نکات حقوقی در معاملات املاک:

در این مقاله جامع قصد داریم که شما را با نکات حقوقی املاک که ممکن است بیشتر در معرض آن قرار بگیرید آشنا کنیم حقوق املاک مباحث ساده ای نیستند بلکه یکی از پیچیده ترین مباحث در علم حقوق و همچنین در رویه قضایی به حقوق املاک و نکات آن بر می‌گردد مثلا در مورد خرید و فروش یا معامله ملک و زمین که هرشخصی ممکن است با آن روبرو شود کار ساده‌ای نیست؛ و خیلی از افراد مطلع نیستند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاهی معاملات املاک، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا مشاور املاک، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد و روزانه شاهد افراد بسیار زیادی هستیم که تنها به خاطر رعایت نکردن یکسری نکات حقوقی ملکی به مشکلات بسیار زیادی مواجه شدند. لذا ابتدا قصد داریم در مورد نکات مهم در خرید املاک صحبت کنیم.

نکات مهم در خرید املاک

پروسه خرید زمین و خانه گاهی آن قدر پیچیده می‌شوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می‌دهند که در واقع با چشمان بسته امضا می‌شود. روزانه شاهد افرادی هستم که به دفتر مراجعه می‌کنند و در تله‌ی بسیار بدی گرفتار شده‌اند آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته‌اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می‌توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند و جلوی بسیاری از ضرر و زیان‌ها را در همان ابتدای کار بگیرند.

پس ما با همراه باشید که نکات مهم در خرید املاک را آموزش ببینید.

دعاوی ملکی عموما به سه شکل هستند دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری‌های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین یا تعهدات قرارداد را شامل می‌شوند.

در هر صورت در این مقاله سعی کردم به برخی نکات کلی و مهم در هنگام ثبت معامله بپردازم ولی با لحاظ تمامی این موارد باز هم شما عزیزان از مشورت با وکیل متخصص ملکی بی نیاز نخواهید بود:

۱- شناسایی و بررسی کامل مدارک فروشنده ملک:

در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت‌نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می‌کند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است.

به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. فرد ورشکسته تاجری است که به موجب حکم دادگاه از تصرف در اموال خود منع شده است.

از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری می‌باشد چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.

به منظور بررسی این موضوع می‌توانید از اداره سرپرستی محجوران قوه قضاییه پیگیری و استعلام نمایید.

۲- بررسی وضعیت سند مالکیت:

گام بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه باشند اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت موجود است در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده مطالبه کنید. می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را اخذ کنید.

۳- خرید زمین‌های مصادره شده و ستاد اجرایی فرمان امام:

یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این موارد از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید.

همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه می‌باشد زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.

۴- خرید زمین‌های کشاورزی و یا داخل طرح‌های عمرانی:

بعضی از زمین‌ها در محدوده‌ی طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که اصطلاحاً گفته می‌شود درون طرح هستند. بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره‌ی مشمول طرح نبودن ملک مربوطه مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید زمین‌های کشاورزی توجه داشته باشید بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آن‌ها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره‌ی صحت این دسته از اسناد مطمئن شوید.

۵-مطابقت ملک با وضعیت موجود ملک:

حتما ضروری می‌باشد قبل از انجام معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کنید و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی، عیب و نقص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن را در متن قولنامه درج کنید.

۶-معاملات املاک ورثه‌ای (موروثی):

در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله این گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیری‌های قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می‌شود.

در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونی آنها الزامی است اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کافی است.

صرف داشتن مبایعه‌ نامه دلیلی بر مالکیت شما نیست چون که پایبندی کامل به تعهدات مندرج در متن مبایعه نامه، توسط هر یک از دو طرف قرارداد، از الزامات ضروری معاملات املاک می‌باشد.

۷-عدم پرداخت کل مبلغ معامله به صورت یکجا:

نکته مهم دیگر اینکه هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند می‌باشد. به فروشندگان توصیه میشود، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر باشد.

۸- تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد:

از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه ذکر شود.

۹- تنظیم و ثبت سند:

از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، ضروری است که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد. در معاملات املاک استیجاری اگر قولنامه توسط مشاورین املاک تنظیم می‌شود، حتما بر دریافت کد رهگیری در زمان تنظیم قرارداد معاملات املاک تاکید شود. با توجه به اینکه قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت عادی می باشند، تنظیم مواد مندرج در آن برای هر دو طرف قرارداد دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.

۱۰- تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک:

نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک با قرارداد غیر رسمی آن است که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام بگیرد و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می‌شود.

همچنین باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سردر با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نمی‌باشد ! مشاورین املاک می‌بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.

۱۱- موقوفه بودن ملک

از نکته‌های بسیار مهم حقوقی هنگام خرید خرید ملک بررسی موقوفه بودن آن است. تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط در قالب حسینه، مدرسه، بیمارستان و امثال این ها می‌باشد . اما باید بدانید بسیاری از املاک وقفی در اجاره و اختیار اشخاص برای کاربری‌های مسکونی یا تجاری قرار دارند. میزان املاک موقوفی در کشورمان کم نیستند و وقفی بودن املاک در نقاط مختلف کشور امری احتمالی است.

🖊به طور کلی معامله املاک وقفی جایز نمی‌باشد و چنین املاکی از نظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکر است فقط حقوق مربوط به املاک وقفی در قالب‌هایی مانند صلح منافع، اعیانی و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می‌شود. قیمت ملک‌های اوقافی حدودا ۱۵ درصد پایینتر ازقیمت ملک‌های غیر اوقافی می‌باشد .

۱۲- بررسی در رهن بودن ملک

درصورتی که ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد و در واقع خرید وفروش چنین املاکی غیرقانونی می‌باشد و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی می‌توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا در رهن بودن ملک در سند رسمی درج خواهد شد.

۱۳-بررسی توقیف بودن ملک

اگر قصد دارید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی و تحقیق کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می‌کند، بازداشت ملک است؛

ممکن است ملک بر اساس دستور دادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، در توقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه می‌باشد.

۱۴-بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک، حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد، به این معنی که حق سکونت و بهره برداری از ملک را برای مدتی داشته باشد. یکی از صورت‌های حقوق اشخاص ثالث نیز نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری می‌باشد.

برای این که دچار چنین مشکلاتی نشوید، باید درمورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید. بخشی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام می‌شود.اضافه براین استعلام از اداره ثبت اسناد نیز می‌تواند در این مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می‌توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان در این باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید و متوجه شوید.

۱۵- تحقیقات محلی از ملک

با تحقیق از اهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه‌های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایر ارگان ها، تا حدامکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. اگر فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می‌کند باید گواهی از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارائه کند مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر و پابرجا است.

چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هر شخص دیگری است از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده درموردتخلیه سوال کنید.

نویسنده: عطائی فرد