (ثمن غیرنقدی) متعلق به غیر بوده، فروشنده نمی‌تواند اصل معامله را فسخ کند و صرفاً حق مطالبه بخش پرداخت نشده ثمن را خواهد داشت. این امر می‌تواند به از دست رفتن ارزش واقعی معامله منجر شود، زیرا در شرایط تورمی، مبلغ نقدی قرارداد پس از گذشت زمان و طی فرآیند طولانی دادرسی، ارزش واقعی خود را از دست می‌دهد.

۷ـ اثر مستحق‌للغیر درآمدن عوضین در قرارداد معاوضه چیست؟

مزیت اصلی تنظیم قرارداد معاوضه آن است که در صورت مستحق‌للغیر درآمدن یکی از عوضین، طرف زیان‌دیده می‌تواند قرارداد را فسخ کند و مال خود را پس بگیرد. بر اساس ماده ۳۹۱ قانون مدنی، در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق‌للغیر درآید، بایع ضامن است، اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد. این ماده در معاوضه نیز قابل استناد است و به دلیل ماهیت دوگانه عوضین در معاوضه (هر یک هم مبیع و هم ثمن هستند)، امکان استرداد مال مورد معاوضه فراهم می‌شود.

۸ـ آیا قراردادهای معاوضه و بیع باید همزمان تنظیم و اجرا شوند؟

برای حداکثر حفاظت از منافع طرفین، توصیه می‌شود هر دو قرارداد معاوضه و بیع به صورت همزمان تنظیم شوند و در هر یک به دیگری ارجاع داده شود. همچنین، می‌توان شرط کرد که اعتبار و اجرای هر یک منوط به اجرای دیگری است. در زمان انتقال رسمی مالکیت نیز، بهتر است هر دو قرارداد در یک زمان و طی یک جلسه در دفترخانه اسناد رسمی اجرا شوند تا ارتباط میان آن‌ها محفوظ بماند. این همزمانی، از بروز مشکلات ناشی از اجرای ناقص یکی از قراردادها جلوگیری می‌کند.

۹ـ نکات تکمیلی

علاوه بر تفکیک قرارداد به دو بخش معاوضه و بیع، توجه به برخی نکات تکمیلی نیز ضروری است. از جمله این موارد می‌توان به استعلام دقیق وضعیت ثبتی املاک، بررسی سوابق نقل و انتقالات، احراز هویت و اهلیت طرفین، تصریح به وضعیت بدهی‌های احتمالی ملک (مانند عوارض شهرداری، مالیات، بدهی بانکی و غیره)، تعیین تکلیف هزینه‌های نقل و انتقال و درج شروط فسخ مناسب اشاره کرد. همچنین، استفاده از خدمات کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی دقیق املاک پیش از تنظیم قرارداد، می‌تواند اختلافات آتی در خصوص ارزش واقعی معامله را کاهش دهد.

جمع‌بندی

در معاملات تهاتری املاک، بهترین راه محافظت از خود، تقسیم قرارداد به دو بخش جداگانه است: یکی معاوضه و دیگری بیع. در معاوضه، بخشی از ملک شما با ملک طرف مقابل مبادله می‌شود. اگر بعداً مشخص شود ملکی که گرفته‌اید مشکل دارد، می‌توانید معاوضه را فسخ کنید و ملک خود را پس بگیرید. در بخش بیع نیز باقیمانده ملک خود را در ازای پول نقد می‌فروشید. این روش از شما در برابر کلاهبرداری احتمالی محافظت می‌کند و راهی مطمئن برای انجام معاملات تهاتری است. با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی معاملات تهاتری املاک و تبعات سنگین ناشی از تنظیم نادرست قرارداد، استفاده از خدمات وکیل متخصص در حقوق املاک توصیه می‌شود.

فریده امینی آهی دشتی