چالش‌های حقوقی و راهکارهای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: 

مقدمه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج در حوزه املاک است. در این نوع دعاوی، خواهان به دنبال الزام خوانده به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خود است. در مواردی که ملک مورد معامله دستخوش انتقالات متعدد شده باشد، تعیین طرفین دعوی و احراز صحت سلسله انتقالات، پیچیدگی‌های خاص خود را خواهد داشت. یکی از این پیچیدگی‌ها، فوت یکی از ایادی ماقبل و عدم امکان استفاده کامل از گواهی حصر وراثت وی است.

فرض کنید آقای "الف" ملکی را از آقای "ب" خریداری کرده و مبلغ کامل را پرداخت نموده است. اما آقای "ب" به دلیل اختلاف با آقای "الف" از تنظیم سند رسمی به نام وی خودداری می‌کند. آقای "ب" در گذشته این ملک را از پدرش به ارث برده است و متأسفانه پدر وی فوت شده و گواهی حصر وراثت نیز به دلیل عدم ذکر نام یکی از ورثه، با مشکل مواجه است. در این شرایط، آقای "الف" چه باید بکند؟

بررسی چالش‌های حقوقی:

در این مثال، آقای "الف" با چند چالش حقوقی روبرو است:

نقص در گواهی حصر وراثت:

عدم ذکر نام یکی از ورثه در گواهی حصر وراثت، می‌تواند به عنوان یک ایراد در روند انتقال سند مطرح شود.

عدم تمایل فروشنده به تنظیم سند:

آقای "ب" به دلیل اختلافات شخصی، از تنظیم سند خودداری می‌کند.

پیچیدگی‌های اثبات مالکیت: آقای "الف" باید بتواند مالکیت خود بر ملک را به اثبات برساند و سلسله انتقالات را به صورت کامل به دادگاه ارائه دهد.

بررسی نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه ۷/۹۹/۱۴۳۵ مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۳ و رویه قضایی:

در نظریه مشورتی مذکور، اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر این نظر است که الزاماً نیازی به طرح دعوا به طرفیت تمامی ایادی ماقبل نیست و طرح دعوا به طرفیت مالک ثبتی کفایت می‌کند. این نظریه با استناد به نسبی بودن اثر احکام و وجود امکان اعتراض ثالث برای اشخاص ثالث صادر شده است.

با این حال، رویه قضایی نشان می‌دهد که دادگاه‌ها معمولاً برای احراز صحت سلسله انتقالات و جلوگیری از ورود خدشه به حقوق احتمالی ایادی ماقبل، ترجیح می‌دهند که تمامی ایادی ماقبل را طرف دعوی قرار دهند.

چالش‌های موجود و راهکارها:

در پرونده موردنظر، با توجه به فوت یکی از ایادی ماقبل و نقص در گواهی حصر وراثت وی، خواهان با چالش جدی روبرو شده است. از یک سو، نظریه مشورتی اجازه طرح دعوی بدون طرف قراردادن ایادی ماقبل را می‌دهد و از سوی دیگر، رویه قضایی و ضرورت احراز صحت سلسله انتقالات، ایجاب می‌کند که تمامی ایادی ماقبل طرف دعوی قرار گیرند.

در این خصوص، راهکارهای زیر پیشنهاد می‌شود:

ـ تقاضای اصلاح گواهی حصر وراثت: خواهان می‌تواند با عنوان طلبکار و ذینفع، تقاضای اصلاح گواهی حصر وراثت را مطرح کند. در صورت پذیرش این درخواست، مشکل عدم امکان استفاده کامل از گواهی حصر وراثت برطرف خواهد شد.

ـ طرح دعوا بدون طرف قراردادن ایادی ماقبل: با استناد به نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، خواهان می‌تواند دعوی خود را بدون طرف قراردادن ایادی ماقبل مطرح کند. در این صورت، ریسک ورود اعتراض ثالث از سوی ورثه متوفی وجود خواهد داشت.

ـ طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دعوای اثبات مالکیت: خواهان می‌تواند علاوه بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای اثبات مالکیت خود را نیز مطرح کند. در این صورت، دادگاه مکلف به بررسی کامل سلسله انتقالات و احراز مالکیت خواهان خواهد بود.

نتیجه‌گیری:

رویه قضایی در هر منطقه و دادگاهی ممکن است متفاوت باشد. بنابراین، صرف نظر از نظریه‌های مشورتی، لازم است به رویه قضایی حاکم بر دادگاه رسیدگی‌کننده نیز توجه شود. انتخاب راهکار مناسب در پرونده‌های مشابه، به عوامل متعددی از جمله اهمیت موضوع، ارزش ملک، احتمال ورود اعتراض ثالث و نظر کارشناس حقوقی بستگی دارد. توصیه می‌شود که خواهان با مشورت با یک وکیل پایه یک دادگستری، بهترین راهکار را برای احقاق حق خود انتخاب کند. 

فریده امینی آهی‌دشتی