مقدمه

یکی از مسوولیت‌های اساسی قانون‌گذار، ایجاد نظم و جلوگیری از بروز دعوا و تضادها در جامعه است. در این راستا، قانونگذار، قانونی به نام "ثبت املاک" تصویب کرده است که هدف اصلی آن، حفظ نظم در معاملات ملکی و جلوگیری از هرگونه ابهام و ناسازگاری است. این قانون به طور قابل توجهی به بهبود نظام معاملات ملکی کمک کرده و منجر به کاهش یکی از متداول‌ترین انواع دعاوی در زمینه اموال غیرمنقول، یعنی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی شده است. به‌طور طبیعی، دستیابی به نتیجه مطلوب در این نوع دعاوی، نیازمند رعایت نکات دقیقی است و بی‌توجهی به این جوانب می‌تواند باعث رد دعوا، لزوم طرح دوباره دعوا، هدر رفت زمان و هزینه‌های مرتبط با دادرسی شود.

۱- مبنای قانونی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: بنا بر ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت عقود مرتبط با املاکی که قبلاً در دفتر املاک به ثبت رسیده‌اند، اجباری است. براساس این قانون، دادگاه‌ها و ادارات دولتی فقط شخصی را به عنوان مالک می شناسند که سند رسمی ملک به نام او ثبت شده باشد. بنابراین، خریداران، برای اینکه بتوانند از تمامی حقوق مالکانه خود بهره‌مند شوند، ضرورت دارد که سند رسمی مالکیت دریافت کنند. در بیشتر موارد، فروشندگان بدون مشکلی وارد فرآیند انتقال سند رسمی مالکیت می‌شوند و این سند را ثبت می‌کنند؛ اما اگر فروشنده از انجام این وظیفه، امتناع کند، خریداران به جز پیروی از قوانین و ورود به پروسه دادگستری، گزینه‌ دیگری نخواهند داشت. به طور خلاصه، این قانون با هدف تضمین حقوق مالکانه و جلوگیری از اختلافات و ابهامات در معاملات املاک، وظیفه ثبت سند رسمی مالکیت را به فروشندگان تحمیل می‌کند، و برای خریداران، ضروری است که این سند را دریافت و ثبت نمایند تا حقوق خود را قانونی تأیید و حفظ کنند.

۲- در ادامه به بررسی نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صور مختلف می پردازیم:

۱-۲- فروش ملک از طریق مبایعه نامه عادی: در صورتی که فروشنده، ملک را با استفاده از یک مبایعه‌نامه عادی به خریدار ‌بفروشد و علی‌رغم تعهدات قانونی، از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار امتناع کند، خریدار می‌تواند با تقدیم دادخواست، از دادگاه الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی مالکیت را درخواست کند. یکی از شرایط پیروزی در این دعوا، وجود مبایعه‌نامه عادی معتبر است که قادر به اثبات وقوع بیع به نحو صحیح و قانونی باشد. توضیح بیشتر اینکه، اگر یکی از شرایط لازم برای صحت معاملات در بیع از دست رفته باشد و مبایعه‌نامه معتبر نباشد، یا مبیع مستحق للغیر درآید، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت غیرمنطقی است، زیرا معامله باطل است. خوانده در این دعوا، اصطلاحاً فروشنده است که سند رسمی مالکیت به نام او می باشد. با این حال، اگر در گذشته مالکین متعددی با استفاده از اسناد عادی، مالکیت ملک را انتقال داده باشند، خواهان موظف است تمام مالکین سابق را به عنوان خوانده در دعوا معرفی کند تا به شخصی که سند رسمی به نام او است، برسد.

۲-۲- فروش ملک فاقد پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصاحساب مالیاتی و تأمین اجتماعی: رعایت مقدمات در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، مفاصاحساب مالیاتی و مفاصا حساب تأمین اجتماعی ندارد، ممکن نیست. فلذا باید در کنار خواسته اصلی که الزام به تنظیم سند رسمی می باشد، قید شوند.

