مقدمه

یکی از مرسوم‌ترین روش‌های درآمدزایی برای موقوفات، اجاره دادن آن‌ها و صرف درآمد حاصله در راستای نیات واقف است. اجاره موقوفات دارای شرایط عام و خاصی است. شرایط عام اجاره همان است که در هر قرارداد اجاره‌ای باید موجود باشد. اما شرایط خاص آن اصولاً خاص وقف است. این مقاله به بحث اجاره املاک موقوفه و شرایط خاص آن می‌‌پردازد.

طرفین عقد اجاره

الف. موجر

با توجه به اینکه متولی، نماینده موقوفه محسوب می‌شود، می‌تواند با رعایت مصلحت موقوفه، آن را اجاره دهد. بنابراین موجر شخص متولی است که الزاماً باید با رعایت غبطه و مصلحت موقوفه آن را اجاره دهد. این احتمال وجود دارد که در مدت اجاره، متولی فوت نماید. آیا با فوت او اجاره منفسخ می‌شود؟ پاسخ منفی است؛ زیرا به تصریح ماده ۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، متولی نماینده موقوفه است و به نمایندگی از آن شخصیت، اقدام به انجام آن عمل حقوقی (اجاره) نموده است. بنابراین فوت او اجاره را منفسخ نمی‌کند. ماده ۴۹۹ قانون مدنی، حکم این موضوع را بیان کرده است.

ب. مستأجر

مستأجر شخصی است که به موجب عقد اجاره مالک منافع عین مستأجره در مدت اجاره می‌شود. حال سوال این است آیا متولی می‌تواند مستأجر عین موقوفه شود؟ قانون مدنی در پاسخ به این سوال ساکت است. اما در ماده ۸۲ حکم عامی را بیان کرده مبنی بر اینکه اگر واقف برای اداره کردن موقوفه ترتیبی معین کرده باشد، متولی باید به همان ترتیب اقدام کند؛ در غیر این‌صورت باید مانند یک وکیل امین عمل نماید. از طرفی، به موجب قسمت اخیر ماده ۴۹۷ قانون مدنی، اگر برای مستأجر شرط مباشرت شده باشد، با فوت او عقد اجاره باطل می‌شود. بنا به مراتب مذکور، اگر در وقف‌نامه امکان برقراری رابطه استیجاری با متولی ذکر شده باشد، به همان ترتیب عمل خواهد شد. در غیر این‌صورت، اگرچه قانون مدنی در این رابطه حکم صریحی ندارد، اما با توجه به اینکه متولی ملزم به رعایت غبطه و مصلحت موقوفه است، چنانچه بخواهد عین موقوفه را اجاره کند می‌تواند در این‌خصوص اقدام نماید. واضح است که اگر متولی غبطه موقوفه را رعایت نکند، مکلف به پرداخت اجرت‌المثل و جبران خسارت وارده است.

مدت اجاره

در صورتی‌که در وقف‌نامه مدتی برای اجاره مشخص شده باشد، مطابق آن عمل خواهد شد. مطابق بند "د" ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب سال ۱۳۶۵ (مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان) آیین‌نامه مزبور برخلاف ماده ۲۰ قانون اوقاف مصوب ۱۳۵۴/۰۴/۲۲ تفاوتی میان وقف عام و خاص قائل نشده است. همچنین در بند ۳ ماده ۳۲ آیین‌نامه مذکور اجاره بیش از ۱۰ سال را به منظور رعایت غبطه و مصلحت وقف و رفع مظنه تعدی و تفریط، موکول به اطلاع و تایید نماینده ولی‌فقیه در سازمان نموده است.

لازم به ذکر است پیش از انقلاب اسلامی، اداره موقوفات و متولیان موقوفات، بعضی از موقوفات را با اجاره‌های بلند مدت حتی در مواردی ۹۹ ساله واگذار می‌کردند. اگرچه ماده ۲۰ قانون اوقاف، اجاره بالای ۱۰ سال را منوط به موافقت شورای عالی اوقاف کرده بود، اما این حکم به حکایت همین ماده در موقوفات خاص قابل اجرا بود؛ بنابراین موقوفات عام با محدودیتی مواجه نبودند.

اجاره‌های طولانی مدت صرفاً به خواست متولیان و اداره اوقاف نبود. در مواردی همچون ماده ۲ قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی مصوب سال ۱۳۴۱ که مقرر میدارد: (املاک موقوفه عام با در نظر گرفتن منافع وقف به اجاره طویل‌المدت ۹۹ سال به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می‌شود) قانون زمینه‌ساز این نوع اجاره‌ها می‌شد. باتوجه به اینکه اجاره‌های بلندمدت احتمال تضییع حقوق موقوفه را فراهم می‌کرد، در جهت غبطه و مصلحت موقوفات و جلوگیری از هرگونه تضییع حق در آن‌ها قواعد خاصی در راستای ایجاد محدودیت در مدت اجاره موقوفات، از جمله ماده ۱ لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و امناء و نظار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد مصوب ۱۳۵۸/۰۲/۰۴ شورای انقلاب جمهوری اسلامی وضع گردید.  

