مقدمه

سرقفلی یکی از مفاهیم مهم در روابط استیجاری است که در اماکن تجاری، نقش اساسی در تنظیم و مشخص کردن حقوق و تعهدات طرفین ایفا می‌کند. این مفهوم، با داشتن پیشینه‌ در قوانین ایران، به تدریج و تحت تأثیر شرایط اقتصادی، فقهی و حقوقی گسترش یافته است. در این نوشتار، سعی بر آن است تا ابعاد مختلف سرقفلی، از جمله تعریف، پیشینه و مبانی آن بررسی شود.

تعریف سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، سرقفلی به مالی اطلاق می‌شود که مستأجر هنگام انعقاد قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌کند. این تعریف، بیانگر ماهیت سرقفلی است که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ نیز صادق است. با این حال، در مواد ۷ و ۸ این قانون به شروطی اشاره شده که مبنای ایجاد سرقفلی هستند، اما با تعریف حقوقی بالا متفاوت است و بیشتر با مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت قرابت دارند. شباهت حق کسب و پیشه یا تجارت با سرقفلی این است که هر دو مفهوم از قانون سرچشمه می‌گیرند؛ با این تفاوت که حق کسب و پیشه یا تجارت حکم مستقیم قانونگذار است؛ درحالی‌که سرقفلی ریشه در فقه دارد و قانون اجاره سال ۱۳۷۶ به آن رسمیت داده است. تفاوت اصلی بین این دو در این است که حق کسب و پیشه یا تجارت به تدریج و با فعالیت مستأجر ایجاد می‌شود؛ در حالی که سرقفلی به دلیل کاهش قدرت خرید مستأجر برای او لحاظ می‌گردد و به نوعی معادل ریالی مال یا وجهی است که پرداخت شده است.

در رابطه با تعریفی که در صدر پاراگراف قبل براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ ارائه شد، ذکر این نکته ضروری است؛ مطابق ماده ۶ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، سرقفلی به وجه محدود شده است. به موجب این ماده، اگر مالک ملکی تجاری را اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. همچنین، مستأجر در طول مدت اجاره می‌تواند برای واگذاری حق خود، مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر یا مستأجر دیگر دریافت کند. این درحالی است که مال، مفهومی گسترده‌تر از وجه دارد و پول تنها بخشی از آن است. بنابراین، براساس قانون اجاره سال ۱۳۷۶، سرقفلی مبلغی است که موجر هنگام عقد اجاره از مستأجر دریافت می‌کند و مستأجر می‌تواند در زمان تخلیه، انتقال مورد اجاره، یا اسقاط شرط به نرخ عادله روز، مبلغی را از مستأجر دیگر یا موجر دریافت کند.

پیشینه سرقفلی

از لحاظ پیشینه، می‌توان گفت با تصویب قانون تعدیل اجاره‌بها در سال ۱۳۱۷، حق سرقفلی و حق صنفی به رسمیت شناخته شد و قوانین بعدی نیز برای تکمیل و اصلاح این مفهوم تنظیم و مصوب شدند. در آن زمان، تفاوتی میان سرقفلی و حق صنفی وجود نداشت و هر دو تحت تأثیر اقتصاد بازار شکل گرفته بودند. هیئت حاکمه برای گسترش تجارت، سرمایه‌گذاری و توسعه اقتصادی کشور، حمایت بیشتری از کسبه و بازاریان به عمل آورد. نمونه‌ای از این حمایت، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ بود. این وضعیت تا زمان پیروزی انقلاب اسلامی همچنان ادامه داشت.

پس از انقلاب، دیدگاه قانونگذار نسبت به بسیاری از قوانین، به‌ویژه حق کسب، پیشه و تجارت، تغییر کرد. از همان سال‌های ابتدایی انقلاب، قوانینی پراکنده و موردی، مانند لایحه قانونی مستثنی کردن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک‌ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قانون موجر و مستأجر، مصوب ۱۳۵۹/۰۲/۳۱ و لایحه قانونی واگذاری و تخلیه اماکن در فرودگاه‌های کشور مصوب ۱۳۵۸/۰۶/۲۷ تصویب شدند که نشان‌دهنده تغییر رویکرد قانونگذار در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت بود.

با عنایت به اینکه قوانین پراکنده، تأمین‌کننده نظر فقها نبود و تنها اماکن خاص را شامل می‌شدند و قانون روابط موجر و مستأجر همچنان بر روابط استیجاری حکم‌فرما بود، مجلس شورای اسلامی در تاریخ ۱۳۶۵/۰۸/۱۵ یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر اضافه کرد. براساس این قانون، از تاریخ تصویب آن، تمام اماکن تجاری که بدون سرقفلی و با سند رسمی به اجاره داده می‌شوند، پس از انقضاء مدت، باید توسط مستأجر تخلیه گردد. این اقدام قانونگذار به منظور مقابله با قانون اجاره ۱۳۵۶ بود؛ اما چون ماده مذکور (مصوب ۱۳۶۵) در خصوص حق کسب و پیشه یا تجارت ساکت بود، ماده واحده‌ای توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید که حق کسب و پیشه یا تجارت را همچنان مشمول قانون اجاره ۱۳۵۶ می‌دانست. اگرچه روابط استیجاری از نظر تخلیه تحت پوشش ماده واحده قرار گرفت، اما هدف اصلی قانونگذار در قانون ۱۳۶۵ به‌طور کامل محقق نگردید؛ به همین علت، با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر در سال ۱۳۷۶ تلاش شد تا ضمن بازگشت به قانون مدنی از حیث تخلیه، در خصوص سرقفلی نیز حکمی صادر شود تا بازگشتی به قانون مدنی و فقه باشد.

