انتقال موضوع اجاره توسط مستاجر و ضمانت اجرای آن در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ 

مقدمه 

مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶ قانون مدنی به عقد اجاره اختصاص یافته است. مواد ۴۷۳ و ۴۷۴ این قانون اجازه اجاره دادن موضوع اجاره (عین مستاجره) توسط مستاجر را داده‌اند. در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ نیز به تبعیت از قانون مدنی اصل بر حق مستاجر بر انتقال عین مستاجره به غیر است اما در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ حق از مستاجر سلب می‌گردد و مستاجر فقط در صورتی می‌تواند موضوع اجاره را به دیگری انتقال دهد که یا موجر راضی به این امر باشد و یا دادگاه اجازه انتقال را به مستاجر بدهد. بعد از گذشت ۲۰ سال از حاکمیت قانون ۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ با بازگشت به قانون مدنی مجدداً به مستاجرین اجازه داد که عین مستاجره را برای مدت باقیمانده از قرارداد اجاره (بدون کسب رضایت موجر) به غیر انتقال دهند به شرط اینکه این حق در قرارداد اجاره سلب نشده یا شرط خلاف این امر نشده باشد.

در این مقاله به این موضوع و آثار انتقال به غیر بر حق کسب می‌پردازیم.

انتقال در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ 

در ماده ۱۰ این قانون صراحتاً ذکر شده است که مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. این منع قانون هم برای املاک مسکونی است و هم برای مکان‌های کسب و پیشه و در این خصوص تفاوتی بین محل سکونت و محل کسب وجود ندارد.

اثر مهم انتقال به غیر (بدون اذن و اجازه) ایجاد حق فسخ اجاره برای موجر و درخواست تخلیه عین مستاجره می‌باشد.

(لازم به توضیح است که قانون مصوب ۵۶ شرایط سختگیرانه‌ای را برای تخلیه مورد اجاره پیش بینی کرده است و با پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر مکلف به تخلیه نیست و محاکم نیز به این جهت حکم تخلیه را صادر نمی‌کردند بنابراین ایجاد حق فسخ قرارداد اجاره برای موجر امتیاز مهمی بود که البته به ندرت پیش می‌آمد)‌

ماده ۱۴ قانون مواردی را که موجر حق فسخ قرارداد و یا حق درخواست تخلیه از دادگاه را دارد بیان کرده است. بند یک و دو این ماده مربوط به مواردی است که مستاجر موضوع اجاره را به غیر انتقال داده است. 

«بند۱ ماده ۱۴: در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

بند۲ ماده ۱۴:‌ در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند… »

۱- منظور از انتقال در بندهای ۱و۲ ماده ۱۴ چیست؟ 

از منطوق و مفهوم این بند‌ها چنین برمی‌آید که هر نوع واگذاری فیزیکی به هر نحو و اسم که نتیجه آن تصرف و استفاده فیزیکی انتقال گیرنده باشد موجب ایجاد خیار برای موجر می‌باشد. باید توجه داشت که انتقال عملی و فیزیکی موجب فسخ است و نه انتقالات ظاهری (صرف نوشتن قرارداد بین مستاجر و شخص ثالث بدون تصرفات ثالث موجب فسخ نیست) و از طرف دیگر انتقال به هر اسم و رسمی که باشد موجب فسخ است و مهم نیست انتقال تحت چه عنوانی صورت گرفته است (مثلا وجود یا عدم قرارداد بین مستاجر و شخص ثالث یا رابطه مالی بین ایشان مثل این که ثالث اجاره‌ای به مستاجر بدهد یا خیر و امثالهم تاثیری در ایجاد حق فسخ ندارند)

۲- منظور از غیر کیست؟

قاعدتاً هر شخصی به غیر از مستاجر و موجر و مالک منافع غیر محسوب می‌شود اما اشخاص زیر استثنا هستند:

الف) در خصوص اماکن مسکونی اشخاص تحت الکفاله قانونی مستاجر غیر محسوب نمی‌شوند. با عنایت به بند ۳ ماده ۱۴ می‌توان گفت این اشخاص شامل همسر، اولاد و پدر و مادر مستاجر می‌شوند. البته می‌توان مولی علیه (یعنی شخصی که مستاجر ولایت و قیمومت وی را بر عهده دارد) را نیز در زمره این اشخاص حساب کرد.

ب) ورثه مستاجر: انتقال باید ارادی باشد و انتقال قهری موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود.

پ) شریک مستاجر: چنانچه بعضی از شرکا عین مستاجره را به سایر شرکا انتقال دهند برای موجر حق فسخ ایجاد نمی‌گردد زیرا شریک مشاعی در خصوص مال مشاع، غیر محسوب نمی‌شود.

ت) پرسنل و مستخدمین مستاجر: اگر مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت دارای پرسنل باشد و فعالیت شغلی مستاجر توسط پرسنل اداره شود (حتی اگر شخص مستاجر در محل حضور فیزیکی نداشته باشد) از آنجا که عواید و منافع فعالیت شغلی برای مستاجر است و پرسنل و مستخدمین مستاجر در برابر موجر شخصیت حقوقی مستقلی از مستاجر ندارند، انتقالی واقع نشده است (صدور پروانه مباشرت برای شخصی غیر از مستاجر همین حکم را دارد) .

ث) انتقال گیرنده به موجب حکم دادگاه:‌ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶، شرایطی را در نظر گرفته است که طبق آن مستاجر می‌تواند در صورت عدم رضایت موجر به انتقال با تجویز دادگاه مورد اجاره را به غیر انتقال دهد.

ضمانت اجرای انتقال به غیر بدون اجازه موجر:

همانطور که پیشتر گفته شد ضمانت اجرای انتقال بدون رضایت موجر ایجاد حق فسخ قرارداد اجاره برای موجر است. در محل‌های کسب و پیشه علاوه بر ایجاد خیار و حق فسخ، نیمی از حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر نیز از بین می‌رود و ضمن حکم به تخلیه محل، مستاجر فقط مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه و تجارت می‌گردد.

نتیجه‌گیری:

در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ مستاجر حق دارد که نسبت به باقیمانده مدت اجاره عین مستاجره را به غیر اجاره دهد اما این حق در قانون مصوب ۵۶ سلب شده است. از‌ آنجا که قانون ۵۶ در خصوص اماکن و محل‌های کسب و پیشه و تجارتی که پیش از سال ۷۶ به اجاره در آمده‌اند حاکم است مستاجرین و دارندگان حق کسب و پیشه باید با احتیاط زیاد و رعایت قوانین و عرف اقدام به انتقال مورد اجاره و حق کسب و پیشه خود به دیگری بکنند و حتماً رضایت و اجازه موجر را قبل از هر اقدامی کسب کنند. مستاجرین باید توجه داشته باشند که حق فسخ ایجاد شده برای موجر با بازگشت عین مستاجره به تصرف مستاجر از بین نمی‌رود و در این حالت موجر همچنان حق فسخ و تخلیه ملک را خواهد داشت. یکی از راه‌های جلب رضایت موجر پرداخت حق مالکانه به موجر است. حق مالکانه وجهی است که مالک در ازای دادن اجازه انتقال یا تغییر شغل به مستاجر، دریافت می‌کند. منشا حق مالکانه عرف حاکم بر بازار و جامعه است و در قوانین ذکری از این حق نشده است.( سکوت قانون به معنای غیر قانونی بودن حق مالکانه نیست)‌. 

نویسنده: سید علی جزایری