در پی افزایش روزافزون اجاره‌بهای مسکن به خصوص در چند سال اخیر و با توجه به این که با وجود رشد شدید تورم در کشور موجب کاهش قدرت خرید واحدهای مسکونی و افزایش مضاعف تعداد مستأجرین گردیده، دولت با سقف گذاری دستوری بهای اجاره در صدد کمک به مستأجران و کاهش بار اجاره‌نشینی برآمده است.

سه سال قبل و در پی شیوع ویروس کرونا، دولت با این هدف که هم بازار اجاره بها را تنظیم کرده و هم از حقوق مستأجرین حمایت نماید، مصوبه ضد کرونایی را در این زمینه به اجرا درآورد و اکنون در طرح جدیدی، در صدد ایجاد فرمول تازه‌ای برای تعیین اجاره‌بها برای دوران بعد از کرونا و جلوگیری از افزایش بی‌قاعده آن می باشد.

در مصوبه قبلی و همزمان با اوج گیری و شیوع ویروس کرونا، دولت در ستاد ملی مقابله با کرونا مصوب کرد که موجران در شهر تهران تا سقف ۲۵ درصد، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد مجاز به افزایش اجاره‌بها در قراردادهای سالانه خود با مستأجرین هستند.

طرح جدید که دو فوریتی بودن آن در جلسه علنی مجلس شورای در تاریخ ۲۸ اردیبهشت ماه ۱۴۰۱ تصویب و جهت بررسی بیشتر به کمیسیون عمران ارجاع داده شده بود، طرح کلیات آن در روز سه‌شنبه ۱۴ تیرماه ۱۴۰۱ با ۱۱۴ رأی موافق، ۹۷ رأی مخالف و ۵ رأی ممتنع از ۲۲۴ نماینده حاضر در صحن به تصویب رسید و مجدداً جهت بررسی‌های تخصصی به کمیسیون عمران ارجاع گردید تا هر چه زودتر به صحن مجلس شورای اسلامی بیاید و بعد از تصویب طرح در مجلس و تأیید شورای نگهبان، بازار اجاره‌بهای مسکن را کنترل نماید.

این طرح سه ماده‌ای در صورت تصویب ، موجب تحول اساسی در قراردادهای اجاره مسکن و رابطه مالک و مستأجر خواهد شد که در ادامه به توضیح این تغییرات خواهیم پرداخت.

۱- الزام به ثبت قراردادهای اجاره در سامانه رهگیری مسکن یا در دفاتر اسناد رسمی:

در ابتدای ماده ۱ این طرح اشاره شده است:

‫«موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج نمایند...»‬‬‬‬‬

بنابراین در صورت تصویب این طرح، تمامی معاملات اجاره مسکن باید مطابق این قانون ثبت گردند و درادامه نیز برای تخلف از این قانون و عدم ثبت قراردادهای اجاره در سامانه مذکور هم توسط دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه¬های معاملات ملکی مجازاتی به شرح زیر در نظر گرفته شده است:

«... چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک وبنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اوّل به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.

این ماده موجری را هم که قرارداد اجاره خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد، مشمول ماده ۵۳ قانون مالیات¬های مستقیم دانسته است. همچنین هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او در خصوص رابطه استیجاری علیه مستأجر را ۴ برابر هزینه دادرسی قانونی بیان کرده و دعوای تخلیه او علیه مستأجر را شامل از هزینه دادرسی بر أساس مجموع اجاره¬بها و قرض الحسنه می داند.

بر أساس این طرح، رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستأجر منوط به ارائه تسویه مالیاتی بر أساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.

۲- تغییر فرمول و مبنای تعیین دستمزد، کمیسیون یا پورسانت مشاوران املاک و واسطه¬های معاملات مسکن در قراردادهای اجاره:

در صورت تصویب این طرح و لازم الاجرا شدن آن تغییر فرمول محاسبه و مبنای تعیین کمیسیون دلالان معاملات ملکی است. بر طبق تبصره ۱ از ماده ۱ این طرح گفته شده که تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه¬های معاملات ملکی) توسط وزارت راه و شهرسازی و براساس چند معیار تعیین خواهد شد. اول این که تعرفه باید براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شده و میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد و همچنین مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله باید معین گردد. بر طبق بند سوم این تبصره نیز، در هرحال میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی -حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها- تحت هر عنوان همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و این به این معنی است که حتی اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند بدون وساطت دلالان قرارداد خود را تنظیم کنند و برای درج آن در سامانه به این اشخاص و مشاوران رجوع کنند، دریافت مبلغی بیش از حکم این تبصره تخلف محسوب شده و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.

لازم به ذکر است که تعرفه دلالان معاملات املاک و حق¬التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت تمدید قرارداد اجاره بین طرفین آن ۱۰ درصد حسب مورد تعرفه و حق¬التحریر اعلامی از مراجع ذی ربط خواهد بود و دستمزد این افراد دیگر وابستگی به رقم اجاره یا افزایش بهای آن نخواهد داشت.

