نگاهی تطبیقی بر افراز و تفکیک در املاک
مقدمه
تفاوت‌های مهمی بین تفکیک و افراز ملک از لحاظ مفهوم و ساز و کار حقوقی وجود دارد. این موضوع همواره یکی از مباحث پرسش‌برانگیز در زمینه حقوق در سال‌های اخیر بوده است. این دو مفهوم به عنوان روش‌هایی کارآمد برای حل اختلافات در مورد املاک مشاعی شناخته می‌شوند. اختلافات در زمینه ملکیت ممکن است بسیار شایع باشد و می‌تواند منجر به اختلافات متعدد بین صاحبان مشاعی شود.
اگر تفکیک و افراز ملک به درستی و با رعایت اصول انجام شود، می‌تواند مزایای زیادی داشته باشد. در این مقاله به بررسی تفکیک و افراز ملک و تفاوت‌های اساسی میان آن‌ها پرداخته خواهد شد.
گفتار اول: افراز
۱- افراز ملک در قانون به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مالکان مشاعی در یک ملک یا اموال غیرمنقول مشترک است. این عمل به‌منظور تقسیم ملک مشاعی میان مالکان به نسبت سهام آن‌ها انجام می‌گردد. در واقع، با افراز ملک مشاع، هر مالک به‌عنوان مالک انحصاری بخشی از ملک تعیین می‌شود و از مشاع خارج خواهد شد. این فرآیند باعث پایان مالکیت مشاعی و ایجاد مالکیت اختصاصی برای هر مالک محسوب می‌گردد. افراز املاک مشاع می‌تواند به دو صورت اجباری و تراضی انجام شود، در هر دو حالت، هدف اصلی تقسیم مالکیت مشاعی و تعیین مالکیت انحصاری است.
۲- چه املاکی غیر قابل افراز می‌باشند؟
ملک غیرقابل افراز به املاکی اشاره دارد که به دلیل مواردی نظیر ابعاد نامناسب، ویژگی‌های معماری خاص یا محدودیت‌های قانونی، امکان تقسیم دقیق و منصفانه سهام مشاعی در آن‌ها وجود ندارد. تقسیم مالکیت این املاک ممکن است به دلیل تفاوت ارزشی که بین بخش‌های جداگانه آن‌ها وجود دارد، با مشکل مواجه شود. این نوع املاک معمولاً نیاز به رسیدگی قضائی و تعیین ارزش تخمینی دارند تا مالکان با توجه به معیارهای عادلانه، به طریقی منصفانه سهام مشاعی را تقسیم کنند.
۳- انواع افراز ملک در حقوق ایران
در حقوق ایران، افراز ملک به دو نوع اصلی افراز داوطلبانه و افراز اجباری تقسیم می‌شود.
افراز داوطلبانه: در این نوع افراز، تمامی مالکان ملک به توافق می‌رسند که ملک را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند. پس از جمع‌آوری مدارک مالکیت و تهیه نقشه‌های افراز، مستندات به سازمان ثبت‌اسناد و املاک ارائه می‌شوند و پس از تأیید توسط سازمان، مالکیت بخش‌های جداگانه به نام مالکان انتقال می‌یابد.
افراز اجباری: درصورتی‌که مالکان جهت افراز ملک با اختلاف مواجه شوند، می‌توانند از طریق دادگاه درخواست افراز اجباری داشته باشند. در صورت تصمیم به افراز اجباری، مراحل لازم توسط مقامات قضائی و اداری انجام می‌شود.
۴- هزینه افراز ملک
هزینه افراز املاک به عوامل مختلفی ماننده ارزش ملک، پیچیدگی‌های پرونده، توافق و یا عدم توافق مالکان بستگی دارد.
به طور کلی این هزینه‌ها شامل هزینه ثبت درخواست افراز، هزینه صدور سند جدید، هزینه کارشناسی و هزینه‌های دادرسی می‌باشد.
۵- مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع
مرجع رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع، به دو نهاد اصلی اداره ثبت و دادگاه محل وقوع ملک ارتباط دارد. در اداره ثبت، پس از تکمیل مراحل ثبتی ملک، درخواست افراز ملک مشاع بررسی می‌شود و تصمیم نهایی درباره پذیرش یا عدم پذیرش این درخواست اتخاذ می‌گردد. در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، می‌توان به دادگاه مراجعه کرد.
