کمیسیون ماده ۸ 

مطابق ماده ۸ قانون نوسازی و عمران شهری اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلاف مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و تطبیق مشخصات ملک با ضوابط‌ اعلام شده از طرف شهرداری و همچنین رسیدگی به اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق‌ کسب و پیشه و میزان آن، در اجرای طرح های نوسازی، اصلاح و توسعه ای در کلیه شهرداری های کشور در کمیسیون ماده ۸ بعمل خواهد آمد.

سایر صلاحیت های کمیسیون 

الف) در صورتی که در اجرای طرح های عمرانی ملک تجاری کلا تخریب نگردد و یا تخریب جزئی آن صدمه‌ای به ارزش حق کسب و پیشه وارد نیاورد و یا ادامه همان فعالیت صنفی بنا به ادعای شهرداری در محل میسر باشد و با این استدلال شهرداری از پرداخت حق کسب و پیشه امتناع نماید. معترض می‌تواند جهت رسیدگی به اختلاف به کمیسیون ماده ۸ مراجعه نماید.

ب) رسیدگی به اختلافات مربوط به تبصره ۲ ماده ۱۱ قانون نوسازی و عمران شهری

ج) رسیدگی به اختلافات مربوط به تبصره ۲ ماده ۳۱ قانون نوسازی و عمران شهری 

شرایط قبول اعتراض 

وفق تبصره ۲ ماده ۸ قانون نوسازی و عمران شهری، مالک باید ابتدا عوارض ملک را بر مبنای ارزش اعلامی توسط خود، پرداخت نماید و سپس با ارائه تصویر قبض پرداختی، جهت اعتراض به شهرداری مراجعه نماید.

نکته: در صورتی که ارزش مورد ادعای مالک مشمول حد نصاب بخشودگی عوارض باشد، پرداخت عوارض و ارائه قبض منتفی است.

مهلت اعتراض به ممیزی

مدت زمان اعتراض؛ ۴ ماه از تاریخ نشر آگهی مربوط به ارزیابی املاک در جراید کثیرالانتشار می‌باشد.

اعتراض به عوارض سالیانه

عوارض سالیانه بر مبنای ارزیابی صورت گرفته در مورد املاک، تعیین و دریافت می‌شود، که اعتراض نسبت به نحوه ارزیابی در کمیسیون ماده ۸ و اعتراض نسبت به اصل عوارض سالیانه و یا میزان آن در کمیسیون ماده ۷۷ مطرح و رسیدگی می‌گردد.

نحوه رسیدگی 

جلسات رسیدگی با حضور هر سه عضو کمیسیون رسمیت می‌یابد و نظر اکثریت مناط اعتبار است. این جلسات اصولا بدون حضور مالک و با بررسی اظهارات کتبی وی برگزار می‌گردد؛ ولی در صورت اقتضای ضرورت، دعوت مالک به جلسه بلا اشکال می‌باشد.

اعتراض به رای کمیسیون 

آرای کمیسیون ماده ۸، قطعی و لازم الاجرا می‌باشند.

ابطال رای کمیسیون 

معترض می‌تواند هرگاه رای کمیسیون را ناقض قوانین و مقررات دید، درخواست ابطال آنرا در دیوان عدالت اداری مطرح نماید. در صورتی که دیوان، رای کمیسیون را ابطال کند، پرونده جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون هم عرض ارجاع خواهد شد.

نکته: طرح دعوای ابطال رای کمیسیون توسط شهرداری قابل استماع نیست؛ بنابراین کلیه آراء کمیسیون نسبت به شهرداری ها قطعی تلقی می‌شوند.

تملک املاک واقع در طرح‌های شهرداری 

شهرداری‌ها بعضا برای اجرای طرح‌های عمرانی و عمومی خود نیازمند تملک املاک و اراضی دیگران می‌شوند، در این راستا ممکن است اختلافات عدیده‌ای میان اشخاص و شهرداری‌ها ایجاد گردد که برای اطلاع بیشتر شهروندان به اختصار در این باب مطالب ذیل ارائه می‌شود.

شرایط تملک املاک خصوصی

  الف) تملک به دلیل نیازهای عمومی و عمرانی باشد.

 ب) تصویب و تایید ضرورت اجرای طرح توسط بالاترین مقام اجرایی سازمان مجری.

 ج) تخصیص اعتبار جهت اجرای طرح.

د) فقدان اراضی ملی و دولتی جهت اجرای طرح. 

و) انطباق کاربری زمین با طرح مصوب.

ه) استعلام وضعیت ثبتی ملک و اعلام مراتب تملک به اداره ثبت محل، جهت جلوگیری از نقل و انتقال ملک.     

ی) اعلام قصد تملک به مالک به وسیله اظهارنامه رسمی یا نامه اداری.

شرایط تملک املاک سازمان‌ها

چنانچه ملک در مالکیت وزارتخانه‌ها یا سایر موسسات دولتی باشد، این واگذاری به موجب موافقت وزیر یا رئیس سازمان انجام می‌گیرد، در صورت بروز اختلاف، نظر وزیر کشور قاطع خواهد بود. 

نکته: اصل بر این است که این واگذاری‌ها بلاعوض می‌باشد.

تعیین قیمت املاک 

مطابق ماده واحده نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی، در صورت عدم توافق میان شهرداری و مالک، قیمت عادله روز پرداخت می‌شود.

