مقدمه

انتقال اجاره و سرقفلی یکی از مسائل مهم در روابط موجر و مستأجر است که تأثیر زیادی بر حقوق طرفین دارد. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، به‌ویژه در مقایسه با قوانین پیشین، تغییرات قابل توجهی در این زمینه ایجاد کرده است. این قانون به‌طور کلی حق انتقال را برای مستأجران به رسمیت می‌شناسد؛ مگر در مواردی که در قرارداد، شرطی بر خلاف آن درج شده باشد.

در این نوشتار، به بررسی مفاهیم مرتبط با انتقال اجاره و سرقفلی در چارچوب قانون اجاره ۱۳۷۶ پرداخته می‌شود و نکات مهمی چون وجود حق انتقال، شرایط آن و نحوه برخورد با تخلف از شرایط قرارداد و نیز زمان انتقال مورد بررسی قرار می‌گیرد.

الف. وجود حق انتقال

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، از نظر ماهیتی تحت تاثیر قانون مدنی است. به‌ویژه در موضوع حق انتقال به غیر توسط مستأجر. برخلاف قانون اجاره‌ مصوب سال ۱۳۵۶، که اصل را بر عدم وجود حق انتقال مستأجر می‌گذارد (ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)، قانون اجاره ۱۳۷۶ این اصل را تأیید نکرده و تنها براساس حکم قانون مدنی عمل می‌کند که انتقال حق توسط مستأجر را مجاز می‌داند (ماده ۴۷۴ قانون مدنی). این موضوع نیز در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ نیز وجود دارد. (بند الف ماده ۸ قانون مزبور) بیان می‌دارد. بنابراین در این قانون نیز اصل بر وجود حق انتقال برای مستأجر است.

در این میان، سرقفلی نیز در قانون اجاره ۱۳۷۶ نقش ویژه‌ای دارد که در دو وضعیت نمود پیدا می‌کند:

وضعیت اول، ماده ۶ این قانون است که شرایطی مشابه قانون اجاره ۱۳۵۶ برای سرقفلی تعیین کرده است؛ به‌نحوی‌که مستأجر در صورتی‌که مبلغی را به‌عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده باشد، حق دریافت قیمت روز آن را در زمان تخلیه دارد. همچنین، مستأجر می‌تواند در حین مدت اجاره، حق خود را به موجر یا مستأجر دیگری واگذار کرده و از موجر یا مستأجر جدید مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند. اگرچه در بخش دوم ماده ۶ قانون اجاره ۱۳۷۶ به صراحت ماده ۴۷۴ قانون مدنی نشده، اما این موضوع، مسبوق به وجود حق انتقال است.

وضعیت دوم سرقفلی موضوع قانون اجاره ۱۳۷۶، ایجاد حق به صورت شرط مندرج در قرارداد است. مطابق مواد ۷ و ۸ قانون مزبور، مستأجر مبلغی به‌عنوان سرقفلی به موجر نمی‌پردازد. اما با شرطی که به نفع او در قرارداد درج می‌شود، حق سرقفلی ایجاد می‌گردد. بنابراین آنچه موضوع دو ماده مذکور است، وجود حق سرقفلی بر اثر شرط است. مستاجر موضوع دو ماده مزبور نیز از اصل کلی وجود حق، تبعیت می‌کند و می‌تواند به هر کس که بخواهد آن را منتقل نماید.

در نتیجه، قانون اجاره ۱۳۷۶ با پیروی از قانون مدنی، اصل انتقال حق توسط مستأجر را تأیید کرده و به تبع آن، سرقفلی نیز قابل انتقال است.

ب. وجود حق در فرض سکوت قرارداد

در صورت سکوت قرارداد اجاره در خصوص حق انتقال، طبق اصل کلی در قانون اجاره ۱۳۷۶ که به تبعیت از حکم ماده ۴۷۴ قانون مدنی است، حق انتقال به دیگری برای مستأجر محفوظ است؛ مگر اینکه شرایط خاص یا قرائن دلالت بر خلاف آن داشته باشد. در این صورت، اثبات عدم وجود حق انتقال بر عهده کسی است که این ادعا را مطرح می‌کند.

