این روزها خبر دستگیری کلاهبرداران ملکی و باندهای جعل سند در کشور به نوعی به اخبار روزمره و عادی تبدیل شده است. موضوعی که به دلیل عدم امکان پی بردن به سابقه ملک باعث شده تا خریداران و معامله‌کنندگان این بازار به‌راحتی در دام کلاهبرداران افتاده و سرمایه یک عمر خود را از دست بدهند.
همچنین قیمت سر به فلک کشیده ملک در کشور آن‌قدر این لقمه را چرب و نرم کرده که پای کلاهبردارن سازمان‌یافته و باندهای مخوف جعل سند و زمین‌خواری را به این قضیه باز کرده است و این افراد علاوه بر فریب مردم و تصاحب ناحق اموال آنان، در برخی موارد به واسطه تهدیدات جانی مالباختگان و افشاگران، سعی می کنند تا اجازه طرح شکایت علیه خود را به کسی ندهند.
«درحال حاضر نوشتن لایحه، دفاعیه، شکایت و رفت و آمد به تهران و مراجعه به دادگاه به نوعی به شغل من تبدیل شده است.» این جمله از یک قاضی یا یک وکیل با سابقه نیست، بلکه از یکی از شهروندان عادی است که شغلش آزاد است و حتی تحصیلات دانشگاهی ندارد اما به خاطر درگیری با یک باند سازمان یافته جعل سند و زمین خواری، به یک متخصص حقوقی تبدیل شده‌است!
این فرد که یکی از ساکنین شهرهای حاشیه‌ای تهران است درباره تجربه پر فراز و نشیب خود می‌گوید: ما تصمیم گرفتیم تا زمینی را در منطقه شهر قدس بخریم. این زمین ظاهرا سند رسمی هم داشت. اما پس نوشتن قولنامه و امضای قرارداد در مشاوراملاک متوجه شدم که برگه‌ای که به عنوان سند زمین به ما نشان دادند، جعلی است.
این مالباخته می افزاید: متولد شهرستان قدس یا همان قلعه حسن خان و کاسب هستم، درسال 93 به واسطه یکی از دوستان فردی به ما معرفی و ما تصمیم گرفتیم در ازای یک واحد ساختمانی یک قطعه از زمین های این فرد را که مثلا با اجاره نامه خاص اوقافی در اختیار داشت، از ایشان بگیریم و قراردادی به صورت صلح‌نامه با طرف مقابل امضا کردیم.
او دراین باره می‌گوید: این زمین چیزی به طول 11هزار و 300 متر بود که به 36 قطعه تقسیم بندی شده بود و ظاهرا سند هم داشت و بنا بود ما یکی از این قطعات را به صورت اوقافی بگیریم. به من پیش‌نویسی از یک سند اوقافی نشان دادند که دارای شماره‌ای بود که که فروشنده ادعا می‌کرد این شماره مربوط به همان سند رسمی است. من هم به واسطه رفاقت 30 ساله با مشاور املاکی که واسطه معامله بود، اعتماد کردم و قراردادی را امضا کردیم.
یک فرد بومی دست کلاهبرداران را رو کرد
داستان از جایی جدی میشود که این خریدار از طریق یکی از دوستان خود متوجه میشود که این زمین درواقع متعلق به یکی از ساکنان بومی منطقه است. همین امر موجب میشود تا پیگیر صحت و سقم ماجرا شود.
وی ابتدا به دفترخانه‌ای در تهران که کلاهبرداران ادعا می‌کردند که سند در آنجا تنظیم شده مراجعه کرده و پس از استعلام شماره سند متوجه میشود اساسا شماره سند ارائه شده جعلی و مربوط به یک ملک در شهر دیگری است.
پس از اطلاع از دروغ فروشنده، برای اطمینان بیشتر به صاحب اصلی زمین مراجعه کرده و متوجه میشود به طور کلی فریب خورده است؛ در واقع سند این زمین اساسا متعلق به سازمان اوقاف نبوده و این زمین در اختیار به خانواده‌ای کشاورز است که مدتهاست نسل اندر نسل در آن منطقه زندگی می‌کرده‌اند.
فرد مالباخته داستان گلایه‌هایی دارد: متاسفانه این باند کلاهبرداری در این منطقه چیزی حدود 700 نفر را درگیر دادگاه‌ها کرده‌اند. افراد عادی جامعه مانند من نیستند و بسیاری توانایی پیگیری سرمایه از دست رفته خود را ندارند. امیدوارم مسئولین طرحی داشته باشند تا از تلف شدن اموال مردم در این ابعاد جلوگیری شود.»
