یکی از وظایف اساسی شهرداری، مدیریت و نظارت بر ساخت و سازها در محدوده شهری و اطمینان از رعایت قوانین شهرسازی است. در صورت تخلف مالکان از این قوانین، رسیدگی به این موارد به عهده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. این کمیسیون به عنوان یکی از پرکارترین و مهم‌ترین کمیسیون‌های شهرداری، مسوول حل اختلافات بین شهرداری و مالکین در زمینه پروژه‌های عمرانی و ساخت و ساز می‌باشد.

الف) صلاحیت کمیسیون 

هر فردی که قصد ساخت و ساز در محدوده شهری را دارد، موظف است ضوابط و مقررات مصوب شهرداری را رعایت کند. این موارد شامل لزوم دریافت مجوز از شهرداری قبل از شروع عملیات ساختمانی و رعایت اصول شهرسازی و ساخت و ساز است.

رسیدگی به تخلفات مربوط به این ضوابط بر عهده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. تخلفاتی که در این کمیسیون بررسی می‌شوند عبارتند از:

۱) ساخت بنا بدون دریافت پروانه ساخت

۲) ساخت بنا بیش از میزان مجاز در پروانه ساخت

۳) ساخت بنا بیش از تراکم مجاز

۴) نداشتن استحکام بنا به دلیل عدم رعایت ضوابط

۵) عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی

۶) نساختن پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن آن

۷) تجاوز به حریم عمومی و معابر شهری

۸) تغییر کاربری غیرمجاز

این کمیسیون مسوولیت بررسی و رسیدگی به تمامی موارد فوق را بر عهده دارد و تخلفات را بر اساس قوانین و مقررات مربوطه مورد ارزیابی قرار می‌دهد.

ب) خواهان دعوی در کمیسیون

در کمیسیون ماده ۱۰۰، خواهان دعاوی همواره شهرداری است. سایر اشخاصی که خود را در اعلام تخلفات ساختمانی ذینفع می‌دانند، باید اعتراض خود را به شهرداری اعلام کرده و درخواست طرح دعوا علیه متخلف را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح نمایند.

به این ترتیب، این افراد می‌توانند با ارائه مدارک و مستندات لازم، شهرداری را در جریان تخلفات ساختمانی قرار داده و از آن درخواست نمایند که موضوع را از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ پیگیری کند. این روش به منظور تضمین رعایت حقوق تمامی افراد ذینفع و حفظ نظم و انضباط در ساخت و سازهای شهری انجام می‌شود.

ج) نحوه رسیدگی در کمیسیون 

پس از اینکه تخلف توسط شهرداری به کمیسیون اعلام و پرونده تشکیل گردید، موضوع توسط دبیرخانه به اطلاع مالک خواهد رسید. مالک ده روز فرصت دارد تا توضیحات خود را به صورت کتبی به اعضای کمیسیون ارائه دهد.

پس از دریافت دفاعیات مالک و بررسی محتویات پرونده، اعضای کمیسیون موظفند ظرف یک ماه رای خود را صادر نمایند. برای رسمیت جلسه، حضور هر سه نفر از اعضای کمیسیون الزامی است و رای اکثریت معتبر خواهد بود.

آرای صادره توسط کمیسیون، همانند آراء دادگاه‌ها، باید مستند و مستدل باشد؛ در غیر این صورت، قابل ابطال در دیوان عدالت اداری خواهد بود. این الزام به منظور تضمین صحت و دقت در تصمیم‌گیری‌ها و حفظ حقوق طرفین در دعاوی مربوط به تخلفات ساختمانی اعمال می گردد.

د) حضور مالک در جلسه رسیدگی

به‌طور کلی، ابلاغ موضوع تخلف به مالک و اعطای مهلت ۱۰ روزه برای ارسال دفاعیات جهت رسیدگی و صدور رای توسط کمیسیون کافی است. با این حال، دعوت از مالک نیز با مانع قانونی مواجه نمی‌باشد، به‌ گونه‌ای که وزارت کشور نیز طی بخشنامه‌ای، دعوت از مالک را برای شنیدن دفاعیات وی توصیه نموده است.

این توصیه به منظور افزایش شفافیت و عدالت در روند رسیدگی به تخلفات ساختمانی انجام شده و به مالک فرصت بیشتری برای دفاع از خود در مقابل اتهامات مطروحه می‌دهد. این روش می‌تواند به کاهش اختلافات و افزایش رضایت طرفین کمک کند.

