همه چیز در مورد املاک توقیف شده

یکی از تدابیر قانونگذار جهت وصول مطالبات و پرداخت دیون طلبکاران، توقیف املاک می باشد. بازداشت ملک عبارت است از توقیف حق مالی و مالکیتی که مالک نسبت به ملک خود دارد. بدین معنا که ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی گردد بلکه رابطه اعتباری مالک با ملک محدود می شود و اشخاص نمی توانند نسبت به فروش ملک بازداشتی اقدام نمایند. لازم بذکر است بازداشت ملک دائمی نبوده و اشخاص می توانند با حصول شرایطی نسبت به رفع بازداشت مبادرت نمایند .

آثار توقیف ملک

مستفاد از ماده 276 قانون مدنی و بالاخص ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی در صورتی که ملکی توقیف گردد هرگونه نقل و انتقال نسبت به آن ممنوع می باشد (هرگونه نقل و انتقال باطل و بلا اثر می باشد).

یکی دیگر از آثار توقیف ملک، ایجاد حق تقدم برای شخصی است که اقدام به بازداشت ملک نموده است. در این صورت به اندازه طلبی که از مدیون دارد می تواند نسبت به وصول طلب خود با فروش ملک اقدام نماید .

نحوه توقیف ملک

برای توقیف املاک، ملک باید 1) به نام طرف دعوا در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد 2) قابل تسلیم باشد و 3) نباید از املاکی باشد که قانون بازداشت آن را ممنوع اعلام نموده است.

برای فهم صحیح تر باید بدانیم املاک در قانون ایران به دو دسته تقسیم می شوند:

1. املاک دارای سابقه ثبتی، که خود دارای 3 دسته مجزا می باشند:

الف) املاک ثبت شده: مطابق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، همین که ملکی در دفتر املاک به ثبت برسد هرچند سند مالکیت آن هنوز صادر نشده باشد، دولت کسی را که ملک به نام او ثبت شده یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده ویا به ارث رسیده است را مالک خواهد شناخت. دستور توقیف این نوع از املاک می بایست توسط مرجع صلاحیتدار و به طرفیت مالک رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک صادر گردد .

ب) املاک جاری: املاکی هستند که هنوز در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده و در مرحله ابتدایی ثبت می باشد. در خصوص این املاک، امکان توقیف وجود دارد و بازداشت این املاک از طریق دستور توقیف اظهارنامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرونده انجام می پذیرد .

ج) املاک مجهول المالک: به املاکی اطلاق می گردند که به ثبت عمومی گذاشته شده ولی نسبت به آنها تقاضای ثبت نگردیده است. براساس ماده 97 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، این املاک قابل بازداشت می باشد.

2. توقیف املاک فاقد سابقه ثبتی: وفق ماده 101 قانون اجرای احکام مدنی، این املاک را در صورتی می توان توقیف نمود که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود .

املاک غیرقابل توقیف

1. املاک دولتی: براساس ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی، اگر خواسته و محکوم به وجه نقد باشد نمی توان ملک دولت را جهت وصول آن توقیف نمود، اما اگر محکوم به عین معین باشد، توقیف آن بلااشکال است .

2. املاک شهرداری: املاک متعلق به شهرداری قبل از صدور حکم قطعی، قابل توقیف نمیباشد. اما بعد از صدور حکم قطعی از دادگاه یا اجراییه ثبت یا مراجع صالح دیگر، شهرداری موظف به تادیه بدهی خود از محل اعتبار بودجه سال مورد عمل به مدعی می باشد. در صورتی که شهرداری از تادیه دین اجتناب کند، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال اقدام نماید .

3. املاک سفارتخانه: براساس بند ط ماده 1 کنوانسیون وین، سفارتخانه نیز همچون شخص سفیر مصونیت دارد و قابل توقیف نمی باشد، اما عدم بازداشت این اموال منوط به معامله متقابل است. 

4. مستثنیات دین: براساس ماده 24 قانون اجرای محکومیت های مالی، منزل مسکونی که عرفا در شان محکوم علیه در حالت اعسار او باشد قابل بازداشت نمی باشد. اما در مواردی امکان توقیف این املاک نیز امکان پذیر است:

الف) در صورتی که مالک به منظور وصول بدهی خود، ملکش را برای فروش معرفی نماید و یا بعد از توقیف مال رضایت به فروش ملک دهد .

ب) در صورتی که خواسته عین ملک باشد و خواهان تقاضای توقیف آن را نماید، نمی توان به استناد مستثنیات دین بودن ملک، از توقیف آن اجتناب کرد .

ج) در صورتی که مستثنیات دین تبدیل به عوض دیگری شود.

مرجع صالح جهت توقیف املاک

خواهان می تواند بسته به موضوع دعوای خود، درخواست بازداشت ملک را از مراجع قضایی، شورای حل اختلاف، سازمان بازرسی کل کشور، اداره اجرای ثبت اسناد و املاک، اجراییات سازمان تامین اجتماعی، اداره اجراییات و وصول سازمان امور مالیاتی، اداره تصفیه ورشکستگی، شورای طبقه بندی و سازمان تعزیرات حکومتی بخواهد .

فروش ملک توقیف شده

براساس ماده 56 قانون اجرای احکام، بعد از صدور حکم بازداشت ملک، هرگونه نقل و انتقال ممنوع می باشد و مالک نمی تواند اقدام به فروش ملک نماید. در صورتی که خریدار بعد از فروش و در زمان انتقال سند متوجه بازداشت ملک شود، می تواند درخواست استراد ثمن را نماید .

ابطال فروش ملک توقیف شده

در صورتیکه مالک نسبت به فروش ملک بازداشت شده اقدام نماید، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، می تواند درخواست تایید بطلان فروش ملک بازداشتی را از دادگاه بخواهد. 

توقیف ملک مشاعی

بازداشت ملک مشاعی منوط به رضایت سایر شرکا نمی باشد و دادگاه می تواند دستور بازداشت ملک مشاعی را صادر نماید.

اجاره ملک توقیف شده

با توقیف ملک، مالک نمی تواند ملک را به دیگران منتقل نماید اما ملک در ید مالک باقی می ماند و او می تواند از ملک منتفع گردد یا آن را به دیگری اجاره دهد .

توقیف واحد پیش فروش شده

براساس ماده 15 قانون پیش فروش ساختمان، عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست.

رفع توقیف ملک بازداشتی

بازداشت املاک موقتی می باشد و رفع بازداشت ملک در موارد ذیل امکان پذیر می باشد :

1. تبدیل تامین: محکوم علیه می تواند به عوض مالی که دادگاه توقیف نموده است و یا در جریان توقیف می باشد وجه نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک ها تودیع نماید. همچنین محکوم علیه می تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده را نماید مشروط به این که مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلا توقیف شده کمتر نباشد.

2. رضایت خواهان: از آن جا که توقیف مال در جهت رسیدن احقاق حق خواهان می باشد هر زمان که وی بخواهد می تواند رضایت خود را اعلام کرده تا نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام شود .

3. عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر: خواهان می بایست ظرف ده روز از تارخ صدور قرار تامین خواسته و ظرف بیست روز از تاریخ صدور دستور موقت نسبت به اقامه دعوای اصلی اقدام نماید، در غیر این صورت خوانده می تواند رفع بازداشت از دستور موقت را بخواهد .

4. محکومیت خواهان: براساس ماده 118 قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود .

5. تقاضای شخص ثالث: براساس ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می شود. در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی خود می تواند به دادگاه شکایت کند.

فاطمه آهنگر