۶- شروط لازم برای افراز ملک مشاع
شروط لازم برای افراز ملک مشاع به‌اختصار به شرح زیر است:
توافق شرکا: شرایط افراز ملک مشاع نیازمند توافق تمامی شرکا است.
عدم ضرر از تقسیم: تقسیم ملک نباید منجر به ضرر شرکا شود.
ترتیب مالیاتی: تقسیم ملک نباید باعث پرداخت مالیات بیش از حد معقول شود.
وقف نبودن: ملک نباید توسط مقامات وقف شده باشد.
قانونی‌بودن: افراز باید با قوانین و مقررات مرتبط سازگار باشد.
بدون اصلاح مشخصات: تغییر مشخصات ملک نباید نیاز باشد.
عدم وجود سند معارض: سند معارض نباید وجود داشته باشد.
۱-۶- مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
برای افراز ملک مشاع، مدارک زیر لازم است:
شناسنامه
کارت ملی
اسامی مالکین
سند مالکیت
کپی سند مالکیت
۷- مراحل و نحوه افراز
پس از توضیح در خصوص مفهوم و شرایط افراز، همچنین، صحبت از مواردی که مالک ملک مشاعی می‌تواند، با پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاع، تقاضای انجام این امر را از دادگاه داشته باشد، در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره نحوه افراز توضیح دهیم و بگوییم که مراحل افراز ملک مشاع چیست. بر اساس “قانون افراز و فروش املاک مشاع“، نحوه افراز ملک مشاع به دو صورت زیر، قابل‌انجام است:
۱-۷- نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت براساس قانون افراز و فروش ملک مشاع، افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، تنها درصورتی‌که جریان ثبتی یک ملک، به پایان رسیده باشد و میان مالکان مشاعی، محجور یا غایب مفقودالاثر، وجود نداشته باشد، امکان‌پذیر خواهد بود. مقصود از پایان یافتن جریان ثبتی، این است که با طی‌کردن مراحل تحدید حدود، حدود اربعه ملک مشخص شده و آماده ثبت در دفتر املاک باشد.
در چنین شرایطی، هریک از مالکان املاک مشاعی می‌تواند با در دست داشتن مدارک لازم، از قرار نمونه فرم درخواست افراز از اداره ثبت، مدارک هویتی، اطلاعات تمام مالکان، سند رسمی ثبتی یا استعلامات ثبتی مربوط به ملک، به اداره ثبت محل وقوع ملک، مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را ارائه دهد.
پس از ارائه درخواست، کارشناس ثبت، مدارک را بررسی کرده و در صورت تکمیل بودن و واجد شرایط بودن، معاینه محلی از ملک مشاع، توسط کارشناس ثبت، صورت می‌گیرد و نقشه‌های آن، ترسیم می‌گردد. در نهایت، مسوول اداره ثبت، با بررسی نقشه‌ها و مدارک، تصمیم مربوط به افراز ملک مشاع را به مالکان
اعلام می‌دارد. پس از ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین، آن‌ها، ۱۰ روز برای اعتراض به تصمیم اداره ثبت، فرصت خواهند داشت؛ شایان‌ذکر است که به این اعتراض، در دادگاه، رسیدگی خواهد شد.
۲-۷- نحوه افراز ملک مشاع از طریق دادگاه
درصورتی‌که یکی از شرایط افراز ملک از طریق اداره ثبت، وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع باید از طریق دادگاه محل وقوع ملک صورت گیرد که نحوه انجام این امر با تکمیل نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع و ثبت آن، توسط تمام یا یکی از مالکین ملک، از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است و خواهان یا خواهان‌های دعوا باید در دادخواست خود، نام و مشخصات سایر مالکان مشاعی را به‌عنوان خوانده دعوا، ذکر کنند.
