سرقفلی در موازین حقوقی

مقدمه

سرقفلی به‌عنوان یک حق اقتصادی در حقوق مالک و مستأجر، جایگاه ویژه‌ای دارد و براساس شرایط خاص، به مستأجر اجازه بهره‌مندی از منافع اقتصادی ملک را می‌دهد. با این‌حال، مفاهیم و اعمال آن در موارد مختلف از جمله اماکن غیرتجاری، مطب‌ها، دفاتر و حتی مسائل حقوقی پیچیده‌تری مانند مستثنیات دین و حق شفعه، نیازمند بررسی‌های دقیق قانونی است.

این مقاله به بررسی سرقفلی و مواردی چون حق کسب یا پیشه یا تجارت، حق شفعه و شرایط اعمال سرقفلی در اماکن تجاری و غیرتجاری پرداخته و مرزهای قانونی و تفسیری آن‌ها را روشن می‌سازد.

الف. سرقفلی در اماکن غیرتجاری

مطابق قاعده کلی، اجاره عقد موقتی است که در آن مستأجر از منافع ملک بهره‌مند می‌شود و در عوض، اجرت‌المسمی به موجر می‌پردازد و در پایان مدت، ملک را تخلیه و به موجر تحویل می‌دهد؛ و حقی از بابت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت ندارد. اما قانونگذار در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ این حقوق را ایجاد نمود، که در واقع استثنایی بر این قاعده به شمار می‌روند. بنابراین باید به قدر متیقن اکتفا کرد و از تفسیر موسع خودداری کرد. با عنایت به اینکه تصریحی در وجود سرقفلی در اماکن غیرتجاری وجود ندارد پس وجود این حق در اماکن مزبور منتفی است. از طرفی اگر توافقی مبنی بر ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سرقفلی شده باشد قابلیت اجرا ندارد زیرا برابر ماده ۳۰ قانون اجاره ۱۳۵۶ و ماده ۶ قانون آیین دادرسی مدنی امکان اجرای توافق خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه وجود ندارد لذا قطعاً اشخاص نمی‌توانند در ایجاد حقوق مذکور در اماکن غیر تجاری، توافقی داشته باشند و در صورت توافق، فاقد ارزش بوده و قابل ابطال است. در قانون اجاره سال ۱۳۷۶ هرچند حکومت اراده مورد پذیرش قانونگذار واقع شده، اما با توجه به استثنایی بودن وجود سرقفلی، این حق تنها در اماکن تجاری اعمال می‌شود.

ب. سرقفلی و مستثنیات دین

در ماده ۶۵ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۶۱ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، قانونگذار مواردی را که شامل مستثنیات دین هستند، مشخص کرده است، اما حق سرقفلی و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت در این دسته‌بندی قرار نگرفته‌اند. با این‌حال، قاضی اجرا و دادگاه‌ها، علاوه بر قانون، باید عدالت را نیز در نظر بگیرند و در برخی موارد از حکم کلی پیروی نکنند. به عنوان مثال، ممکن است مسکن محکوم‌علیه به‌طور کلی قابل توقیف نباشد، اما با توجه به وضعیت مالی محکوم‌له و اجرای عدالت، لازم باشد شرایط هر دو طرف مورد بررسی قرار گیرد. بنابراین، سرقفلی مستاجر که وسیله امرار معاش او به حساب می‌آید، اگرچه قانون تصریح نکرده، اما ممکن است به عنوان مستثنیات دین در نظر گرفته شود و این تصمیم با توجه به شرایط پرونده بر عهده قاضی است.

پ. سرقفلی و حق شفعه

براساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اگر یک مال غیرمنقول بین دو شریک قابل تقسیم باشد و یکی از آن‌ها بخواهد سهم خود را به فروش برساند، شریک دیگر حق دارد با پرداخت قیمتی که خریدار داده، سهم فروخته شده را به‌دست آورد. همچنین، طبق ماده ۸۱۰، اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد، شریک دیگر حق شفعه دارد، حتی اگر در خود ملک شریک نباشد. اما اگر ملک بدون حق ممر یا مجری فروخته شود، حق شفعه وجود ندارد. بنابراین، این دو ماده نشان می‌دهد که حق شفعه یک حق استثنایی است که تنها در مورد اموال غیرمنقول با شرایط خاص قابل اعمال است. لذا باید به قدر متیقن اکتفا کرد و از تسری آن به حق سرقفلی جلوگیری کرد. علاوه بر این، فلسفه وجودی حق شفعه جلوگیری از ورود ضرر به شریک است، در حالی که در مورد سرقفلی، خریدار نمی‌تواند حقوق مستأجر را نادیده بگیرد و تصرفات ناقله او تأثیری بر حق مستأجر نخواهد داشت.

