تاملی بر مفهوم اسناد رسمی

مقدمه: 

در گذشته و قبل از اینکه قانونی در خصوص نحوه به رسمیت شناختن مالکین اموال غیرمنقول وجود داشته باشد، هر شخصی می‌توانست با یک برگه عادی نیز مدعی مالکیت بر اموال شده و خود را مالک بداند. اما با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال۱۳۱۰، طبق ماده ۲۲، قانونگذار فقط شخصی را مالک می‌داند که ملک به اسم او در دفتر املاک ثبت شده باشد. صدور آراء متعدد در این خصوص که گاه بر صحت اسناد عادی و گاه بر صحت اسناد رسمی مبادرت ورزیده است، باعث ارائه نظرات مختلف در میان حقوقدانان شده است. نوشتار حاضر کوشش می‌کند با تعریف مفهوم سند، تقسیم‌بندی‌ انواع سند و در نظر گرفتن قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور به تبیین این موضوع بپردازد.

۱ـ سند در لغت: به معنای آنچه بدان اعتماد می‌کنند (معین- محمد- فرهنگ فارسی معین- جلد دوم، صفحه ۱۹۲۹). 

۱ـ۱ـ سند در نظر برخی حقوقدانان: از نظر این دسته از حقوقدانان، سند شامل هر تکیه‌گاه و راهنمای مورد اعتماد است.(امامی- سید حسن- حقوق مدنی- جلد ششم-صفحه۶۵). 

۱ـ۲ـ از نظر دکتر کاتوزیان، سند عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دفاع یا دعوا، قابل استناد باشد. (کاتوزیان- ناصر- اثبات و دلیل اثبات- نشر میزان- جلد اول- چاپ سوم- صفحه۲۷۵). 

۲ـ مفهوم سند در قانون: طبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی:« سند عبارت است از هر گونه نوشته‌ای که در مقام دفاع یا دعوا، قابل استناد باشد».

این تعریف بیشتر از آنکه به تعریف مفهوم سند بپردازد، به ویژگی‌های سند اشاره کرده است. باید به این نکته اشاره کرد که هر سندی طبق قانون ثبت، رسمی باشد، براساس قانون مدنی نیز رسمی محسوب می‌گردد اما براساس ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، چنانچه سندی طبق قانون مدنی رسمی باشد، طبق قانون ثبت رسمی محسوب نمی‌گردد. به طور مثال شناسنامه؛ درست است که مامور رسمی، در چهارچوب مقررات اقدام به تنظیم این سند نموده است و طبق قانون مدنی یک سند رسمی می‌باشد اما از آنجا که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده است براساس قانون ثبت، سند رسمی محسوب نمی‌گردد. 

۳- طبق ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات باید به طور رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم می‌گردند مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند». 

۱-۳- قسمت ابتدایی ماده ۶۲ که بیان کرده است: «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به طور رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود»، تاکیدی است بر اصل لزوم تنظیم سند رسمی در معاملات راجع به اموال غیر منقول.

۲-۳- قسمت دوم ماده۶۲ که بیان می‌نماید: «اسناد عادی که در خصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم می‌گردند مگر اسنادی که براساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند» بیانگر یک اصل است و آن اصل عبارت است از اینکه اسناد عادی در مقابل دارندگان سند رسمی قابلیت استناد ندارند و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند. 

۳-۳- قانون‌گذار در این ماده به بیان یک استثناء نیز پرداخته است که عبارت است از اینکه: «اسناد عادی که طبق تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است، در مقابل اشخاص ثالث قابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را دارند». به عبارت دیگر، اسناد عادی که طبق تشخیص دادگاه، دارای اعتبار شرعی تشخیص داده شوند، استثنائاً قابل استناد در برابر اشخاص ثالث بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را دارند. 

۴- با دقت در متن ماده، ابتدا ضمانت اجرای غیرقابل استناد بودن معاملات اسناد عادی در برابر اشخاص ثالث دارای اسناد رسمی در ذهن متبادر می‌شود. یعنی اشخاص ثالث با حسن نیت (که از قرارداد اول آگاهی نداشته‌اند)، می‌توانند وجود آن‌را نادیده بگیرند و چنان رفتار کنند که گویی قراردادی وجود نداشته است. اما طبق مفهوم مخالف قسمت اخیر این ماده: «مگر اسنادی که طبق قانون دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث، غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارد» چنین استنباط می‌گردد که اگر شخصی بتواند وقوع قرارداد عادی را طبق هر کدام از ادله قانونی اعم از بینه، سوگند تکمیلی، شهادت اثبات نماید دادگاه باید اعتبار شرعی داشتن آن را اعلام نماید و این قرارداد در برابر ثالث، صحیح و قابل استناد است (خدابخشی- عبدالله- نزاع اسناد- جستاری نقادانه بر ماده۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور- ۱۳۹۶-صفحه۳). 

نتیجه‌گیری:

با مطالعه مفهوم انواع سند در قانون مدنی و قانون ثبت، هم‌چنین ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور باید اشاره کرد که وجود رویه‌ای متناقض در خصوص اعتبار یا عدم اعتبار اسناد عادی در برابر اسناد رسمی موجب سردرگمی افراد و بعضا تضییع حقوق افراد می‌گردد. با این توضیح که ممکن است یک دادگاه اعتبار شرعی سند عادی را احراز کند و دادگاه دیگری، نظر مخالفی در این خصوص داشته باشد و اعتبار شرعی اسناد عادی را احراز ننماید. سوال دیگری که شایسته است در جای خود و توسط حقوقدانان بدان پاسخ داده شود این است که چنانچه شخصی مال غیرمنقول را به وسیله سند رسمی به دیگری منتقل نماید و سپس با ارائه سند عادی که تاریخ آن مقدم بر سند رسمی است همان مال غیرمنقول را به دیگری فروخته باشد، کدام معامله منشا اثر می باشد؟ معامله اول با سند رسمی یا معامله دوم اما مقدم البته با سند عادی؟ پاسخ به این سوالات می‌تواند منشا حل بسیاری از مشکلات و پرونده‌های مطروحه گردد که حجم زیادی را به خود اختصاص داده است. 

حامد اکبری گندمانی