مواردی که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر 76 ، مستاجر میتواند از سرقفلی از موجر مطالبه کند :

1_ چنانچه  زمان انعقاد قرارداد اجاره ، وجهی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر، اخذ نموده باشد ؛ در هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

2_ در صورتی که در قرارداد اجاره حق انتقال بغیر سلب نشده باشد ؛ مستاجر می تواند در اثنای اجاره برای واگذاری حق خود ، از مستاجر جدید یا موجر ، مبلغی بعنوان سرقفلی دریافت نماید .

3_ چنانچه ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر است ؛ موجر حق افزایش بها و تخلیه عین مستاجره نداشته باشد و متعهد شده باشه که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ؛ در چنین شرایطی ، مستاجر می تواند از موجر یا مستاجر جدید مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حق خود دریافت نماید.

4_ هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که موجر ، عین مستاجره را به غیر از مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را با اجاره بهای متعارف به مستاجر متصرف ، واگذار نماید  ؛ در این صورت مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و تخلیه ملک ، مبلغی بعنوان سرقفلی مطالبه نماید.

نکته 2_ تفاوت های مهم بین سرقفلی 76 و حق کسب و پیشه 56 :

1_ حق کسب و پیشه ناشی از توافق طرفین نیست بلکه حقی است که قانونگذار آن را در قانون روابط موجر و مستاجر وضع نموده و توافق خلاف آن نیز باطل است ؛ اما حق سرقفلی در قانون 76 ناشی از قرارداد و مبتنی بر توافق بوده؛ بدین جهت توافق خلاف آن امکانپذیر است و میشود این حق را اسقاط نمود.

۲ معیار و ملاک‌های حق کسب و پیشه و سرقفلی با هم تفاوت دارد؛ یکی از معیارهای حق کسب و پیشه ، میزان سنوات تصرف مستأجر در ملک تجاری است ؛ اما این میزان سنوات برای تعیین حق سر قفلی تأثیری ندارد .

 ۳ - حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست اما حق سرقفلی قابل توقیف است ولی قابل مزایده نمی باشد؛ چون منافات با حقوق شخص ثالث دارد.

 4 - هر چند مطابق قانون ، حق کسب و پیشه قابل توقیف نمی‌باشد و حق سرقفلی قابل مزایده نمی‌باشد ؛ اما در رویه قضایی ، در مرحله اجرای احکام ، با انجام تشریفاتی این دو حق هم توقیف و قابل‌ مزایده می‌باشند .

 5 - در رویه قضایی در مرحله اجرای حکم ، حق سرقفلی و حق کسب و پیشه قابل توقیف است ؛ درصورتی‌که محکوم‌علیه مستأجر باشد و دارای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد ؛ چنانچه اسناد رسمی مثبته این دو حق وجود داشته باشد ، سند در دفتر خانه و در اداره ثبت توقیف میگردد ؛ چنانچه اسناد عادی در خصوص این دو حق وجود داشته باشد ؛ در چنین مواقعی نیز قابلیت توقیف دارد، اما موجر باید اعلام کند که مستأجر دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی می باشد.

 6 - چنانچه حق کسب و پیشه و سرقفلی توقیف گردید؛ برای فروش آن به‌خصوص حق کسب و پیشه دو رویه قضایی وجود دارد :

الف_ موجر در خصوص فروش حق کسب یا سرقفلی اعلام رضایت کند سپس مزایده برگزار می‌گردد.

ب_ ابتدا مزایده برگزار می‌گردد و در نشر آگهی اعلام می‌شود؛ یک حق کسب و پیشه یا سرقفلی بفروش می‌رسد ؛ اخذ رضایت موجر بر عهده خریدار می‌باشد .لازم به ذکر است این روش معایب فراوانی دارد؛ ازجمله اگر بعد از مزایده موجر اعلام رضایت نکند ، تکلیف خریدار چه می‌شود؟ قطعاً در صورت عدم رضایت موجر حق کسب و پیشه و سرقفلی به خریدار منتقل نمی‌گردد و اگر منتقل شده باشد این انتقال باطل است .