۳- تغییر فرمول سقف مجاز افزایش بهای اجاره در قراردادهای سالانه:

همان طور که گفته شد، سقف مجاز برای افزایش اجاره¬بها در طرح قبلی، ۲۵ درصد برای شهر تهران، ۲۰ درصد برای مراکز استان¬ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر و ۱۵ درصد برای سایر شهرها بود اما در طرح جدید این سقف تغییر کرده و افزایش مجاز بهای اجاره در هر سال به میزان رشد شاخص اجاره¬بهای اعلامی از سوی بانک مرکزی خواهد بود.

همچنین بر طبق ماده ۲ این طرح:

«چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره¬بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره¬بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمت‌ها مذکور در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم با رعایت مواد ۵۳ و ۵۴ قانون مذکور، در خصوص مبلغ مازاد مشمول افزایش پنجاه درصدی (۵۰ درصدی) مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.

۴- تعیین اجاره املاکی که برای بار اول اجاره داده می شوند:

این طرح در تبصره ۱ ماده ۲ خود، وضعیت املاکی را که برای بار اول اجاره داده می شوند را به این صورت تعیین کرده است که:

«...

چنانچه ملک برای بار اول اجاره داده می شود یا سابقه اجاره ثبت شده در سال قبل نداشته یا موجر مدعی باشد که اجاره سال قبل وی کمتر از قیمت عادله روز بوده است، حداکثر اجاره قابل تعیین برای آن ملک نمی تواند از ده درصد متوسط میزان اجاره بها در قراردادهای اجاره تنظیمی در آن سال بر اساس مساحت و منطقه مربوط، بیشتر تعیین شود و الا مشمول مالیات مذکور خواهد بود....»

بنابراین اکر ملکی برای بار اول به اجاره داده می شود و برای افزایش نرخ اجاره آن نسبت به سال گذشته مبنایی وجود ندارد، موجر می تواند حداکثر ۱۰ درصد بیشتر از سقف تعیینی برای افزایش اجاره-بها در آن سال برای ملک خود تعیین کند.

۵-تعیین سقف باز افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای دو ساله و بیشتر در بازار اجاره:

تفاوت دیگر در این طرح نسبت به طرح قدیم در تبصره دوم ماده ۲ آن لحاظ شده است که مربوط به قراردادهای اجاره¬ای می شود که برای مدت دو سال و بیشتر است که در این تبصره اعلام شده که این قسم از قراردادهای اجاره مشمول حکم ماده ۲ فوق الذکر نخواهند بود و به این معنی است که سقفی برای افزایش اجاره¬بها برای قراردادهایی که برای مدت زمان دو سال و بیشتر تنظیم می شود وجود ندارد و موجر این املاک ملزم به رعایت سقف تعیین شده به میزان رشد شاخص اجاره¬بهای مسکن اعلامی از سوی بانک مرکزی نمی باشد.

۶- تشویق موجران قانونمند:

در این طرح و در ماده سوم آن، تحول تازه‌ای که به چشم می خورد، تشویق آن دسته از موجرانی است که پایبندی به این قانون داشته و مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی و یا اقدام به ثبت آن در سامانه الکترونیک ثبت اسناد دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه¬های معاملات ملکی) به آن متصلند کرده و نیز میزان افزایش اجاره¬بهای آن¬ها بیش از میزان مذکور در ماده ۲ نبوده می باشد که برای آنها امکان برخورداری از محل منابع حاصل از اجرای این قانون، تخفیف تا سقف ۵۰ درصد عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک وجود خواهد داشت.

بر طبق اذعان کارشناسان مسکن، درست است که این طرح در صورت تصویب نمی تواند نرخ اجاره-بها را کاهش دهد، اما می تواند تا حد زیادی از مشکلات فعلی اجاره مسکن کاسته و آن را کنترل کند. امیدواریم هر چه زودتر اتفاقات مثبتی برای این طرح رقم بخورد و شاهد گیر کردن آن در راهروهای مجلس نباشیم و این طرح مانند مصوبات قبلی دولت در زمینه سقف¬گذاری و کنترل بازار اجاره که هیچ ضمانت اجرایی نداشتند، با شکست مواجه نشود.

البته لازم به ذکر است که در تاریخ ۲۸ خرداد ماه سال جاری، در جلسه سران قوا به ریاست آیت‌الله رییسی، رییس جمهوری، بسته حمایتی از مستأجران تصویب شد و مورد تأیید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت که ضمن این جلسه سه قوه تأکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریعتر اجرایی گشته و همزمان طرح دو فوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت قرار گیرد و با توجه به عدم تصویت نهایی طرح کنترل و ساماندهی اجاره¬بها در مجلس شورای اسلامی، همچنان مصوبه دولت در جلسه سران قوا در زمینه تعیین حداکثر افزایش بهای اجاره در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور، این مصوبه تا زمان تبدیل شدن طرح فوق الذکر به قانون اجرایی، به کار گرفته خواهد شد.