ماهیت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان چیست و طرفین به چه مواردی در حین انعقاد قرارداد باید توجه نمایند؟

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان یکی از پر چالش‌ترین قراردادهایی است که اگر توسط یک وکیل باتجربه تنظیم نشود می‌تواند چالش‌های بسیاری را برای طرفین ایجاد نماید و همانطور که می‌دانیم این قرارداد، به قرارداد مشارکت در ساخت و انجام تعهدات آن بسیار وابسته است که در مطالب حقوقی آتی به آن خواهم پرداخت.

 در این متن به اصلی‌ترین و بدوی‌ترین نکات حقوقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان اشاره می‌کنم که البته در بطن هر کدام از این نکات، مسائل حقوقی بسیار کلیدی و مهمی نهفته است.

ماهیت قرارداد پیش‌فروش آپارتمان: 

این قرارداد به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی جزء عقود غیرمعین تلقی می‌شود که قصد واقعی طرفین خرید و فروش آپارتمان است.

موضوع این قرارداد که ساخت و تحویل آپارتمان با مشخصات معلوم است در حقوق مال قیمی و عین معین نامیده می‌شود.

نکات اصلی در تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان:

۱. در تنظیم این قرارداد باید مفاد ماده ۱۹۰ قانون مدنی به شرح زیر رعایت شود:

الف) وجود قصد و رضای طرفین

ب) وجود اهلیت طرفین

ج) مشروع بودن جهت معامله

د) معلوم بودن مورد معامله

۲. تعهدات طرفین یکی دیگر از مواردی است که در حین انعقاد قرارداد باید به آن توجه شود:

الف) تعهدات فروشنده که از نوع تعهد به نتیجه است، به تعهدات قبل از احداث، تعهدات حین احداث، تعهدات بعد از احداث تقسیم می‌شود.

ب) تعهدات خریدار که آن هم به ۳ دسته اصلی از قرار پرداخت بهای آپارتمان طبق قرارداد، حضور در محل تعیین شده برای تنظیم صورتجلسه تحویل آپارتمان(کلید) و حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی مالکیت و پرداخت کلیه ثمن تقسیم می‌شود.

۳. تخلف از مفاد قرارداد توسط طرفین نیز از مهم‌ترین نکاتی است که اگر در حین انعقاد قرارداد به آن توجه کافی نشود، می‌تواند تبعات زیادی به همراه داشته باشد.

 ⁠هر یک از طرفین قرارداد، در قبال طرف دیگر تعهداتی داشته و در این مطلب به طور کلی، به ۳ نوع تخلف اصلی از جمله عدم انجام تعهد، اجرای ناقص تعهد قرارداد و تأخیر در انجام تعهد می‌توان اشاره نمود و برای هریک از موارد ذکر شده با توجه به شرایط قرارداد، ضمانت اجراهای متنوعی می‌توان تعیین کرد.

۴. ⁠انتقال موضوع قرارداد پیش‌فروش:

انتقال موضوع قرارداد از طرف پیش‌خریدار صرفا با رضایت طرفین امکان‌پذیر است ولی در رابطه با پیش‌فروشنده تنها زمانی امکان‌پذیر است که پیش‌فروشنده اهمال پیش‌خریدار را در پرداخت اقساط ثمن، اثبات نماید و براساس این توجیه، قرارداد را فسخ و با عودت مبالغ پرداختی به پیش‌خریدار، می‌تواند موضوع قرارداد را به شخص دیگری منتقل نماید.

در رابطه با جزئیات هر یک از موارد قید شده سخن بسیار است که در مطالب آتی به تفصیل به آنها خواهم پرداخت.

آسیه عادلی

وکیل پایه یک دادگستری