ادامه .....

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

اگر ملک فروخته شده به موجب مبایعه‌نامه عادی، سهم مشاعی از یک ملک باشد، خریدار می‌تواند نسبت به همان بخش از ملک خریداری شده، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. در طرح این دعوا نیازی به ذکر نام سایر مالکین مشاعی به عنوان خوانده نمی‌باشد و دادخواست علیه شخص فروشنده تنظیم می‌گردد. البته به نظر برخی از حقوقدانان؛ همه مالکین ملک مشاعی باید طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار بگیرند.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه وکیل

در این فرض با سه حالت مواجهیم:

الف) اعطای وکالت توسط فروشنده به خریدار در ضمن عقد بیع: یعنی خریدار می تواند بدون نیاز به حضور فروشنده تمام اقدامات قانونی و مورد نیاز را انجام داده و سند رسمی را به نام خود نماید.

بنا به نظر اکثریت حقوقدانان در این حالت دعوای خریدار علیه فروشنده به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نمی‌باشد. زیرا خریدار، خواهان محکومیت فروشنده به امری است که خود قادر به انجام آن می‌باشد.

ب) اعطای وکالت توسط فروشنده به ثالث در ضمن عقد بیع: بدین معنا که فروشنده شخص ثالث را وکیل خود کرده و وی باید اقدامات لازم را در مورد موضوع وکالت انجام دهد، حال اگر ثالث از انجام موضوع وکالت سرباز زند دعوای خریدار بر فروشنده به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی قابل استماع خواهد بود.

ج) فروشنده ضمن عقد بیع متعهد شود که پس از وقوع بیع، وکالت در تنظیم سند رسمی را به خریدار اعطا نماید: حال اگر فروشنده از انجام آن امتناع ورزد، خریدار نمی‌تواند الزام او به اعطای وکالت را از دادگاه بخواهد؛ اما می‌تواند تقاضای رسیدگی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بنماید.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه محجور

چنانچه خوانده دعوا از محجورین باشد، دادخواست باید به طرفیت خود محجور مطرح شود. در این فرض قیم یا ولی محجور برای دفاع از وی به عنوان نماینده در دادگاه حاضر خواهند شد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه شخص حقوقی

در صورتی که فروشنده، شخص حقوقی باشد، دادخواست باید به طرفیت خود شخص حقوقی مطرح شود. طرح دعوا به طرفیت مدیران شخص حقوقی موجب رد دعوا خواهد بود. در این فرض مدیران شخص حقوقی به عنوان نماینده برای دفاع در دادگاه حاضر خواهند شد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به سابقه ثبتی املاک

الف) املاک فاقد سابقه ثبتی: در مورد املاکی که تاکنون در دفاتر اسناد و املاک ثبت نشده و سند رسمی برای آن صادر نشده باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مسموع نمی‌باشد؛ بلکه در این حالت خریدار باید ابتدا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت نموده و پس از صدور رای، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت به نام خود را از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نماید.

ب) املاک دارای سابقه ثبتی: در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، کسی که نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک به عنوان مالک قید شده است، مالک رسمی ملک محسوب می‌شود. در این حالت دعوای تنفیذ عقد بیع با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابل طرح خواهد بود.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به استناد قولنامه

قولنامه سندی عادیست که در آن فروشنده متعهد می‌گردد مالکیت ملک خود را به متعهدله (خریدار) منتقل نماید، لکن مبایعه‌نامه مفید نقل و انتقال مالکیت است. 

در مبایعه‌نامه وظیفه تنظیم سند رسمی بر عهده فروشنده قرار دارد، فلذا خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مرجع قضایی مطالبه نماید.

اما چون قولنامه از شمول قانون ثبت خارج است و معطی حق عینی نمی‌باشد، متعهدله نمی‌تواند الزام متعهد را به انتقال ملک و تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

در املاکی که مالک اعیان متفاوت از مالک عرصه است، به این معنا که برای اعیان سند رسمی جداگانه‌ای صادر شده است؛ مالک اعیان می‌تواند آنرا جدا از عرصه به دیگری منتقل نماید. حال اگر فروشنده پس از وقوع عقد بیع، از تنظیم سند رسمی اعیانی امتناع نماید، خریدار می‌تواند با دادن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند نماید.

دعوی الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی

تقسیم‌نامه سندی عادیست که سهم هریک از مالکان یک مجتمع را معین می‌کند و این سند باید پس از تنظیم در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسد. (این سند پس از صدور پایان کار و اخذ صورتمجلس تفکیکی تنظیم و ثبت می‌شود)

مبادرت به اقامه دعوای الزام به ثبت تقسیم‌نامه رسمی زمانی ضروری است که مالک یا برخی از مالکین مجتمع؛ از امضا تقسیم‌نامه استنکاف ورزند. در این صورت سایر مالکان امضا کننده تقسیم‌نامه می‌توانند علیه امتناع‌کنندگان طرح دعوا کرده و الزام آنها را از دادگاه بخواهند.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش

مطابق ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. در صورتی که پیش‌فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ننماید، پیش خریدار به موجب دادخواست، میتواند الزام او را از دادگاه بخواهد.

خوانده این دعوا پیش‌فروشنده است که مالک رسمی ملک است، اما اگر پیش‌فروشنده شخصی غیر از مالک رسمی باشد، مثلا کسی باشد که با مالک، قرارداد رسمی از قبیل اجاره یا مشارکت در ساخت منعقد نموده است، دادخواست باید به طرفیت او و مالک رسمی مطرح گردد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صورت انتقال بخشی از ملک به غیر

اگر فروشنده پس از وقوع عقد بیع، بخشی از ملک فروخته شده را به موجب سند رسمی به ثالث انتقال داده باشد، خریدار بیع مقدم که خواهان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌باشد، باید علاوه بر فروشنده، خریدار بیع موخر را نیز به عنوان خوانده معرفی نماید یا سهم خریدار موخر را از موضوع خواسته خارج نماید؛ زیرا در غیر این صورت قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در مورد اراضی ملی

 به موجب رای شماره ۱۳۰۸ شعبه ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران، در مورد اراضی و املاکی که طبق رای کمیسیون ماده واحده موضوع ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع، ملی اعلام شوند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قابلیت استماع ندارد.

خسارت تاخیر در تنظیم سند رسمی

در صورت تعلل فروشنده در تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند خسارت تاخیر در انجام تعهد یا وجه التزام را، در صورتی که ضمن قرارداد پیش بینی شده باشد، ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطالبه نماید.

 دستور موقت در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

این احتمال وجود دارد؛ فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، اقدام به فروش ملک به اشخاص ثالث نماید. خریدار برای حفظ حقوق حقه خود می‌تواند از دادگاه بخواهد با صدور دستور موقت، از نقل و انتقال مالکیت ملک جلوگیری نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

رسیدگی به این دعوا، مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد.

فاطمه آهنگر