مال‌الاجاره

در صورتی که واقف روشی را برای تعیین میزان اجاره مشخص نکرده باشد، متولی موظف است تا منافع وقف را به‌طور کامل رعایت کرده و امکان تعدیل اجاره‌بها را در قرارداد پیش‌بینی کند. در راستای حفظ منافع و مصلحت موقوفات، لایحه قانونی تجدید قرارداد و اجاره املاک و اموال موقوفه و تجدید انتخاب متولیان و امناء و نظار اماکن متبرکه مذهبی و مساجد در ماده ۱، تمامی قراردادهای اجاره سابق بر وضع لایحه را به‌طور کلی باطل دانسته و نرخ عادله را در قراردادهای جدید اجاره پیش‌بینی کرده است.

مطابق ماده ۲ آیین‌نامه لایحه مذکور مصوب سال ۱۳۵۸، اجاره‌بهای املاک موقوفه به شرح زیر محاسبه می‌شود:

۱- املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ براساس اجاره‌بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد.

۲- در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و یا درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده، اجاره عادله عبارت است از، ۸ درصد ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین و تصویب شده یا می‌شود.

تبصره ۱- تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا اعیان مستغل منظور نخواهد شد.

تبصره ۲- در مورد آپارتمان‌ها، اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور خواهد شد.

تبصره ۳- نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد؛ که اجاره برآوردی ۶ درصد ارزش ارزیابی شده خواهد بود.

علاوه بر این به موجب بند "و" ماده ۱۱ آیین‌نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه، حداقل مال‌الاجاره براساس نظر کارشناس رسمی یا خبره‌ محلی و به نرخ عادله روز به همراه سایر شرایط لازم، در آگهی مزایده قید می‌شود.

شرایط خاص در انعقاد عقد اجاره موقوفه

اگرچه اجاره یک عقد رضایی است، اما به دلیل رعایت غبطه و مصلحت موقوفات، قواعد خاصی برای آن‌ها وضع شده است. ماده ۱۱ آیین‌نامه اجرائی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۵/۰۲/۱۰ مقرر داشته: به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره‌برداری صحیح، باید رقبات موقوفه با توجه به مفاد وقف‌نامه و قوانین مربوطه، با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی، با رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار شود:

الف. خسارات احتمالی حتی‌الامکان به عهده مستأجر باشد.

ب. از مستأجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تأدیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.

ج. حق انتقال مورد اجاره از طرف مستأجر به غیر، حسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات حج و اوقاف و امور خیریه باشد، بدیهی است رعایت آیین‌نامه نحوه وصول پذیره و اهدایی الزامی است.

د. مدت اجاره نباید بیش از ده سال باشد مگر با جلب موافقت سرپرست سازمان.

هـ. از پیشنهاددهندگان برابر ده درصد قیمت پایه‌ای که با نظر کارشناس یا خبره برای انجام مزایده تعیین می‌شود به عنوان سپرده اخذ شود. (اصلاحی ۱۳۵۸/۰۴/۱۵

و. حداقل مال‌الاجاره براساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.

ز. اجاره‌نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره‌نامه رسمی میسر نیست، قرارداد تنظیم گردد.

تبصره یک این ماده بیان می‌کند، مزایده در مورد رقباتی که درآمد سالیانه آن‌ها تا دویست هزار ریال می‌باشد، الزامی نیست؛ البته به شرطی که میزان اجاره با توجه به نرخ عادله از طرف کارشناس رسمی یا خبره محلی تعیین شده باشد.

مطابق تبصره ۲ همین ماده، آگهی مزایده باید متضمن شرایط مذکور در ماده ۱۰ و هرگونه اطلاعات باشد و در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار محلی نیز منتشر شود و فاصله انتشار آگهی تا تاریخ قرائت پیشنهادها کمتر از ۱۵ روز و بیشتر از ۳۰ روز نباشد.

نتیجه‌گیری

به‌طور کلی، اجاره املاک موقوفه با هدف درآمدزایی و تأمین هزینه‌های لازم برای تحقق نیات واقفان صورت می‌گیرد و دارای اصول و شرایط خاصی است که به‌منظور حفاظت از وقف، متولیان باید آن را رعایت کنند. شرایطی چون الزام به رعایت غبطه و مصلحت وقف، محدودیت در مدت اجاره، تعیین اجاره‌بها به نرخ عادله و لزوم اخذ تضمینات معتبر از مستأجر از موارد مهمی هستند که در قوانین و آیین‌نامه‌های مربوط به اوقاف مقرر شده‌اند. این قواعد به‌منظور جلوگیری از تضییع حقوق موقوفه، بهینه‌سازی بهره‌برداری از املاک و حمایت از ارزش‌های وقف در نظر گرفته شده و متولیان و سازمان اوقاف باید به آن‌ها پایبند باشند.

امین ابوالحسنی