مقدمه

اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای کلیدی در نظام بانکداری ایران است که نقش مهمی در ارائه تسهیلات بانکی برای تأمین مالی بخش‌های مختلف دارد. این قرارداد به ویژه برای گسترش فعالیت‌های تولیدی، خدماتی، و تامین مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد. بر اساس این قرارداد، بانک به‌عنوان موجر نقش اصلی را در مالکیت مال تا پایان دوره اجاره بر عهده دارد و مستاجر تنها با رعایت تعهدات خود می‌تواند در نهایت مالکیت مال را به‌دست آورد. در این مقاله، ویژگی‌ها و شرایط حقوقی این قرارداد مورد بررسی قرار می‌گیرد.

تعریف اجاره به شرط تملیک

بر اساس آیین‌نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا، اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای مورد استفاده در نظام بانکداری ایران است که در آن بانک به عنوان موجر، عین مال مورد نظر را به درخواست مشتری (مستاجر) خریداری کرده و به او اجاره می‌دهد. در پایان مدت اجاره، در صورت پایبندی مستاجر به تعهدات قراردادی، ملک به وی منتقل خواهد شد.

مطابق با ماده ۵۷ آیین‌نامه تسهیلات اعطایی بانکی و ماده یک دستورالعمل اجرایی عقد مذکور، اجاره به شرط تملیک به عنوان یکی از شیوه‌های اعطای تسهیلات بانک‌ها به مشتریان تعریف شده است. در این روش، بانک به عنوان مالک اصلی مال، آن را برای مدت معین و با شرایط خاص به مستاجر اجاره می‌دهد. پس از اتمام دوره اجاره و پرداخت اقساط مربوطه، مستاجر مالک مال خواهد شد.

برخی از ویژگی های اجاره به شرط تملیک

۱. اجاره به شرط تملیک یک قرارداد لازم است، به این معنی که طرفین موظف به اجرای تعهدات خود هستند و نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند، مگر در مواردی که خیار یا شرطی در قرارداد برای فسخ پیش‌بینی شده باشد.

۲. مستأجر به‌عنوان امین در نظر گرفته می‌شود و مسوول تلف شدن مال مورد اجاره نیست، مگر در صورت تعدی یا تفریط یا درصورت درج شرط ضمان در قرارداد.

۳. طبق دستورالعمل‌های اجرایی، اجاره به شرط تملیک به‌عنوان نوعی تسهیلات اعتباری میان‌مدت و بلندمدت برای گسترش تولید، خدمات، و مسکن به کار می‌رود. مدت زمان این اجاره نباید بیشتر از طول عمر مفید اموال مورد معامله باشد و بانک مجاز به انجام این نوع معاملات برای اموالی با عمر مفید کمتر از دو سال نیست.

ماهیت اجاره به شرط تملیک

عنوان قرارداد اجاره به شرط تملیک برای اولین بار در آیین‌نامه موقت اجرایی اجاره به شرط تملیک مصوب ۱۳۶۱/۰۸/۲۶ شورای پول و اعتبار و پس از آن در قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۳۶۲/۰۶/۰۸ وارد حقوق ایران شد.

در مورد ماهیت حقوقی عقد اجاره به شرط تملیک، دیدگاه‌های مختلفی وجود دارد. یک گروه معتقد است که این عقد به‌طور کلی اجاره است و تملیک به تأخیر افتاده است. به این صورت که فرد متصرف مال، تنها از منافع آن بهره‌برداری می‌کند. طبق این دیدگاه، شرط تملیک در این قرارداد به‌عنوان یک شرط فرعی و تابع عقد اصلی در نظر گرفته می‌شود. گروه دیگر با توجه به هدف و اراده طرفین، بر این باورند که اجاره به شرط تملیک، در مواردی که خود به خود به انتقال مالکیت می‌انجامد یا کالای مورد نیاز برای مدتی اجاره داده می‌شود و حق تملک برای مستأجر در نظر گرفته می‌شود، ماهیت عقد بیع دارد. به عبارت دیگر، اجاره به‌عنوان پوششی برای تقسیط بهای کالا و وثیقه‌ای برای بیع با شرط فاسخ تلقی می‌شود.

