۱- قانونگذار برای تنظیم سند اجاره، رعایت شرایطی را الزامی دانسته است: 

۱-۱- براساس ماده ۱۴ آیین‎نامه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، دفاتر اسناد رسمی ملزم شده‌اند علاوه بر رعایت شرایط عمومی، تصریح نمایند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است. قراردادهای عادی اجاره نیز شامل این موضوع می‌باشند. قانون سال ۱۳۷۶ اشاره‌ای به این تکلیف نکرده است و تنها در آیین‌نامه آن، تکلیف درج وجود و یا عدم وجود سرقفلی بیان شده لیکن در خصوص سایر تکالیف عمومی ساکت است. 

۲-۱- اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۶۲ در ماده ۵ به این تکالیف عمومی دفاتر رسمی تصریح شده است. این ماده دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده که علاوه بر رعایت سایر نکات قوانین و مقررات، نکات ذیل را در اجاره‌نامه تصریح نمایند:

۱- درج اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص. این موضوع به سبب تسهیل دسترسی مستأجر به موجر در مقام پرداخت اجاره‌بها و نیز طرح دعاوی احتمالی موضوع بند یک ماده ۱۱ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است.

۲- تصریح به این‌که عین مستأجره در تصرف کدامیک از طرفین می‌باشد. اگر در تصرف مستأجر قرار ندارد، زمان و شرایط تحویل باید بیان شود.

۳- نشانی کامل مورد اجاره و ذکر این موضوع که به لحاظ رابطه اجاره، این محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد؛ مگر طرفین به نحو دیگری تراضی کرده باشند.

۴- اجاره‌بها، نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط باید تعیین و تصریح شود.

۵- تصریح به این‌که مستأجر، حق انتقال به غیر را به صورت کلی یا جزئی یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.

لازم به ذکر است به موجب ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرای روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مستأجر به تبع ماده ۴۷۴ قانون مدنی حق انتقال به غیر دارد لذا مسکوت گذاشتن این موضوع در قرارداد به منزله وجود حق انتقال برای مستأجر است. بنابراین تصریح به این موضوع در قرارادهای اجاره مبتنی بر قانون مدنی یا قانون اجاره سال ۱۳۷۶ لازم نیست مگر قصد اسقاط این حق وجود داشته باشد.

۶- تعهد مستأجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر بعد از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

۳-۱- در حقیقت این ماده نقلی از ماده ۱۱ قانون روابط مستأجر سال ۱۳۵۶ است. در بند ۵ ماده مزبور به اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت اشاره شده است. این بند از حیث ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت دارای اهمیت است اما در قانون سال ۱۳۷۶ تنها قید سرقفلی حائز اهمیت است و در صورت عدم وجود سرقفلی تابع سایر شرایط عمومی است.

امین ابوالحسنی

وکیل پایه یک دادگستری