این موضوع در مورد حق سرقفلی نیز صادق است. حتی اگر مستأجر بر خلاف مفاد قرارداد، سرقفلی را منتقل کند، سرقفلی ساقط نخواهد شد. طبق ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، مستأجر اماکن تجاری می‌تواند در صورت عدم سلب حق انتقال، با رعایت شرایط قرارداد، سرقفلی را به دیگری منتقل کند.

پ. شرط اسقاط حق

در قانون اجاره ۱۳۷۶، مستأجر به‌طور کلی حق انتقال مورد اجاره به دیگری را دارد؛ مگر اینکه در قرارداد شرطی برای اسقاط این حق وجود داشته باشد که در این‌صورت مستأجر نمی‌تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید. در صورت تخلف از این شرط، مطابق قسمت اخیر ماده ۴۹۶ قانون مدنی، صاحب شرط (موجر) می‌تواند قرارداد را فسخ کرده و مستأجر را ملزم به تخلیه کند.

با این حال، تخلف از شرط انتقال، موجب سقوط حق سرقفلی نمی‌شود. حتی اگر مستأجر از شرط عدم انتقال تخلف کرده باشد، همچنان حق سرقفلی او محفوظ است و دادگاه موظف است این حق را هنگام تخلیه و اجرای حکم از موجر وصول کند. بنابراین، تخلف از شرط انتقال، فقط موجب فسخ قرارداد و تخلیه محل است؛ اما تأثیری بر حق سرقفلی ندارد.

ت. زمان انتقال

از حیث زمان انتقال اجاره و سرقفلی به نظر می‌رسد که باید میان ماده ۶ و مواد ۷ و ۸ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ تفکیک قائل شد.

در ماده ۶ قانون مزبور، رابطه استیجاری طرفین تابع قانون مدنی است؛ بر این‌ اساس، مستأجر مکلف است با انقضاء مدت اجاره، ملک را تخلیه و در اختیار موجر قرار دهد. بنابراین مستأجر فقط در مدت زمان اجاره می‌تواند سرقفلی را به شخص ثالثی منتقل کند؛ اما اگر بخواهد انتقال را نسبت به موجر انجام دهد، رعایت مدت اثری ندارد؛ زیرا این فرض، مشمول عنوان تخلیه است که مستأجر بر حسب توافق با وصول حقوق خود، ملک را به موجر تحویل می‌دهد.

اما در مواردی که روابط استیجاری مشمول مواد ۷ و ۸ قانون اجاره سال ۱۳۷۶ باشد، مستأجر مالک شرطی است که به موجب آن، موجر نمی‌تواند مورد اجاره را تخلیه کند. این وضعیت مشابه قانون اجاره سال ۱۳۵۶ است، با این تفاوت که روابط در قانون اخیرالذکر به حکم قانونگذار، مستمر قلمداد شده اما با پذیرش حکومت اراده در قانون اجاره ۱۳۷۶، تداوم رابطه استیجاری ناشی از توافق و تراضی طرفین است. آنچه اهمیت دارد، استمرار رابطه استیجاری است که به سبب مالکیت، شرط برای مستأجر ایجاد شده و قانون برای آن در برابر اسقاط، حق سرقفلی قرار داده است. بنابراین مستأجر می‌تواند در مدت اجاره یا حتی پس از انقضای مدت، سرقفلی را به دیگری منتقل کند. بدین نحو که، می‌تواند همانند مستاجری که شرطی به نفع او در قرارداد وجود ندارد، در مدت قرارداد در قبال اسقاط شرط خود، به نفع موجر یا انتقال آن به دیگری، سرقفلی خود را وصول نماید یا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره به لحاظ وجود شرط به همین منوال عمل نماید.

نتیجه‌گیری

قانون اجاره مصوب سال ۱۳۷۶ با پیروی از اصول قانون مدنی، حق انتقال را برای مستأجران به رسمیت شناخته است. با این حال ممکن است این حق از مستأجر سلب شود و علی‌رغم آن، سرقفلی به دیگری انتقال یابد. توجه داشته باشید که، سرقفلی همچنان در صورت تخلف از شرط انتقال محفوظ می‌ماند و حقوق مستأجر در این زمینه حفظ می‌شود. به‌طور کلی، این قانون توازن مناسبی میان حقوق موجر و مستأجر برقرار کرده و انعطاف‌پذیری لازم برای مدیریت روابط استیجاری را فراهم می‌آورد.