سرقفلی و تفاوت آن با حق کسب و پیشه و تجارت
مقدمه
بسیاری از افراد جامعه گمان می‌کنند که سرقفلی با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ وارد حقوق ایران شده است، اما تاریخچه سرقفلی در حقوق ایران قدیمی است و تاریخچه این امتیاز در عرف حقوقی ایرانیان به دوران قاجار بر می‌گردد. لفظ سرقفلی در ابتدا به انعامی گفته می‌شد که به شاگرد مستاجر برای باز کردن قفل درب دکان هنگام تحویل ملک داده می‌شد. کم کم این لفظ به وجهی که مستاجر هنگام اجاره یا موجر هنگام تخلیه ملک به طرف دیگر می‌داد تسری پیدا کرد و بعدا تبدیل به امتیازی شد برای مستاجر که پس از انقضا مدت اجاره در دکان بماند. عده ای نیز منشا امتیاز سرقفلی را به املاک اوقافی در زمان قاجار می‌دانند که متولیان موقوفات با گرفتن وجهی به نام سرقفلی به مستاجران املاک موقوفی اجازه می‌دادند که در آن ملک بماند و این امتیاز به تدریج وارد روابط خصوصی افراد شد و جای خود را در عرف پیدا کرد. سرقفلی ماهیت و تعریفی مجزا و متفاوت از حق کسب و پیشه تجارت دارد و با اینکه دیرتر از حق کسب و پیشه وارد قوانین شده است اما سابقه‌ی دیرینه‌تری دارد (حق کسب و پیشه از سال ۱۳۳۹ و سرقفلی از سال ۷۶ در قوانین ذکر شده اند).
سرقفلی چیست :
تعریف دقیق و واضحی از سرقفلی ارائه نشده است و سر قفلی را بیشتر با آثار حقوقی و نحوه ایجاد و پیدایش آن یا مقایسه با حق کسب و پیشه تعریف می‌کنند.
برخی سرقفلی را حقی تعریف کرده‌اند که مستاجر به ازای وجه قابل توجهی که در ابتدا به موجر می‌دهد، اجاره بهای اندکی به موجر پرداخت می‌کند و پس از انقضا مدت اجاره می‌تواند در ملک بماند.
و برخی دیگر آنرا نه یک حق بلکه مبلغی می‌دانند که بدوا مستاجر به موجر می‌دهد و در انتهای مدت موجر می‌بایست این مبلغ را به نرخ روز به مستاجر مسترد نماید.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز توضیحی از سرقفلی نداده است و صرفا در چند مورد نحوه ایجاد آنرا ذکر کرده است که طبق آن سرقفلی وجه و عوض امتیازاتی است که مستاجر در قرارداد اجاره به دست آورده و حاضر است در ازای اسقاط این امتیازات از موجر دریافت کند.
در عمل و عرف نیز سرقفلی و آثار آن بدین شکل است:
خواهان سرقفلی، مبلغی را (که رقم آن بالا و قابل توجه است) به مالک سرقفلی پرداخت می‌کند (مالک سرقفلی می‌تواند مالک ملک باشد یا شخص دیگر) و از مزایایی در ملک تجاری بهره مند می‌شود. وی ملک را در اختیار می‌گیرد و در آن به فعالیت شغلی می‌پردازد، اجاره بهای بسیار اندکی (که هیچ تناسبی با ارزش منافع و عرف ندارد) به موجر پرداخت می‌کند و پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر نمی‌تواند تخلیه ملک را بخواهد مگر اینکه بهای سرقفلی به قیمت روز را به مستاجر پرداخت کند.
اما این تعاریف آثار و نتایج انتقال سرقفلی می‌باشند و ماهیت آن را نشان نمی‌دهند برای یافتن ماهیت آن باید به سوالات زیر که از آثار و نتایج سرقفلی ایجاد می‌گردند جواب دهیم :
۱- چرا قیمت سرقفلی بالا است؟
۲- چرا قیمت ملک تجاری بدون سرقفلی پایین است؟
۳- چرا اجاره بهای ملکی که سرقفلی آن واگذار شده است اندک و ناچیز است؟
۴- چرا قیمت سرقفلی متغیر است و با گذشت زمان افزایش می‌یابد؟
برای پاسخ و یافتن ماهیت سرقفلی باید ابتدا به موارد زیر توجه کنیم:
الف) ارزش ملک تجاری مجموع ارزش عین (عرصه و اعیان) و منافع (شامل امتیاز و کاربری تجاری) می‌باشد. آنچه که موجب ارزشمندی ملک تجاری و بالا بودن قیمت آن نسبت به املاک مسکونی همجوار می‌شود همین منفعت و امتیاز تجاری بودن است وگرنه عین املاک تجاری و مسکونی تفاوتی در ارزش ذاتی ندارند بدین معنا که عرصه ملک تجاری ذاتا و طبیعتا ارزش بیشتری از عرصه ملک مسکونی ندارد و آنچه که موجب افزایش ارزشش می‌گردد کاربری و امتیاز تجاری بودن آن است. در واقع ارزش ملک تجاری همان تجاری بودن آن است.