  7_ بهترین راه‌حل برای بفروش رساندن حق کسب و پیشه و سرقفلی این است که برای موجر یک اخطاریه ارسال شود تا موجر نسبت‌به این موضوع آگاه گردد و رضایت یا عدم رضایت خود را اعلام کند .

8_ درصورتی‌که محکوم‌له برای گرفتن رضایت موجر، حق مالکانه پرداخت کند(مثلاً ۲۰ درصد حق مالکانه به موجر پرداخت کند ) دراین‌صورت محکوم‌له نمی‌تواند حق مالکانه‌ای که به موجر پرداخت کرده را از محکوم‌علیه درخواست کند؛ چون این توافق مطابق قانون نبود بلکه توافق بین طرفین است ، لذا قابل مطالبه از محکوم‌علیه نیست .

9_حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی می‌شود از کسی ضمانت کرد یا از طرف خودتان از خودتان ضمانت کنید ؛ چون ملائت فرد احراز می‌شود ؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمانت را نخواهد داشت .

10_حق سرقفلی قابل انتقال به غیر است ؛ ولی حق کسب و پیشه قابل انتقال به غیر نیست مگر این‌که حکم تجویز انتقال منافع به غیر صادر شود.

11_ در قانون ۷۶ حق سرقفلی با تخلف مستأجر از بین نمی‌رود اما در قانون ۵۶ اگر مستأجر تخلف کند؛ حق کسب و پیشه از بین می‌رود.

نکته _3 :

قانون۵۶ آمره بوده و مربوط به نظم عمومی است ، لذا برای اراده طرفین اهمیت چندانی قائل نشده ؛ درحالی‌که در قانون ۷۶ به اراده طرفین توجه شده و قابل احترام دانسته است.

نکته _ 4 :

قانون ۵۶ در شهرهایی که اسامی آن‌ها آگهی شده اجرا می‌شود؛ ولی قانون ۷۶ در همه شهرها و روستاها قابلیت اجرا خواهد داشت.

نکته _ 5 :

در قانون 56 مهم نیست قرارداد عادی یا رسمی باشد ؛ ولی در قانون ۷۶ به نوع قرارداد توجه دارد ؛ یعنی اگر قرارداد عادی باشد ؛ باید دو فرد معتمد آن را امضاء کنند و همچنین با باید در دو نسخه تنظیم گردد. لذا قراردادهای شفاهی اجاره نمی‌توانند مشمول قانون ۷۶ شوند.

نکته _ 6 :

 قانون 56 درخصوص اجاره محل‌های کسب و پیشه است .اما قانون ۷۶ اماکن مسکونی را نیز مشمول می‌شود.

نکته _ 7 :

حسب قانون56 دادگاه اگر حکم صادر کند؛ این حکم قابل تجدیدنظرخواهی است . اما در قانون ۷۶ دستور تخلیه صادر می شود؛ این دستور قطعی و لازم‌الاجرا است و قابلیت تجدیدنظرخواهی نخواهد داشت .

نکته _ 8 :

در قانون 56 انقضای مدت از موارد تخلیه محسوب نمی‌شود ؛ اما در قانون ۷۶ انقضای مدت از موارد تخلیه محسوب می‌شود .

نکته _ 9 :

در قانون ۵۶ بعد از انقضای مدت اجاره ، مستأجر همان مبلغ را به‌عنوان اجاره بها باید پرداخت کند ؛ درحالی‌که در قانون ۷۶ اجرت‌المثل به میزان اجرت‌المسمی پرداخت می‌شود ؛ مگر این‌که عدم رضایت موجر به مستاجر اعلام شود که در این حالت اجرت المثل ، به میزان نظر کارشناس باید پرداخت گردد.