۸- آیا آپارتمان قابل افراز است؟
در پاسخ به این پرسش که آیا آپارتمان، قابل افراز است یا خیر؟ باید گفت، با توجه به اینکه عموماً، موقعیت ذاتی آپارتمان‌ها، به نحوی است که نمی‌شود در آن، سهم دقیق هریک از مالکان را مشخص کرد و امکان جزءجزء کردن و تقسیم آن به اجزا مساوی و برابر وجود ندارد، باید آپارتمان را غیرقابل افراز دانست.
اما استثنائاتی نیز وجود دارد که گاهی آپارتمان را قابل افراز می‌نماید. در شرایطی که موقعیت آپارتمان، از حیث لوله‌کشی و مساحت، به نحوی است که می‌توان، سهم دقیق هر مالک را مشخص نمود و آپارتمان را به‌گونه‌ای تقسیم کرد که هر یک از مالکان، از سهم و اجزای برابری برخوردار باشند، می‌توان آپارتمان مشاعی را قابل افراز دانست. مثلاً، آپارتمان دوطبقه دارای مالکیت مشاعی و با واحدهای مشابه یا آپارتمانی که می‌توان، دو واحد مجزا از آن ساخت، از جمله مثال‌های آپارتمان‌های قابل افراز هستند.
در مواردی که آپارتمان، قابلیت افراز ندارد و چنانچه مالکان آپارتمان مشاعی در خصوص تقسیم آن، به توافق نرسند باید همانند آنچه در قسمت‌های قبل، توضیح داده شد، با در دست داشتن مدارک و پس از پر کردن نمونه فرم دادخواست فروش ملک مشاعی، به دلیل غیرقابل افراز بودن، دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه صالح، ارسال کنند تا دادگاه، در خصوص آن، رأی مقتضی صادر نماید.
۹- املاک غیرقابل افراز
اما نکته‌ای که باید بدان توجه داشت املاکی است که غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شوند:
مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۲
۱۰- درخواست افراز از اداره ثبت
یکی از مراحل نحوه افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت، این است که مالکین ملک مشاعی، تقاضای خود برای انجام این امر را به اداره ثبت اظهار دارند که انجام این امر، تنها با پر کردن فرم درخواست افراز اداره ثبت، امکان‌پذیر می‌باشد.
۱۱- چه اقداماتی باید انجام داد، اگر دادگاه، مسلم و محرز بودن عدم افراز آپارتمان را اعلام کند؟
در بعضی موارد دادگاه، عدم افراز آپارتمان را مسلم و محرز می‌داند. توجه کنید که اگر نقشه‌بردار ثبت، بررسی‌های خود را بدون حضور در محل ملک یا آپارتمان و بدون دعوت از طرفین انجام داده باشد و تنها برای اعلام نظر خود از وضعیت پرونده و مشخصات ملک یا آپارتمان استفاده کرده باشد، واحد ثبتی می‌تواند بررسی‌های لازم را انجام داده و سپس نظر خود را مبنی بر حکم افراز یا عدم افراز آپارتمان (ملک) صادر کند.
۱۲- آیا می‌توان به رأی عدم افراز آپارتمان (ملک) اعتراض کرد؟
بله پس از آن که حکم عدم افراز آپارتمان (ملک) اعلام شود، شرکا می‌توانند تا ۱۰ روز به دادگاه مراجعه کنند. سپس دادگاه ضمن انجام بررسی‌های لازم، کارشناسی تعیین کرده و حتی اگر از سوی یکی از شرکا درخواست فروش وجود داشته باشد، به دلیل تشخیص عدم افراز، برای فروش آپارتمان یا ملک حکم صادر می‌کند.
گفتار دوم : تفکیک
۱- تفکیک یکی از اصطلاحاتی است که در حقوق املاک از آن استفاده زیادی می‌شود. تفکیک در ادبیات جدا کردن یک چیز از یک چیز دیگر معنا شده است. از لحاظ قانونی این امکان وجود دارد که مالک یا مالکان بخواهند یک قطعه زمین را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کنند. در صورتی‌که این تقسیم انجام شود و زمین به قطعات موردنظر تقسیم‌بندی شود، برای آن از این اصطلاح استفاده می‌کنند. وقتی یک زمین چند مالک داشته باشد، این کار دیگر خیلی هم ساده به نظر نمی‌رسد. ممکن است مشکلات زیادی بین آن‌ها پیش بیاید.