ذ) کارشناسی 

چنانچه اظهار نظر اعضای کمیسیون در خصوص تخلف، نیازمند نظریه کارشناس باشد، کمیسیون می‌تواند موضوع را به کارشناس ارجاع دهد. اگر کمیسیون در روند رسیدگی، نظریه کارشناس را ضروری بداند، پرداخت هزینه کارشناسی بر عهده خواهان یا تجدیدنظرخواه خواهد بود. همچنین، اگر یکی از طرفین تقاضای ارجاع امر به کارشناسی را مطرح کند، پرداخت هزینه بر عهده متقاضی است.

ر) تجدیدنظرخواهی از رای کمیسیون 

بعد از صدور رای توسط کمیسیون، هر ذینفع ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ رای می‌تواند اعتراض خود را مطرح نماید؛ در غیر این صورت رای کمیسیون قطعی خواهد شد.

ز) مرجع تجدیدنظر خواهی 

در صورت اعتراض به رای کمیسیون، پرونده به شعبه هم عرض؛ از شعبات کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارسال می‌گردد. رای کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و غیر قابل اعتراض است. 

نکته: لازم به ذکر است جلسه کمیسیون تجدیدنظر نیز با حضور هر سه عضو کمیسیون رسمیت می‌یابد و نظر اکثریت به عنوان رای کمیسیون تلقی می‌گردد.

و) دعوی ابطال رای کمیسیون تجدیدنظر

با اینکه رای کمیسیون تجدیدنظر، قطعی و لازم‌الاجراست. مالک می‌تواند در صورتی که روند رسیدگی و صدور رای مخالف قوانین و مقررات باشد، درخواست ابطال رای را از دیوان عدالت اداری نماید.

نکته: فقط مالک می تواند دعوی ابطال رای کمیسیون ماده ۱۰۰ را در دیوان عدالت اداری مطرح کند نه شهرداری (مطابق رای وحدت رویه ۸۰۳).

پس از طرح دعوا در دیوان عدالت اداری، اگر اظهارات مالک موجه تشخیص داده شود، رای صادره نقض و پرونده برای رسیدگی مجدد به کمیسیون هم‌عرض ارجاع می‌گردد. در صورتی که رای کمیسیون هم‌عرض نیز به درخواست مالک در دیوان عدالت اداری ابطال شود، کمیسیون هم‌عرض بعدی که مسوول رسیدگی مجدد است، موظف به تبعیت از نظر دیوان عدالت اداری خواهد بود.

ه) نحوه اجرای رای کمیسیون 

این سرفصل را می‌توان در سه قسمت بررسی نمود:

۱) در صورتی که صدور رای مبنی بر توقف ساخت و ساز باشد: در این فرض مالک می‌تواند جهت دریافت پروانه ساختمانی به مراجع صالح مراجعه نموده و پس از صدور پروانه، عملیات ساختمانی را ادامه دهد.

۲) در صورتی که اجرای رای کمیسیون کلا یا جزئا مستلزم قلع و قمع بنا باشد: در این فرض مالک مکلف است ظرف مهلت مقرر اقدام به قلع و قمع نماید؛ در صورت امتناع مالک، ماموران شهرداری اقدام به اجرای رای خواهند نمود.

۳) در صورتی که صدور رای مبنی بر پرداخت جریمه باشد: در این فرض مالک موظف به پرداخت جریمه می‌باشد. در صورت عدم پرداخت، شهرداری نمی‌تواند خسارت تاخیر مطالبه نماید و همچنین امکان طرح دعوای حقوقی جهت مطالبه را ندارد. در این صورت شهرداری تنها می‌تواند از کمیسیون هم عرض صدور حکم تخریب را تقاضا نماید. 

نکته: رای تخریب که به این طریق صادر شده باشد مجددا به درخواست مالک قابل تجدیدنظر در کمیسیون هم عرض می باشد.

نتیجه:

کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی از لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. رای کمیسیون؛ قابل اعتراض در کمیسیون هم عرض است و همچنین رای کمیسیون تجدیدنظر قابل ابطال در دیوان عدالت اداری می‌باشد.

فاطمه آهنگر