همچنین گفته شده که ماهیت اجاره به شرط تملیک به نوع عقد بستگی دارد. در مواردی که اجاره به‌طور خودکار به انتقال مالکیت می‌انجامد و شرط در قرارداد نتیجه آن است، این عقد ماهیت بیع دارد. در مواردی که فقط حق تملک برای مستأجر در نظر گرفته می‌شود، عقد اجاره است که به همراه وعده بیع قرار گرفته است. برخی معتقدند که زمانی که مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین در اختیار دیگری قرار می‌گیرد و پس از پایان اقساط، مالکیت به‌طور خودکار به متصرف منتقل می‌شود، آنچه اتفاق می‌افتد در واقع بیع است. اما در مواردی که انتقال مالکیت به‌طور خودکار رخ نمی‌دهد و نیاز به توافق دوباره بین طرفین وجود دارد، عقد اجاره به‌حساب می‌آید.

با این حال، نظر دیگری نیز وجود دارد مبنی بر اینکه عقد اجاره به شرط تملیک یک عقد مستقل و معین است. هرچند این عقد برخی ویژگی‌های اجاره و برخی ویژگی‌های بیع را دارد، اما خود یک عقد مستقل است که شرایط آن توسط قانون و عرف تجارت تعیین شده است.

شروط ضمن قرارداد اجاره به شرط تملیک

الف. شرط فسخ برای بانک

با توجه به این‌که اجاره به شرط تملیک یک قرارداد لازم است، بانک می‌تواند برای مواردی که مستاجر تعهدات خود را انجام نمی‌دهد، حق فسخ قرارداد را پیش از پایان مدت مقرر برای خود حفظ کند.

ب. شرط ضمان

چون مستاجر در این قرارداد به‌عنوان امین شناخته می‌شود، مسوول خسارت یا از بین رفتن مال نیست، مگر در صورت تعدی یا تفریط، یا درج شرط ضمان در قرارداد، که در این‌صورت مستاجر مسوول خسارات است.

پ. شرط مباشرت

مستاجر باید شخصاً از منافع مورد اجاره بهره‌برداری کند. یعنی، حق ندارد مال مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، وثیقه بگذارد، اجاره مجدد بدهد، قرض دهد، منتقل کند یا به هر نحو دیگری به صورت کامل یا جزئی در اختیار فرد دیگری قرار دهد.

ت. شرط نگهداری 

مستاجر موظف است به‌طور مناسب از مال مورد اجاره نگهداری کند و تمامی هزینه‌های تعمیرات و نگهداری، چه جزئی و چه کلی، را بدون درخواست از بانک، از منابع خود تامین نماید.

ث. شرط بیمه 

مستاجر موظف است هر ساله به هزینه خود و به نفع بانک، مال مورد اجاره را به میزان تعهدات باقی‌مانده بیمه کند. اگر بیمه به موقع تمدید نشود، بانک می‌تواند مال را بیمه کند و هزینه آن را از حساب مستاجر برداشت نماید.

ج. شرط نظارت

بانک حق دارد در طول مدت قرارداد از مال بازدید کند و نظارت داشته باشد. اگر بانک در هر زمانی متوجه تخلفی مثل واگذاری مال به غیر، اجاره مجدد، یا وثیقه‌گذاری شود، قرارداد را فسخ کرده و بدهی مستاجر را فوری مطالبه می‌کند.

چ. شرط پرداخت مالیات‌ها و عوارض 

با توجه به این‌که مستاجر در پایان مدت قرارداد مالک مال خواهد شد، باید تمامی مالیات‌ها، عوارض و حقوق دولتی مربوط به مال را از اموال خود پرداخت کند و نمی‌تواند از بانک درخواست کمک کند.

ح. شرط تملیک 

در پایان مدت اجاره، اگر مستاجر تمامی اقساط و تعهدات خود را انجام داده باشد، بانک موظف است مال مورد اجاره را به مستاجر واگذار کرده و مالکیت را به او منتقل کند.

نتیجه‌گیری

اجاره به شرط تملیک به‌عنوان یکی از ابزارهای مهم تأمین مالی در نظام بانکی ایران، نه‌تنها به توسعه اقتصادی کمک می‌کند، بلکه از انعطاف‌پذیری بالایی برخوردار است. این قرارداد با در نظر گرفتن شرایط خاص و حقوق طرفین، امکان مالکیت تدریجی مستاجر بر مال را فراهم می‌کند. با وجود اختلاف نظرها در خصوص ماهیت حقوقی این عقد، استفاده از آن در چارچوب قوانین و مقررات بانکی، موجب تسهیل در سرمایه‌گذاری و تامین مالی می‌شود.

امین ابوالحسنی