تفکیک در املاک به معنای تقسیم کردن اموال غیرمنقول به اندازه‌های کوچک‌تر است. از این تعریف در اصطلاح ثبتی استفاده می‌شود. درصورتی‌که مالک یا مالکان یک قطعه زمین بزرگ، قصد داشته باشند آن را تقسیم کنند، لازم است که تعیین کنند زمین به چند بخش باید تقسیم شود. به‌عنوان‌مثال، یک زمین به مساحت ۱۰ هزار متر مربع را می‌توان به قطعاتی مثل ۱۰۰۰ یا ۲۰۰۰ متر مربعی بخش‌بندی کرد. این تقسیم‌بندی و اندازه قطعات به نظر مالکان بستگی دارد و آن‌ها تعیین کننده‌اند. گاهی یک ساختمان به چند واحد آپارتمان تقسیم می‌شود که این اصطلاح را در این زمان نیز به کار می‌برند.
۱- انواع تفکیک
تفکیک در املاک با ویژگی‌های مشخص و معلوم صورت می‌پذیرد. این کار هم برای ملک مشاع و هم ملک مفروز انجام می‌شود. این کار در املاک و مستغلات شامل انواع زیر است:
تقسیم‌کردن به شکل عرصه که منظور از آن بخش‌بندی به اندازه‌های کوچک‌تر است.
تقسیم‌کردن به شکل اعیان که در ساختمان‌هایی که به‌صورت آپارتمانی هستند کاربرد دارد.
تقسیم‌کردن به شکل اراضی دولتی و خصوصی که در زمان خودش به کار برده می‌شود.
این اصطلاح برای زمین‌های حریم خارج از شهر یا داخل حریم شهر هم به کار می‌رود.
برای زمین‌های کشاورزی و زراعی هم مورد استفاده قرار می‌گیرد.
۳- ضرورت تفکیک املاک
معنی تفکیک در حقوق به معنی جزجز کردن اموال غیرمنقول است که زمین هم شامل آن می‌شود. مهم‌ترین کاربرد آن در قوانین شهری است. زمین و ملک دارای کاربردهای مختلفی هستند. تقسیم‌کردن ملک شهری مطابق با
ماده واحده ۱۰۱ قانون شهرداری صورت می‌گیرد. دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند در موارد درخواست، تقسیم‌بندی را بر طبق نقشه انجام دهند. آن‌ها باید برای تقسیم‌بندی ملکی که در محدوده قانونی شهر و حریم آن واقع شده است، مطابق با ماده ۱۵۴ اصلاحیه قانون ثبت و مطابق نقشه عمل کنند. تقسیم‌بندی برای هر نوع مال و ملکی انجام نمی‌شود و اجراشدنی نیست. اموال و املاکی تقسیم‌بندی روی آن‌ها صورت می‌گیرد که ویژگی‌های زیر را داشته باشد:
یک یا چند نفر باید مالک همه ملک باشند و وجود عدم حالت اشاعه نیز الزامی است.
تفکیک بر روی اموال غیرمنقول مثل ملک، آپارتمان و زمین و صورت می‌گیرد.
این کار زمانی صورت می‌گیرد که مالکان برای افراز اقدام نکرده باشند.
ماده ۱۰۱ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظف‌اند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری، حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک (اصلاحی ۱۳۶۵/۴/۳۱): دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن‌ها اقدام نمایند و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو‌ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود.
۴- مراحل و نحوه تفکیک املاک به چه صورت است؟
بعد از تفکیک ملک، هر مالکی به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک می‌شود. برای این کار باید تقاضانامه‌ای در دفترخانه اسناد رسمی تهیه شود. پس از ارسال آن به اداره ثبت، صورت‌جلسه تقسیم‌بندی در آنجا تنظیم می‌شود. این صورت‌جلسه شامل مساحت و اندازه قطعات جدا شده است و لازم است برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود.