ت. سرقفلی و افراز

به موجب ماده اول قانون افراز و فروش اموال مشاع، افراز املاک مشاع، چه ثبت شده و چه نشده، زمانی انجام می‌شود که یک یا چند شریک درخواست افراز کنند. این کار به عهده واحد ثبتی محلی است که ملک در حوزه آن واقع شده است، بنابراین افراز، مختص املاکی است که مالکیت مشاع برای صاحبان آن وجود دارد. در حالی که سرقفلی حقی است که قانونگذار به‌طور خاص برای صاحبان مشاغل تجاری در مکان‌های تجاری تحت شرایط خاص ایجاد کرده و مستأجر به معنای واقعی، مالکیتی در محل ندارد. او تنها دارای حق استیجاری است که به‌صورت اولویت در مطالبه مبالغ ریالی ظاهر می‌شود.

ث. سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت، ویژگی‌ها، ارکان و شرایط آن به طور جامع در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ بررسی شده است. با این حال، برای ارتباط با سرقفلی، لازم است که وجوه اشتراک و اختلاف یا ویژگی‌های هر یک به طور خلاصه توضیح داده شود. قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، در حال حاضر تنها قانونی است که در زمینه حق کسب یا پیشه یا تجارت در روابط استیجاری قابل اجرا است. شرایط استحقاق مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت در این قانون وجود دارد، در حالی که چنین شرایطی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ وجود ندارد. همچنین سرقفلی در قانون اجاره ۱۳۷۶ دارای شرایط خاصی است که در قانون اجاره ۱۳۵۶ وجود ندارد.

سرقفلی در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ به‌طور محدود تعریف شده و شامل حالت خاصی از استحقاق است، در حالی که قانون اجاره ۱۳۷۶ تعریفی نوین از سرقفلی ارائه داده که فراتر از مفهوم سرقفلی در قانون اجاره ۱۳۵۶ است.

ج. سرقفلی و مطب پزشکان و مشاغل مشابه

در حرفه‌هایی مانند پزشکی، وکالت، دفاتر اسناد رسمی و تصدی به امور فرهنگی و به‌طور کلی تصدی به اموری که ماهیت غیرانتفاعی دارند یا اعتبار آن‌ها به دلیل شخصیت و تخصص فرد مستأجر است، برای محل اجاره، به خاطر حضور این فرد، اعتباری ایجاد نمی‌شود. به‌عبارت دیگر، با تغییر محل این افراد، مراجعان آن‌ها نیز به محل جدید می‌روند. از آنجا که این محل‌ها تجاری به‌شمار نمی‌روند، حق کسب، پیشه یا تجارت و یا سرقفلی به آن‌ها تعلق نمی‌گیرد. زیرا ماهیت این محل‌ها و نوع فعالیت، ارزش تجاری ایجاد نمی‌کند و از این رو، تصرف این افراد در اماکن غیرتجاری است.

نتیجه‌گیری

سرقفلی در چارچوب قانونی خود یک استثنای تجاری است که تنها در اماکن تجاری معتبر شناخته می‌شود و برای مشاغل غیرتجاری مانند مطب پزشکان، دفاتر وکالت یا دفاتر اسناد رسمی، این حق قابل اعمال نیست. همچنین، حقوقی همچون حق شفعه، با محدودیت‌های خاصی که دارند، نباید به حوزه سرقفلی تعمیم یابند.

سرقفلی، با آنکه در قوانین ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ مفاهیم متفاوتی دارد، به‌طور کلی همچنان در اماکن تجاری جایگاه دارد و در مواردی که قوانین ذکر نشده یا استثنایی بیان نشده است، این حق به‌طور اصولی اعمال نمی‌شود.

امین ابوالحسنی