نکته: قیمت عادله روز توسط هیات کارشناسی سه نفره متشکل از کارشناس منتخب دستگاه اجرایی، کارشناس منتخب مالک و کارشناس مرضی الطرفین تعیین می‌شود. در صورتی که طرفین در انتخاب کارشناس مشترک تراضی نکنند، دادگاه محل وقوع ملک اقدام به تعیین کارشناس خواهد نمود.

نکته: هیات کارشناسی باید حداکثر ظرف یک ماه، قیمت مدنظر خود را اعلام نمایند.

نکته: مقصود از بهای عادله روز، بهای ملک در زمان پرداخت است بدون در نظر گرفتن افزایش قیمت ناشی از اجرای طرح.

نحوه پرداخت قیمت ملک 

قیمت تعیینی باید به صورت نقدی و فوری به مالک پرداخت گردد؛ مگر اینکه طرفین بر پرداخت اقساطی توافق کنند. مالک و شهرداری می‌توانند توافق نمایند که به جای پرداخت نقدی، ما به ازاء ملک از طریق واگذاری اراضی مشابه ملی یا دولتی به مالک صورت پذیرد.

حقوق اشخاص ثالث در ملک 

چنانچه برای اشخاص ثالث در ملک مورد نظر حقوقی از جمله حق ارتفاق و حق انتفاع برقرار باشد، این حقوق توسط هیات کارشناسی تقویم و توسط شهرداری پرداخت می‌شود. همچنین اگر ملک در رهن یا وثیقه و یا توقیف باشد، شهرداری می‌تواند با پرداخت مبلغ دین، ملک را تملک نماید.

مهلت‌های قانونی شهرداری جهت تملک 

الف) شهرداری موظف است ظرف ۱۸ ماه پس از تصویب طرح و اعلام آن، ملک را معامله و سند مالکیت را به نام خود منتقل نماید. در غیر اینصورت مالک می‌تواند کلیه حقوق مالکانه خود را، از قبیل ساخت، فروش، تفکیک و ... در ملک مزبور اعمال نماید.

ب) در صورتی که اجرای طرح به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد، شهرداری مکلف به صدور پروانه است، در این حالت مالک فقط حق دریافت بهای زمین را دارد نه اعیان را. 

ج) در صورتی که اجرای طرح به بیش از ۵ سال بعد موکول شده باشد، شهرداری مکلف به صدور پروانه است، در این حالت مالک فقط هم حق دریافت بهای زمین را دارد و هم اعیان را.

اعتراض به تملک ملک 

الف) در صورتی که تصویب طرح، مطابق قانون صورت نگرفته باشد، هر ذینفع می‌تواند ابطال عملیات مربوط به تصویب و اقدامات راجع به آن را از دیوان عدالت اداری تقاضا نماید.

ب) در صورتی که تصویب طرح مطابق با قانون انجام شده باشد اما شهرداری در روند تملک، مقررات قانونی مربوطه را رعایت نکرده باشند، ذینفع می‌تواند با مراجعه به دیوان عدالت اداری، ابطال اقدامات شهرداری را درخواست نماید. در صورت ابطال اقدامات از سوی دیوان، شهرداری باید ملک را به مالک مسترد نماید. در صورتی که به واسطه احداث بنا و ایجاد مستحدثات در ملک مزبور، استرداد ملک متعذر باشد، شهرداری مکلف است با رعایت شرایط قانونی نسبت به تملک این قبیل املاک اقدام نماید. اگر مالک، حکم خلع ید یا قلع و قمع بنا دریافت دارد، به درخواست شهرداری، اجرای حکم متوقف خواهد شد. در این صورت شهرداری موظف است ظرف مدت شش ماه از تاريخ صدور دستور موقت نسبت به پرداخت يا توديع قيمت روز ملک اقدام نمايد.

کمیسیون تبصره ۵ ماده ۹۶ 

مطابق تبصره ۵ ماده ۹۶ قانون شهرداری ها، در صورتی که املاک واقع در مسیر اجرای طرح های شهرداری، مجهول المالک یا فاقد سابقه ثبتی باشند، اجرای طرح متوقف نمی‌شود؛ بلکه شهرداری مکلف است با دعوت از اعضاء کمیسیون تبصره ۵ ماده ۹۶ رسیدگی به موضوع را تقاضا نماید.

این کمیسیون پس از بازدید از محل، مشخصات کامل املاک واقع در مسیر برنامه‌های عمومی و عمرانی شهرداری را در قالب یک صورتجلسه تهیه و تنظیم می‌نماید. مدعی مالکیت می‌تواند پس از اثبات مالکیت خود از طریق مراجع صالح، به استناد صورتجلسه فوق، بها ملک را دریافت نماید.

اعتراض به تصمیمات کمیسیون 

تصمیمات کمیسیون قابل اعتراض نمی‌باشد، لکن تصمیمات آن به درخواست ذینفع در دیوان عدالت اداری قابل ابطال است.

نتیجه‌گیری

با عنایت به اینکه تملک اراضی اشخاص، واقع در طرح های شهرداری یکی از پر تکرارترین دعاوی علیه شهرداری می‌باشد، به خوانندگان محترم این مقاله پیشنهاد می شود، پیش از ورود و طرح دعاوی مربوطه، با وکلای مجرب موسسه حقوقی پاو مشورت نمایند.

نویسنده: فاطمه آهنگر