جایگاه حرفه مشاوران املاک در حقوق ایران

نوشتار اول

از مشاغل بسیار مهم و حساس که از دیر باز در جامعه ما وجود داشته است صنف مشاورین املاک می باشد که عدم رعایت اصول فنی و شرایط و موازین این حرفه سبب جاری شدن پرونده های عدیده ای به دستگاه قضا شده است. با توجه به نقشی که افراد این صنف در تصمیم گیری مراجعین خود دارند و انعقاد معامله را تسهیل مینمایند انتظار می رود که با نظر به مسئولیت و وظایف این افراد مشکلات ناشی از دخالت غیر مسئولانه واسطه ها در معاملات سامان بخشی شود همچنین باید تدابیری اندیشید که زیانهای ناشی از خطای شغلی صاحبان این مشاغل متوجه مراجعین و مشتریان ایشان نگردد و خود شخصا مسئول و پاسخگو باشند واین یکی از نتایج اصل تخصص گرایی است که از پذیرفتن آن گریزی نیست.در این نوشتار و نوشتارهای بعدی، انواع مسئولیتهای این حرفه و آثار ناشی از آن جدای از حاکمیت قانون تجارت و مدنی، قواعد عرفی وآیین نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 هم در جایگاه بسیار مهمی قرار گرفته است. همچنین با توجه به این که این صنف به عنوان یکی از مشاغل حساس دارای جایگاه مستقل و تعیین کننده ای در جامعه کنونی می باشد بنابراین باید متذکر شد که مسئولیت مدنی حرفه ای بابی از ابواب ارکان مسئولیت این حرفه می باشد.

امروزه نیاز بسیاری از مردم در زندگی روزمره خود به دادوستد مشغولند و این دادوستد با تبادل افکار و اطلاعات و تجربه است یا خرید و فروش کالا و خدمات. بنابراین به جرأت می توان گفت زندگی بی دادوستد نه تنـها رونـق نـدارد بلـکه اصـلا نـمی تـوانـد وجـود داشـته باشـد.

یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه های امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن میباشد و چون این مهم نوعا از طریق مراجعه به آژانس های مسکن(بنگاه معاملات املاک) میسر میشود.


جایگاه حرفه مشاوران املاک حقوق ایران:

براساس آیین نامه تبصره ماده 13 قانون نظام صنفی مبنی بر تعریف و تعیین مصادیق و انواع مشاغل تخصصی وقتی که توسط دبیرخانه هیئت عالی نظارت و با همکاری وزارت ها و سازمان های ذیربط و نظرخواهی از مجامع امور صنفی مراکز استان ها تهیه و به تصویب وزیر بازرگانی رسیده است، مشاورین املاک بعنوان مشاغل تخصصی تعریف نشده اند، این در حالی است که سازمان ثبت اسناد واملاک کشور برای مشاورین املاک در کنار پروانه کسب صنفی که از طرف اتحادیه صنفی مربوطه صادر می شود پروانه کسب تخصصی صادر می کند . فرایند معاملات ملکی و اجرای ارتباطات فی مابین در کشور از طریق مشاورین املاک در جهت ثبت رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی در راستای قطعی و رسمی شدن معامله و انتقال ملکیت بر مبنای همه وظایف و فعالیتهای حاکمیتی دولت تعریف نشده است، بلکه تنها در جهت تأمین منافع مادی سازمانهای درگیر در خصوص املاک بوده اسـت.


بر اساس قوانین ثبتی کشور کلیات معاملات صورت گرفته در صورت قطعی و رسمی تلقی می شوند که نقل و انتقال مربوطه در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سازمان اسناد و املاک کشور ثبت شوند و برای طی چنین فرایندی وجود مشاورین املاک در فرایند معاملات ملکی از نظر حقوقی نگاه نمی شود بلکه بیشتر از نگاه صنفی تعریف و به رسمیت شناخته می شوند. به عبارت دیگر در مجموعه اجرایی کشور مشاورین املاک دارای هویت اقتصادی از قبیل منبع ایجاد درآمد برای شاغلین مربوطه و دولت هستند، حتی قانون نظام صنفی کشور نیز در مقابل گسـسـتگی بین این بخـش از اصـناف و سـازمان ثـبت اسـناد و املاک کشـور سـاکت اسـت.

بنظر می رسد نگاه سازمان ثبت اسناد و املاک سبب شده تا بسیاری از معاملات در سطع غیررسمی و بصورت قولنامه ای شکل بگیرند و همین امر در طول دوره های طولانی موجب شده است معاملات غیررسمی و ثبت نشده رواج پیدا کند که به نوبه خود ضمن نقص حاکمیت دولت در این خصوص از قبیل فراهم کردن زمینه فرار مالیات مشکلات فراوانی را نیز بوجود آورده و در مواقعی منجر به تشکیل پرونده های قضایی نیز شده است.


اساسا مشاورین دفاتر املاک نوعی دلال هستند در قوانین ما حدود و ثغور آن ها کاملا مشـخص شـده است. اصولا دلالی شغلی است که اکثر داد و ستدها و معاملات نقشی اساسی ایفا می کند، خواه این معاملات مربوط به داخل کشور باشد و خواه مربوط به قراردادهای فراملی. همچنین براساس موازین عرفی وظایف نانوشته ای برای مشاوران املاک پیش بینی شود. پس با تصویب قانون نظام صنفی چگونگی وظایف و انجام تکالیف و مسئولیت های مشاوران دفاتر املاک مشخص شده که به این اساس مشاوران دفاتر املاک باید به مبادرات به انجام وظیفه عرفی و قانونی خود کنند. آنچه مسلم است وجود قانون نظام صنفی و نیز ضوابطی که از طرف اتحادیه املاک برای دفاتر املاک تدوین و تصویب شده، چارچوب مسئولیت ها و اختیارات و تکالیف مشاوران دفاتر املاک را مشخص کرده و باید توجه داشته باشیم که در شرایط فعلی به ویژه در دوسه دهه اخیر با تحولی که در ارائه خدمات رسانی به بخش های مختلف اقتصادی بوجودآمده، دفاتر املاک نیز از تغییر و استحاله قابل توجهی برخوردارند و بعضا از یک شخص مدیر به موسسات دارای شعبات و حتی دارای شخصیت حقوقی تبدیل شدند که البته در خارج از ایران این شیوه توسعه و تحول بیشتری داشـته است.


ارسال نظر

نوید هاشمی
19 آبان 1398