مقدمه:

به منظور جلوگیری از سرمایه گذاری و گسیل سرمایه در بخش املاک و کاهش اثرگذاری قیمت املاک در اقتصاد و تشویق به سرمایه گذاری در سایر بخش‌های اقتصاد شهری و حمایت از سرمایه گذاری‌های مادی و معنوی صاحبان مشاغل و اصناف و کارآفرینان در اماکن تجاری یا معد برای اشتغال، قانونگذار در سال ۱۳۵۶ با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر و به رسمیت شناختن و حمایت قوی از حق کسب و پیشه و تجارت فصل جدیدی را در اقتصاد و بازار و البته حقوق ایران آغاز کرد. این قانون هم مانند سایر قوانین در کنار نقاط قوت و تحقق اهداف تصویبش، نقاط ضعفی هم داشت که در اجرا عیان شدند و مشکلاتی را برای جامعه و دستگاه قضایی به وجود آورد. بطور مثال معیارهای کسب و پیشه و تجارت را تعیین نکرده است و همین امر موجب بروز اختلاف شده است. این امر که آیا شغل مستاجر در زمره مشاغل مورد حمایت این قانون است یا خیر، کماکان یکی از موضوعات مورد بحث بین اصحاب دعوا در دعاوی مربوط به حق کسب و پیشه است و یا اینکه برای پاسخ این سوال که «ارزش واقعی حق کسب و پیشه چه میزان است؟» باید فلسفه تاسیس و تعریف کامل و اسباب و شروط ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت را بدانیم.

در این مقاله سعی شده است به صورت مختصر اما کاربردی حق کسب و پیشه و تجارت تعریف و اسباب ایجادکننده آن توضیح داده شوند:

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟ چرا ایجاد می شود؟

حق کسب و پیشه و تجارت به معنای ارزش مالی تلاش و هنر صاحب شغل در راه اندازی کارخاص و رونق بخشی آن و درآمدزایی و کسب سود به سبب استفاده از مکان تجاری و انجام فعالیت‌های تجاری، کسبی و پیشه وری و صنعتی می‌باشد.

به زبان ساده‌تر هنگامی که شخصی ملکی را اجاره می‌کند تا در آن به فعالیت شغلی بپردازد، سرمایه مالی و مهارت و خلاقیت و امکانات خود را جهت رونق دادن کسب وکار، جذب مشتری و درآمدزایی بکار می‌بندد. اگر مستاجر در این راه موفق گردد و در کار خود به حسن شهرت و درآمد برسد، حقی جهت حفظ مشتریان و درآمد برای او به وجود می‌آید که بر اساس این حق موجر نمی‌تواند بدون رعایت حق، مستاجر را از عین مستاجره خارج کند. در واقع این حق در حمایت از فعالیت‌ها و سرمایه گذاری‌های اقتصادی اشخاص در راه اندازی کار و جذب مشتری و کسب سود و شهرت کسبی در ملک متعلق به دیگری ایجاد می‌گردد.

اسباب ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت

ایجاد حق کسب و پیشه نیازمند اسباب متعدد است که بنابر مفهوم آن شامل موارد زیر است:

۱-وجود رابطه قراردادی بین موجر و مستاجر: طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، هر توافقی که هدف آن اجاره باشد با هر اسم و عنوانی چه مکتوب بشود چه مکتوب نشود اولین سبب ایجاد حق کسب و پیشه می‌باشد.

۲- فعالیت شغلی در مورد اجاره: اجاره مکان باید به منظور فعالیت‌های شغلی باشد. فعالیت باید بصورت خاص در توافق موجر و مستاجر معلوم باشد یعنی مشخص باشد که مستاجر ملک را برای چه شغلی اجاره کرده است. با اینکه اسم آن حق، کسب و پیشه و تجارت است اما دایره شمولش فراتر از کسب و پیشه و تجارت است و بسیاری از فعالیت‌های انتفاعی و درآمدزا (به غیر از کشاورزی و باغداری و پزشکی و وکالت) را شامل می‌شود.

۳- ملک غیر بودن مکان: فعالیت شغلی باید در ملک و مکانی انجام شود که عین آن مکان متعلق به غیر است بنابراین حق کسب و پیشه برای مالک عین ایجاد نمی‌گردد. البته در املاک مشاعی که تعدادی از شرکا با اذن سایر شرکا در ملک مشاع فعالیت شغلی دارند و اجاره پرداخت می‌کنند این حق برای ایشان به وجود می‌آید.(نه از باب مالک بودن بلکه از باب مستاجر بودن)

۴- اذن مالک مکان: تصرف و فعالیت شغلی مستاجر باید با رضایت و توافق با موجر باشد و این حق برای مستاجری که بدون توافق با موجر یا کسب رضایت وی اقدام به فعالیت شغلی و درآمد زا کرده باشد ایجاد نمی‌شود بطور مثال: اگرمستاجر در ملکی که برای سکونت اجاره کرده است فعالیت شغلی هم داشته نمی‌تواند ادعای دارا شدن حق کسب و پیشه را بکند .