بعد از این که صورت‌مجلس تفکیکی صادر می‌شود، شرکا می‌توانند آن را امضا کنند. درصورتی‌که مالکان به آن اعتراض داشته باشند، کار متوقف می‌شود. کار تقسیم زمین یا آپارتمان در اداره‌های ثبت و بر طبق ضوابطی خاص انجام می‌گیرد. برای این کار قوانینی در شهرداری‌ها به تصویب رسیده است. بر اساس این قوانین، اداره ثبت اسناد و املاک موظف است بر طبق نقشه‌های به ثبت رسیده در شهرداری برای تقسیم‌بندی زمین‌های محدوده شهر و حریم آن اقدام کند.
شهرداری دو ماه فرصت دارد بعد از عرضه نقشه تفکیک مالک، تکلیف قطعی را مشخص و به مالک کتباً ابلاغ کند. در غیر این صورت، اداره ثبت موظف است بعد از استعلام شهرداری برای تقسیم‌بندی وارد کار شود. این کار بر طبق نقشه مالکان صورت می‌گیرد.
معابر و شوارع عمومی که به دلیل تقسیم‌بندی احداث می‌شوند متعلق به شهرداری هستند و بابت آن‌ها وجهی به مالکان پرداخت نمی‌شود.
۵- شرایط لازم برای تفکیک املاک
تفکیک زمین در شرایط ویژه‌ای صورت می‌گیرد. مواقعی که ملک چند صاحب داشته باشد و سهم هر کدام به شکل مساوی یا نامساوی باشد، باید روی زمین تقسیم‌بندی انجام شود. مهم‌ترین شرط انجام کار این است که مالک یا مالکان درخواست آن را ارائه کرده باشند. کسی که زمین به نام او نباشد نمی‌تواند این کار را انجام دهد. مالک باید از زمین یک نقشه تهیه کند و آن را برای تصویب به شهرداری بدهد. قدرالسهم شهرداری درباره خدمات عمومی در زمان تقسیم‌بندی باید پرداخت شود. بر طبق قانون لازم است که قوانین و آئین‌نامه‌های به تصویب رسیده در زمان تقسیم‌بندی در نظر گرفته شوند. از جمله این قوانین می‌توان به قانون منع فروش برخی از ملک‌ها، واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی، قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی و قانون جلوگیری از خردشدن زمین‌های کشاورزی اشاره کرد.
نتیجه‌گیری
تفکیک زمین و تقسیم آن به چند قطعه یا تفکیک یک مجموعه یا مجتمع ساختمانی به چند واحد آپارتمانی و نحوه اقدام آن در اداره ثبت سابقه طولانی دارد و به دلیل کثرت انجام و نمونه‌های متعدد عملاً جایگاه خود را به‌عنوان یک تکلیف در ثبت باز نموده و شیوه‌ای حاصل شده که همه به یک نتیجه مـنـتـهــی و در آن مفروضات، مـشــاعـات و مشترکات مشخص می‌شود و با استفاده از قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی و بـخـشـنـامـه‌هـای ثـبـتی و دستورالعمل‌های ارشادی، مشکلات در عمل حل و مرتفع است.
در تـفـکـیـک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل‌تفکیک است، ولی در افراز باید حالت اشاعه، یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع صورت می‌گیرد، ولی در افراز به جهت عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر، مالکان قصد قطع حالت اشتراک را دارند.
در تفکیک، توجهی به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار می‌شود، اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعـیـت دیـگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت پذیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید می‌گردد.
تفکیک فقط تقسیم ملک است، اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک چنین الزامی وجود ندارد و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می‌خواهد تفکیک نماید.
سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک نخواهد داشت، اما به‌صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه است.
تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم‌نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان‌لم‌‌یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی، شرکا به‌ناچار باید تقاضای افراز کنند.
در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا، ادامه عملیات متوقف می‌گردد و با رضایت معترض می‌توان ادامه عملیات را انجام داد، ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست.
تصمیم اداره ثبت مبنی بر انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ۶ دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت کنند.
صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به‌طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند. اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌گردد. پس می‌توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله‌ای و افراز، اقدامی یک‌مرحله‌ای است.
تفکیک در اداره ثبت صورت می‌پذیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
در افراز رأی صادر می‌گردد؛ ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی.
در افراز اجبار حاکم است؛ ولی در تفکیک، مسامحه.
منصور شایانی‌منش
منصور شایانی منش
12 مهر 1403