۳-۲- عدم تعیین زمان مشخص انتقال سند رسمی: در بیشتر مبایعه‌نامه‌ها، طرفین معمولاً تاریخ خاصی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین می‌کنند. اما اگر در مبایعه‌نامه، زمان انتقال سند رسمی مسکوت باشد، فروشنده مطابق با وظیفه‌ای که قانون بر عهده او قرار داده است، باید فوراً سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد. سکوت مبایعه‌نامه و طرفین قرارداد، مسوولیت فروشنده را از بین نمی‌برد. در این فرض خریدار با ارسال اظهارنامه، انتقال سند رسمی را از فروشنده می خواهد و محاسبه خسارات وارده از تاریخ اظهارنامه خواهد بود. اگر طرفین در مورد تاریخ معینی توافق کرده‌ باشند اما فروشنده در زمان و مکان توافق شده حاضر نشود، خریدار می‌تواند با دریافت گواهی از دفترخانه، عدم حضور مالک را اثبات کند.

۴-۲- عدم نیاز به پرداخت تمامی ثمن در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی: صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، مشروط به دریافت تمامی ثمن از سوی وی نمی‌باشد و دادگاه نمی‌تواند پذیرش دعوای خواهان را مشروط به تودیع ثمن نماید. زیرا مطالبه ثمن، موضوع دادخواست نبوده و دادگاه نمی‌تواند خارج از موضوع خواسته، حکمی صادر کند. در واقع، صلاحیت دادگاه، محدود به موضوعاتی است که خواهان در دادخواست خود قید نموده است. خوانده نیز می‌تواند با تقدیم دادخواست مطالبه وجه ثمن، رسیدگی به ادعای خود را از دادگاه بخواهد.

۵-۲- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک مرهونه مطابق رأی وحدت رویه ۸۲۳: در این مورد خواهان دعوا باید ابتدا الزام مالک به فک رهن را از دادگاه بخواهد و پس از آن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تقدیم نماید. درمورد تقاضای رسیدگی توأمان به هر دو خواسته الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی ضمن یک دادخواست اختلاف نظر وجود دارد. برخی قضات چنین دادخواستی را پذیرفته و اول به خواسته الزام به فک رهن رسیدگی می نمایند. در مقابل، برخی قضات معتقدند باید ابتدا به خواسته فک رهن رسیدگی شود و پس از اجرای رأی، باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال تقدیم شود. مرهونه بودن ملک در استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص می شود و چنانچه ملک در رهن باشد، دادگاه به دعوا رسیدگی نخواهد کرد. البته چنانچه مرتهن راضی به فروش عین مرهونه باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن بلامانع است.

۶-۲- الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده متوفی: اگر فروشنده در فاصله وقوع بیع و تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی فوت کند، وظیفه قانونی مبنی بر تنظیم سند رسمی، بر عهده وراث فروشنده خواهد بود و خواهان باید همه وراث قانونی را به عنوان خوانده معرفی نماید. چنانچه نام یکی از ورثه از قلم افتاده باشد، دعوا مطابق شرایط مقرر قانونی طرح نشده و قابل استماع نمی باشد. همچنین نیازی به ذکر نام زوجه فروشنده به عنوان خوانده نمی باشد، زیرا زوجه از عین املاک ارث نمی برد؛ فلذا حقی بر ملک ندارد تا دادخواست به طرفیت او اقامه شود. در صورتی که نام زوجه نیز در میان خواندگان باشد، دادگاه نسبت به این قسمت از دادخواست قرار رد دعوا صادر می نماید.

۷-۲- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک توقیفی: در این فرض با دو حالت مواجهیم:

الف) در صورتی که بازداشت ملک مقدم بر عقد بیع باشد، دادگاه در اولین اقدام خود، وضعیت ملک موضوع دعوا را از اداره ثبت اسناد و املاک کشور استعلام می نماید؛ در صورتی که بازداشتی بودن ملک از طریق استعلام کشف شود، دادگاه بدون رسیدگی به دعوا، پرونده را مختومه اعلام می نماید.

ب) در صورتی که بازداشت ملک پس از وقوع بیع صورت گرفته باشد، باید حکم به پذیرش دعوای خواهان مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر شود، چرا که با توجه به وقوع بیع به صورت قطعی، در زمان بازداشت، ملک متعلق به خواهان بوده و فروشنده دیگر حقی بر ملک موصوف نداشته است. در این شرایط اگر ملک از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد، خواهان می تواند دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه را مطرح نماید. چنانچه ملک مزبور به دستور دادگاه توقیف شده باشد، خریدار می تواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی به استناد مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم نمودن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

فاطمه آهنگر