مبانی سرقفلی

سرقفلی برای مستأجر براساس مبانی اقتصادی، فقهی، حقوقی، قانونی، و توافق اراده شکل می‌گیرد؛ این عوامل هر کدام به‌تنهایی یا با یکدیگر می‌توانند ایجاد حق سرقفلی را برای مستأجر توجیه کنند.

الف. اقتصاد

از منظر اقتصادی، در اماکن تجاری، وجود حق سرقفلی امری مفروض است. اگرچه در قوانین پیشین، به اراده قانونگذار و به‌طور استثنایی، حق کسب و پیشه یا تجارت ایجاد شده، اما این موضوع مورد پذیرش عرف بازار و جامعه بوده است. مستأجر با تصرف و استفاده از محل تجاری، ارزش افزوده‌ای به ملک اجاره‌ای می‌دهد که دارای ارزش مادی است و این امر به نوعی توجیه‌کننده حق کسب و پیشه یا تجارت است. این نگاه اقتصادی به صورت غیرمستقیم در مورد حق سرقفلی نیز وجود دارد، با این تفاوت که حق کسب و پیشه یا تجارت ریشه در عرف و قانون دارد؛ اما ریشه سرقفلی در فقه و نظرات فقهی است. در نهایت، هدف اصلی قانونگذار از پرداخت سرقفلی به مستأجر هنگام تخلیه، حفظ قدرت اقتصادی او است.

ب. فقه

سرقفلی به شکلی که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مطرح شده، در قوانین گذشته سابقه‌ای ندارد. قانونگذار با الهام از احکام فقهی و پیروی از اصول خاص آن، سرقفلی را به این شکل در قانون جدید وارد کرده است. با این حال، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، برگرفته از نظرات حضرت امام خمینی (ره) است که مستقیماً از کتاب "تحریر الوسیله" نقل شده است.

پ. قانون

سرقفلی به شکل امروزی خود اساساً ریشه در قانون دارد. اگرچه بسیاری از موضوعات در عرف، شرع یا فقه مبنایی دارند، اما امری را می‌توان اجرا کرد که قانون آن را به رسمیت شناخته باشد. حقی که قانون آن را نپذیرد، ضمانت اجرایی ندارد. تا پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، سرقفلی هرچند در فقه وجود داشت، اما فاقد ضمانت اجرا بود.

ت. حقوق

اگرچه در مباحث فقهی، توجیه خاصی برای معرفی سرقفلی به عنوان یک حق ارائه نشده است، ولی این موضوع سبب نمی‌شود که نتوان آن را از طریق سایر جهات توجیه کرد. در روابط استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، زمانی که مستأجر وجه یا مالی به‌عنوان سرقفلی به موجر داده باشد، با توجه به عدم قصد تبرع، اصل بر استرداد آن است. بنابراین، حتی در صورت ارتکاب تخلف از سوی مستأجر، وجود حق سرقفلی همچنان قابل توجیه است.

ث. توافق اراده

با وجود اینکه بحث سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، یک امر قانونی است که ماده ۲۶۵ قانون مدنی بر آن تصریح دارد، از مفهوم مخالف این قانون می‌توان نتیجه گرفت، در مواردی که حق کسب و پیشه یا تجارت ساقط می‌شود، سرقفلی از این قاعده مستثنی است. اما در روابط استیجاری تحت‌الشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶، عمده دلیل ایجاد سرقفلی، توافق اراده است که در مواد ۷ و ۸ این قانون پیش‌بینی شده است و قانونگذار با احترام به این اراده و به پیروی از قانون مدنی آن را به رسمیت شناخته؛ اما سرقفلی موضوع ماده ۶ قانون مزبور منشأ قانونی دارد که اعتبار آن فقط معادل ارزش ریالی سرقفلی پرداختی در هنگام اجاره است.

جمع‌بندی

سرقفلی در نظام حقوقی ایران از جمله مفاهیمی است که به‌طور خاص به روابط استیجاری در اماکن تجاری مربوط می‌شود و طی سال‌ها تحت تأثیر تغییرات اقتصادی، فقهی و قانونی قرار گرفته است. این مفهوم نه تنها در قوانین مختلف، بلکه در عرف جامعه و بازار نیز تأثیرات فراوانی داشته و به‌عنوان یک ابزار اقتصادی برای حفظ حقوق مستأجران در برابر موجران شناخته می‌شود. براساس بررسی‌های صورت‌گرفته، سرقفلی به‌عنوان یک حق، از مبانی اقتصادی، فقهی، قانونی، حقوقی و توافقی تشکیل شده است که می‌تواند به طور معقول و منطقی توجیه شود.

امین ابوالحسنی