این پرونده قضائی همچنان در محاکم قضایی در دست پیگیری است.
امنیتی برای معاملات مردم وجود ندارد!
برای پی بردن به ریشه اینگونه کلاهبرداری‌های ملکی به سراغ یکی از فعالان حقوقی در حوزه املاک رفتیم.
حامد حسنی کارشناس حقوقی در این باره می‌گوید: متأسفانه کلاهبرداری در حوزه مسکن، سالانه تعداد زیادی از هموطنان ما قربانی خود می‌کند. این امر تاجایی پیش رفته است که در حال حاضر حدود نیمی از پروندهای حقوقی محاکم مربوط به تعارضات ملکی است.
وی می افزاید: امروزه کلاهبرداران با استفاده از ضعف در چرخه ثبت اسناد رسمی در کشور، اقدام به جعل سند و فریب مشتریان بازار مسکن کرده و مرتکب جرائمی مانند زمین خواری و فروش مال غیر می‌شوند.
به گفته این حقوقدان، در عرف معاملات فعلی بازار مسکن، حتی اگر ملکی سند رسمی نیز داشته باشد، معامله‌کنندگان قبل از انتقال رسمی سند، توافقی را به صورت دست‌نویس و اصطلاحا قولنامه‌ای نزد مشاورین املاک میان خود تنظیم و امضا می‌کنند و البته همین توافق در محاکم قضایی بنا به ماده 10 قانون مدنی دارای اثر حقوقی بوده و می‌تواند ملاک حکم در دعاوی حقوقی باشد. بسیاری از فسادها در همین نقطه اتفاق می‌افتد، جایی که خریداران در لحضه توافق به دلیل آنکه از سابقه ملک مورد نظرشان اطلاعی ندارند اقدام به امضای قرارداد می‌کنند. منشاء تمامی این مشکلات را از پاسخ به این سوال جستجو کرد که چرا متعاملین نمی‌توانند در لحظه، توافقات خود و شروط قراردادی این معاملات را در سامانه‌ای که تحت نظر مراجع حاکمیتی باشد ثبت کنند؟
حسنی اضافه کرد: واضح است که این عدم اطلاع باعث میشود تا خریدارن املاک، مشکلات ملک مورد نظرخود مانند وجود بدهی ها، تخلفات و یا حتی مدعیان دیگر را نفهمیده و وارد تله‌ای شوند که کلاهبردارن برای آنان گسترده‌اند.
امکان استعلام لحظه‌ای وضعیت ملک؛ چاره ساز حل معضل کلاهبرداری
این فعال حقوقی در باب راه حل این مشکل این‌چنین اظهار نظر کرد: با وجود تمامی مشکلاتی که این تخلفات برای مردم و حاکمیت ایجاد کرده است اما راه حل آن خیلی پیچیده نیست. در حال حاضر میان ثبت توافقات و تنظیم سند رسمی فاصله معناداری وجود دارد و اگر مردم بتوانند در هر موقعیتی که توافقاتشان شکل می‌گیرد اقدام به ثبت آن توافق کند، از وقوع بسیاری از مشکلات جلوگیری خواهد شد.
وی افزود: به‌نظر می‌رسد لازم است سازمان ثبت به‌عنوان متولی امور ثبتی در کشور بستری امن را برای ثبت یکپارچه و در لحظه توافقات و همچنین استعلام سابقه ملک به وجود آورد تا افرادی که قصد ورود به معاملات را دارند پیش از انجام معامله، سوابق ملک مورد نظر خود استعلام کرده و با آرامش خاطر بیشتری اقدام به خرید ملک کنند.
آیا سامانه سند من به حل معضلات املاک در کشور کمکی خواهد کرد؟
معضلات ملکی در کشور علی‌رغم مشکلات گسترده‌ای که برای مردم به وجود آورده است، با اصلاحاتی نسبتأ ساده در قواعد ثبت سند در کشور قابل پیشگیری است.
مسئله‌ای که به نظر می‌رسد سازمان ثبت به‌عنوان متولی امور اسناد رسمی در کشور مسئول اصلی حل آن است. مقامات این سازمان اخیرا قول راه‌اندازی سامانه‌هایی را نظیر سامانه «سند من» به منظور تسهیل ثبت سند در کشور، داده‌اند.
اکنون باید منتظر راه‌اندازی و اجرای فاز نخست سامانه سندمن باشیم که چه اندازه قدرت مهار کلاهبرداری‌ها در حوزه املاک را خواهد داشت.
روابط عمومی
06 شهریور 1401