ب) در عقد اجاره موجر منافع ملک را برای مدت معلومی مستاجر واگذار می‌کند و به نسبت ارزش منافع اجاره بها دریافت می‌کند. در املاکی که سرقفلی آنها واگذار شده است پایین بودن اجاره بها نشان دهنده پایین بودن ارزش منافع یا کم بودن میزان منافع متعلق به موجر است و موجر مالک منافع ارزشمند ملک نیست که این یعنی منافع دارای ارزش واگذار شده اند.
از جمع بندهای الف و ب ماهیت سرقفلی روشن می‌شود: سرقفلی امتیاز تجاری یا همان منافع تجاری ملک تجاری است که واگذار شده است. یعنی به امتیاز و منافع تجاری پس از منفک شدن از عین و واگذار شدن به غیر سرقفلی گفته می‌شود. اینک با این تعریف از سرقفلی سوالات بالا پاسخ های زیر را خواهند داشت:
۱- چرا قیمت سرقفلی بالا است؟ زیرا ارزش ملک تجاری به امتیاز و منافع تجاری آن است و عمده قیمت ملک تجاری مربوط به این امتیاز است (حداقل ۷۰ درصد ارزش ملک)
۲- چرا قیمت ملک بدون سرقفلی پایین است؟ زیرا ملک تجاری بدون امتیاز و منافع تجاری ارزش چندانی ندارد. (برای درک این موضوع توجه شود که ملک تجاری‌ای که اجازه فعالیت تجاری در آن داده نشود چه ارزشی خواهد داشت؟)
۳- چرا اجاره بهای ملکی که سرقفلی آن متعلق غیر است اندک است؟ زیرا دارنده سرقفلی مالک منافع تجاری ملک است و موجر صرفا مالک منافع عین (منافع ناشی از عرصه و اعیان) است. در واقع اجاره بها بابت در و دیوار ملک به موجر داده می‌شود و نه بابت اجاره منافع تجاری ملک (زیرا موجر مالک منافع تجاری نیست که از بابت آن اجاره دریافت کند).
۴- چرا قیمت سرقفلی متغیر است و با گذشت زمان افزایش می‌یابد؟ زیرا قیمت سرقفلی جزیی از قیمت ملک است (عمده قیمت ملک است) پس با افزایش قیمت املاک قیمت سرقفلی نیز افزایش می‌یابد.
دیده می‌شود که با این تعریف از سرقفلی تمام سوالات مطرح شده دارای پاسخی منطقی و قابل قبول هستند.
با روشن شدن ماهیت سرقفلی تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت نیز معلوم می‌گردد.
۱- سرقفلی منفعت تجاری ملک تجاری است اما حق کسب و پیشه، حق دارنده آن برای انجام فعالیت‌های شغلی و ایجاد کسب و کار است.
۲- ارزش سرقفلی تابع ملک است اما ارزش حق کسب و پیشه تابع فعالیت و رونق کسب دارنده حق است.
۳- حق کسب و پیشه با افعالی که با اسباب ایجادش تعارض داشته باشد ساقط می‌شود لیکن سرقفلی صرفا با از بین رفتن عین از بین می‌رود.
۴- حق کسب و پیشه حتما ناشی از قرارداد اجاره است اما سرقفلی لزوماً از اجاره ناشی نمی‌گردد (هر عقد با توافقی که به موجب آن امتیاز تجاری ملک واگذار شود موجب پیدایش سرقفلی می‌شود).
۵- ایجاد حق کسب و پیشه قهری است اما سرقفلی به موجب قرارداد و توافق ایجاد می‌گردد.
۶- سرقفلی مختص املاک تجاری است اما حق کسب و پیشه در شرایطی به املاک اداری و مسکونی هم تعلق می‌گیرد.
با وجود تفاوت در ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه رویه قضایی در خصوص این دو حق مشابه و در بسیاری موارد یکسان است که البته این رویه مشابه و یکسان به علت اشتباه رویه یا عدم علم قضات به ماهیت این دو حق نیست بلکه به این علت است که در اغلب موارد آن چیزی که در ادبیات محاوره ای و عرف جامعه به سرقفلی مشهور است همان حق کسب و پیشه است و نه سرقفلی (به معنای اخص) و معمولا آنچه که در عرف به خرید و فروش سرقفلی موسوم است واگذاری حق کسب و پیشه است و نه واگذاری سرقفلی (به معنای دقیق سرقفلی) به همین دلیل است که قوانین و مقررات حاکم بر حق کسب و پیشه بر این معاملات و روابط حقوقی حاکم است. اما در قراردادها و پرونده‌هایی که سرقفلی در معنی اصلی آن بکار می‌رود رویه این است لذا بسیار مهم است که منشا قراردادهای صلح سرقفلی شناسایی شود تا مشخص گردد که لفظ "سرقفلی" مندرج در قرارداد برای حق کسب و پیشه بکار رفته است یا در جای درست خودش و برای سرقفلی زیرا آثار و شرایط قیمت گذاری، موارد اسقاط، حقوق و امتیازات موجر در این دو نهاد حقوقی متفاوت است.
نویسنده : سید علی جزایری
روابط عمومی
19 تیر 1403