۵- درآمدزا بودن و رونق داشتن کار: طبق فلسفه ایجاد حق کسب و پیشه، زمانی مستاجر دارای این حق می‌شود که کارش گرفته و توانسته است مشتریان بسیاری جذب کند و در آن مکان شهرت کسبی به دست آورده باشد به نحوی تخلیه مکان و جابه جایی از آن مکان موجب ریزش مشتریان و کاهش درآمد وی شود و یا این رونق باعث تحریک حس طمع موجر برای راه اندازی شغلی همسان با شغل مستاجردر همان مکان گردد.

۶- رونق نتیجه تلاش مستاجر باشد: رونق کسب و کار باید در نتیجه تلاش و کار و برنامه‌های جذب مشتری مستاجر باشد تا حق کسب و پیشه به وی تعلق بگیرد البته این بدان معنی نیست که مستاجر باید کار خارق العاده‌ای کرده باشد تا دارنده حق شود بلکه به این معنی است که اگرمستاجر به خاطر عواملی مانند انحصار در بازار یا نمایندگی یک برند معروف یا فروش یک محصول خاص که فقط خودش آنرا می‌فروشد، مشتری دارد یا مشتریان و به اعتبار شخص مستاجر به محل کار وی مراجعه می‌کنند، حقی برای کار در مکان خاص برای وی به وجود نخواهد آمد زیرا کسب وحرفه‌ی شخص وابستگی وارتباطی با محل کارش ندارد.

البته قانون گذار علی رغم اهمیت این دو سبب اخیر که در واقع مهم‌ترین اسباب ایجاد حق کسب و پیشه هستند را در زمره اسباب نیاورده است و بر اساس قانون ۴ سبب دیگر موجد حق کسب و پیشه می‌باشند اما از این دو مورد می‌توان به عنوان معیار سنجش ارزش حق کسب و پیشه استفاده کرد.

اهمیت دانستن اسباب ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت

۱- با اینکه با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ امکان ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت جدید فراهم نیست ولی از آنجا که قراردادهای اجاره اماکن تجاری -اداری پیش از مهرماه ۷۶ مشمول قانون مصوب ۵۶ می‌باشند باید گفت که قانون حاکم بر بیشتر قراردادهای اجاره (مخصوصا املاک مراکز اصلی تجاری و اداری شهرها مانند مناطق ۶،۷،۱۲،۱۱ تهران) قانون مصوب ۵۶ می‌باشد.

۲- علی رغم تکلیف ماده ۱۸ قانون مصوب ۵۶ هیچگاه آیین نامه نحوه ارزیابی حق کسب و پیشه تهیه نشده و کارشناسان ارزش این حق را بر اساس معیارهایی از جمله ارزش ملک برآورد می‌کنند در نتیجه حق کسب و پیشه بسیار بالا ارزیابی می‌شود اما با دانستن ماهیت حق کسب و اوضاع و احوال خاص هر مورد می‌توان قاضی رسیدگی کننده و کارشناس را متقاعد کرد که معیارهایی غیر از ارزش ملک را در ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت مدنظر قرار دهند. (معیارهایی مانند میزان درآمد و رونق کسب و پیشه زیرا که حق کسب زاییده‌ی کسب و کار است پس باید تابع آن باشد بر خلاف سرقفلی که تابع ملک است.)

۳- مصادیق مشاغل مشمول حق کسب و پیشه در قانون تصریح نشده‌اند و صرفا اراضی زراعتی و باغی استثنا شده‌اند و با صدور آرای وحدت رویه ۵۷۶ و ۶۰۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور مطب پزشکان و دفتر وکلای دادگستری از شمول قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ خارج هستند اما در خصوص سایر مشاغل قانون مسکوت است و تعیین کسب وپیشه بودن شغلی امر قضاوتی و برعهده دادگاه است و دانستن ماهیت و اسباب حق کسب و پیشه می تواند به این امر کمک کند.

در پایان برای مثال چند سوال را طرح می‌شود که با درک ماهیت و اسباب موجد حق کسب و پیشه می‌توان به آنها پاسخ داد:

۱- فرض کنیم که ملک رستوران مسلم در بازار تهران استیجاری است. آیا به فعالیت رستوران حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می‌گیرد؟ اگر جواب مثبت است ارزش حق چقدر است؟

۲- آیا مالک نمایندگی شرکت آدیداس در میدان منیریه تهران با فرض استیجاری بودن ملک دارای حق کسب وپیشه است؟

۳- ارزش حق کسب و پیشه ملکی که سال‌ها فعالیتی ندارد چگونه باید تعیین شود؟

۴- تصدی آموزشگاه رانندگی یا باشگاه ورزشی کسب و پیشه می‌باشند یا خیر؟

نویسنده: سید علی جزایری